戴德梁行：中国住宅市场月报(2012年5月)

来源: [观点网] 时间: 2012-05-30 19:06

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持续的房地产市场宏观调控令银行对房地产类贷款尽显疲态，房企高负债率及存货量基本面急需改善，现金流及偿债压力依旧突出。

　　市场分析要点：

　　1) 4月全国通胀态势渐转温和，食品因素适当减轻促居民消费价格指数如期缓解。国家统计局数据显示，2012年4月全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%，较3月的3.6%小幅回落，年内再度扭转实际负利率格局。同时，流动性因季初存款大规模流出银行体及外汇占款增量难有扩大影响维持低迷：2012年4月末M2同比增长12.8%，比上月末低0.6个百分点；M1同比增长3.1%，比上月末低1.3个百分点。为对冲热钱外流及缓解经济内需疲软态势，央行2012年再度下调存款准备金率，宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20%和16.5%的存款准备金率，再向市场释放约4200亿元资金。通胀下行趋势已予货币政策适度微调空间，预料央行将通过适时加大逆回购操作力度、下调存款准备金率、央票到期释放流动性等多种方式稳步增加流动性供应。

　　2)持续的房地产市场宏观调控令银行对房地产类贷款尽显疲态，房企高负债率及存货量基本面急需改善，现金流及偿债压力依旧突出。2012年4月全国房地产开发企业从银行获得的新增信贷资金总额约为1546亿元，占房地产开发资金月新增量的27%，为年内最低；其中国内贷款及个人按揭贷款月均新增额为902和644亿元，较3月分别下跌25.02%和3.45%。虽准备金率下调意味企业融资高压稍将缓和，但提高去库存速率相较之下仍为最优及风险最低的回款方式，预估未来数月房企将以“笼络刚需”为营销策略，促进销售升温。

　　3)国家对针对首套住房的阶段性优惠政策有望常态化，2012年以来各地政府围绕“刚性需求”柔性微调楼市趋势明朗：年内已有21个城市楼市政策微调，上海、天津、厦门调整普通住宅标准，以降低普通住宅交易税费负担；芜湖、扬州对购房者实行减税或补贴；中山上调限价；上海、从化对购房者从户籍方面放宽政策；乐山、连云港、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等13个二三线城市调整公积金政策，提高公积金贷款额度，为地方政府政策微调主流，更为鼓励居民以低利率购买住房。预估未来将有更多城市从各个领域对调控政策进行尝试性微调。

　　4) 4月住宅市场整体交投再显惨淡，呈冲高回落态势。根据DTZ戴德梁行监测数据显示，一、二线城市4月总体成交较3月分别分别下跌10.5%和12.2%，其中成都、上海及天津因市场再度陷入观望致成交跌幅最甚，分别下跌25.9%、21.9%和19.2%；预估5月臵业旺季将成开发商推盘密集节点，性价比较高的中低端项目将倍受追捧。

　　5)价格方面，中高端楼盘促销幅度加大致多数城市成交结构调整，4月一、二线城市成交价格环比微涨0.7%和0.6%，其中广州及长沙皆因大量中高端项目启售推高环比升幅，分别为10.9%和5.6%。为保证刚性需求及改善型需求释放的持续性，预料房价下调总体趋势未改，未来数月内开发商促销手段将进一步由虚转实，引渡市场观望需求逐步释放。

　　6)从十大样本城市住宅库存量上分析，多数城市4月因供销比再度扩大而致库存上扬：武汉、深圳、厦门及沈阳去库存时间(截至2012年4月末)均回固高位，分别需17.1、14.2、11.3及10.8个月。预估市场5月将进入供需两旺态势，刚需人群产品的集中入市有望激活库存下行动力。

　　表格1：全国十大城市一手住宅市场成交统计