　　业绩增速放缓，利润率有所下降。1)三季报业绩增长符合预期，业绩增速提高。2012年1-3季度上市房地产公司收入和利润增长幅度分别为19.6%和3.7%，重点上市公司收入和利润增长幅度为25.1%和12.3%，基本符合我们三季报前瞻的预期，业绩增速提高；2)结算进度加快，预售账款释放。2011年下半年以来预收款结算进度的相对保守，为今年结算备足了冬粮。目前开发商预期回归稳定，在毛利率下降背景下，将释放预收款以量补价，维持业绩增长；3)由于去年以来的低毛利项目陆续参与结算，使上市公司毛利率再降0.8个百分点至38.0%；而在融资渠道受限、政府财政紧张的背景下，财务费用、相关税费和少数股东损益的比率也有所增加，导致净利率较年中下降1.9个百分点，至12.0%。

　　投资有所恢复，偿债能力改善。1)销售持续回暖，资金净流入规模进一步扩大。1-3季度上市公司销售回款同比增长16.7%，高于同期全国商品房销售额2.7%的增速，行业集中度提升。同时上市公司资金净流入规模进一步扩大，但增幅有所放缓。2)投资信心有所恢复，重点公司更为明显。1-3季度上市公司投资同比分别为-15.4%，降幅较年中收窄3.0个百分点，其中重点公司收窄8.9个百分点，而且单季度投资同比也由负转正。3)偿债能力及负债结构继续加改善。1-3季度上市公司货币资金覆盖短期负债的比率及长短期负债比均有所提高，净负债率也略有下降，偿债能力和负债结构继续改善，但由于投资的恢复，改善程度不及2季度明显。

　　销售稳健增长，预收账款逐渐释放，我们预计未来两年，行业整体的业绩增速将有所放缓，自上而下预计12、13年重点公司利润增速为13%和12%。1)我们预计2012年的结算毛利率降至37%左右，2013年的结算毛利率降至35%左右，净利润率今明两年为11.2%和10.3%。2)预计今明两年销售额增速为18%，开发商预期平稳，预收账款结算进度将逐渐回归历史平均，结算收入增速加快，自上而下预计今明两年重点公司利润增速分别为13%和12%，若销售额不达预期，则利润增速可能下调，反之亦然。

　　三季报亮丽业绩助推行业反弹，未来销售政策平稳为主，建议相对配置为主，推荐预收款多、销售好的公司。近期地产股反弹幅度较大，主要是由于三季报业绩较好，估值相对不高。我们认为未来销售和政策走势平稳，建议以相对配置为主。目前上市公司业绩确定性存在分化，推荐预收款多、销售好、业绩确定的公司：保利地产、华夏幸福、招商地产、荣盛发展、苏宁环球、金科股份、世联地产。

　　申银万国：房地产行业2012年三季报回顾

（审校：杨晓敏）