世联楼市新评(2012)之七：风雨飘摇，踯躅中前行

来源: [观点网] 时间: 2012-05-30 19:11

致信编辑

打印

评论

由于当前房企库存高企，去化速度不算理想，本轮去库存进程较08年要长，加上房企资金链依然偏紧的局面，我们谨慎认为今年全年房价难以得到实质性的上涨。

　　近来欧债危机加剧，海外投资者避险情绪升温，推升了美元指数，导致全球资本市场价格受挫，大宗商品走势亦全面承压。总体来看，欧元区经济增长乏力，仍然处于下行的态势：欧元区2012年4月制造业PMI初值创近3年新低至46，德国的制造业PMI也大幅下滑至46.3，主要由于欧洲交易疲弱使得其制造业产出受到影响。另外，法国的服务业活动也大幅下滑。这一切意味着，中国的经济依然面临着外需萎缩和资本外流的风险。

　　需求疲软，中国焦灼后逐步宽松

　　投资者避险情绪的蔓延，叠加人民币升值预期减弱等因素，导致中国资本外流现象愈发明显。4月金融机构外汇占款余额为255888.21亿元，较3月减少605.71亿元。在外需不振的同时，国内消费表现亦不容乐观，对未来经济增长放缓的忧虑导致国内消费意愿减弱，2012年中长期新增消费贷款占比持续走低。

　　市场需求疲软、利润下滑，进一步弱化中小企业的生产投资意愿，5月份汇丰PMI初值为48.7，较4月份的49.3回落了0.6，该指数已经持续7个月处于50的荣枯线下。2012年中国各项经济增长指标表现亦差强人意，水泥产量、粗钢产量、发电量和全国税收总收入同比下降趋势明显，一季度中国GDP增速仅为8.1%。出于对经济增长进一步放缓的担忧，政府针对“稳增长、控物价、调结构”的经济预调微调开始加速。央行5月18日再次下调存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率下调，银行间7天回购利率与SHIBOR亦随之下降，显示银行间流动性宽松，叠加因存准下调造成的货币乘数放大效应，使商业银行信贷能力增强。

　　虽然银行信贷能力得到提高，但受前一轮经济刺激天量信贷影响，银行潜在不良贷款风险较高。目前金融机构人民币贷款加权平均利率仍在高位调整，表明银行对实体经济惜贷情绪明显。在资本外流风险犹存的背景下，当前银行体系流动性压力需要货币政策的适度放松来缓解，预计未来存款准备金率再次下调的可能性较大。随着宽松加快，预计未来中长期贷款占比会开始上行。另外，持续的流动性改善将对实体经济尤其是房地产市场形成实质性利好。

　　持续回暖，市场踯躅中艰难前行

　　世联以往数据表明，上门量可以作为成交量的一项先行指标，两者相关性非常强。4月和5月上旬的上门量预示着整个5月份成交比较乐观。从五月前两周的市场成交数据看，一线城市除深圳成交面积较4月份前两周下降15%之外，上海环比增长36%，北京环比增长21%，广州环比爆发式增长76%。总而言之，世联监测的35个城市的数据显示，5月前两周除小部分城市环比小幅下跌之外，其他城市均环比上涨，部分城市更是呈现爆发式的增长，五月销售已红了半边天。

　　通过对北京、深圳、广州、上海等12个城市的月度成交面积和成交均价环比做相关分析，发现两者的相关性很低，比如深圳、广州、上海等城市的成交面积和成交均价环比相关系数甚至低于0.1。但是我们认为，房地产市场量和价环比相关性低是一种数据上表现出来的假象，是一种伪弱相关。事实上，通过观察12个城市的量和价环比的走势图，可以看出两者存在较强的相关性。即使环比数据噪音较多，我们依然可以看出量可以作为价的领先指标。造成数据假象的主要原因有三个：一是量和价环比作为两组时间序列，二者在到达峰顶或峰谷时的时差随周期的不同而变化；二是量和价环比作为两组时间序列，二者在峰顶或峰谷的变化率之差也随周期的不同而变化；三是目前国内房地产市场的统计数据口径不一，数据误差较大，例如每个月推盘结构不同就可以造成非常大的偏差。

　　世联重点监测的28个城市的降价数据也相应的反映出“量是价的领先指标”，随着3-5月成交量的攀升，降价楼盘数量增速呈现放缓的趋势，降价幅度趋于收窄，2012年以来新增的降价楼盘有67.4%的降价幅度小于15%。另外世联的数据显示，本轮调整以来，投资客比例不断下滑，4月最新的数据为13.3%。通过量价表现与世联投资客占比数据判断，我们认为价格明显得到来自于成交量的支撑，价格超预期下跌的风险已经暂时解除。但是，由于当前房企库存高企，去化速度不算理想，本轮去库存进程较08年要长，加上房企资金链依然偏紧的局面，我们谨慎认为今年全年房价难以得到实质性的上涨。

　　世联研究认为，欧债危机的影响是中长期的，全球经济存在较大的不确定性，中国经济面临着较大挑战。判断如下：1、外需萎缩带给中国经济较大的负面影响。近期避险心理重现，中国仍面临着资本外流的挑战；2、中国加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，但是对于实体经济的惜贷情绪仍存。政策仍存在进一步宽松的空间；3、房地产市场5月的成交较为乐观，对价格的支撑作用也已经体现，房价超跌的可能性较小。7、8月淡季推盘量较小，预计成交量将环比回落。全年成交量最高点在9、10月。