房地产发展及融资现状

来源: [观点网] 时间: 2012-11-07 10:53

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尽管有宏观调控，但房地产板块整体表现还是不错的，房地产公司的日子还是好过的。

　　作为瑞银投行中国区的负责人，近几年参与了很多境内外的融资项目，这几年，可以看到房地产市场比较冷淡。

　　从2009年以来，香港市场开始有了两个窗口，从4-6月份，从9-12月份，在2009、2010、2011年三年的窗口是比较明显的。但是，可以看到这两个窗口越来越短暂。

　　今年，瑞银做了几个中国概念的IPO首发，每一个几乎都是非常规发行。不是理论上、书本上看到的分析师预路演，然后拿到价格区间，再去做正式管理层路演、订单的估计，最后定价上市。

　　基本上都属于事先要做大量的工作，找基石投资人和锚定投资人，不能寄希望于路演。路演在某种程度上变成了一种形式，机构已经在前期几乎找到了所有投资人，路演只是履行一下形式。所以，当前资本市场形势和状态都确实发生了很多的变化。

　　从资金链来讲，在十几年前做国际发行，比如中国石油、中国联通、中国石化等，基本上拿到的需求是亚洲1/3、欧洲1/3、美洲1/3，分布比较均衡。但是从2006、2007年以来，整个的需求越来越多集中在亚洲，越来越多集中在以香港、新加坡为代表的亚洲基金。

　　一方面是因为很多国际基金都已经在香港建立了分号，建立了自己的亚洲基金；另一方面，很多资金，特别是欧美资金，受到了欧洲债务危机影响，对于中国股票和债券方面的需求都变得明显减少。

　　应该说，香港债务市场和国内债务市场在债券发行方面，对中国企业来说，无论是境外投资者还是境内投资者都相当欢迎。今年中国石化境外担保30亿美元，两天就并购完毕，并且利率水平对发行也比较有吸引力。

　　中国经济过去数十年的高速增长，前十年得益于大量吸引外资，外资在整个经济发展中扮演了非常重要的角色。中国那么多城市出现了经济技术开发区，在那么多经济技术开发区里面有那么多国内国外品牌在设厂，推动了中国经济大发展。

　　在2000年以后，房地产业在中国经济发展中的地位非常突显，房地产对于其他的行业，比如建材行业、钢铁行业、能源行业等的带动和拉动是非常巨大的。

　　因为房地产行业如果打一个喷嚏，就可能会影响很多钢铁企业、能源企业的业绩和发展。在过去十年中，房地产行业对整个国民经济起到了推手作用。

　　现在宏观调控，经济要转型，但是转型到目前为止似乎还没有找到一个突破口，房地产行业可能在未来一段时间依然扮演着GDP增长、经济增长的推手。

　　尽管这两年来房地产行业经历各种形式的调控，但从上市房地产公司的销售、土地购买量、商品住宅销售、销售价格等方面来看——土地购买量这些年虽然有减少，但可以说还是在很高的水平上；商品房的销售有下降，但应该说在今年还是有所回升的；价格也是这一轮调控的主要目标，但价格在某种程度上还是比较稳定的。尽管有宏观调控，但房地产板块整体表现还是不错的，房地产公司的日子还是好过的。

　　把香港上市和国内上市的房地产公司进行简单比较和分析。从整体来讲，业绩表现和股价表现也不是那么糟糕的。房地产行业尽管有很大的压力，但在压力之下其实还是比较稳健的。

　　不只是香港资本市场，我们再看全球资本市场的变化。投资银行业在近年来遇到了前所未有的挑战，房地产上市公司完成的销售量比投资银行完成的量要好得多，整个系统的收入比去年同期下降了约30%。

　　上市，房地产公司上市已经连续两年多没有了；发债，在2009年10月份之后就停顿了。国内大部分证券公司取消了房地产团队，或者在做其他业务。

　　同样，我们来看看地产股的股价表现。应该讲，在做比较之前，感觉股价掉很多。但是从整体表现来看，高点还是2007年年中，那年做了碧桂园的上市，碧桂园上市的时候做了大量土地储备，这种模式在当时受到了投资者认可。

　　房地产行业低点不是现在，而是2008年12月份，也是整个股票的低点。现在实际上是居于中间部位，特别是这一轮宏观调控，股价有升有降，但总体来看是比较平稳的。

　　在这样一种形态下，房地产企业上市基本上还是红灯状态。尽管房地产企业有很好的土地储备，也有很好的业绩，但是境外投资者要看未来、看发展，还是感到一些不确定性。

　　这个时候他们的出价会很低，3倍市盈率、2倍市盈率干不干？这么低的水平，又不是只有上市一种融资渠道。所以，这两年来香港股本发行基本上是趋于零，内地由于证监会政策影响，这两年的发行也是零。

　　从全球的资本市场来看，融资面都不是很大，也有一些发行后出现了重大的变化。比如美国脸谱，发行后出现了重大下跌，新兴公司在美国市场的发行也变得非常困难。

　　境外市场的融资量不完全和指数成正比关系，不一定是指数上来了，投资者对新股发行就一定有兴趣，香港市场是这样，美国市场也是这样，像现在道琼斯都过了13000点，但他们对个股的发行也不是非常认可。

　　中国企业在美国的发行，今年只有两单，一家是做网上奢侈品购物的，还有一家也是网络公司，总体来看量都非常小，比去年下降了很多。

　　2009年以后房地产行业A股融资为零；香港上市的整体融资情况，有一些股本融资，但主要是债券融资，股本发行也是零。

　　2011-2012年境内境外的融资量很小，总体看市场不是非常地活跃，股本市场在境内没有，在境外也非常少，只是少量的融资。