未来情况怎么样呢？我认为在中国的机会，在宏观来说还是最好的。

　　8月13日，由观点新媒体主办，上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。13日下午的论坛现场，中原集团主席施永青先生发表了主题为“中国机会，2009内地房地产市场”的演讲。以下为施永青先生演讲的全文实录：

　　施永青：今天主办单位给我的题目是中国机会2009年中国的房地产。其实机会很难在研讨会上告诉你们，因为具体的机会应该是跟每一个人所在的地方，所在的时机配合的，不是在台上可以讲的。台上讲的都是假的机会，拿了也没用。我能够讲的是看看这个市场将会出现什么样的变化。因为有变化，才有机会。没有变化的话，一切都是跟原来的差不多，你要上位也不容易。所以了解变化就可以掌握机会。其实2009年的变化是很大，刚才很多谈的都说了去年大家都在担心公司能不能生存下去，现在如果说机会的话，大部分的变化已经出现了，拿到机会的人，我相信也是多数。今天上午有两个讲者，他是有一点酸溜溜的，他就是看到人家的机会太多，他把机会白白没有用。恒隆陈总说政府把大部分房地产商都救了，他说应该做的不好应该惩罚，没有惩罚，所以他的机会反而小了。他本来以为这个浪把其他小的地产商都扫出去了，淘汰一大部分，剩下来他的机会就好了。SOHO潘总也准备的好好的，钱也有，但是政府把其他人都救了，救市对他们没有用。但是其实对大部分内地开发商，其实是给了他们一次重生的机会。问题是有机会重生了？下一步是不是能够接受教训，以后可以做得好一点。机会，我相信大部分开发商都拿到了。

　　未来情况怎么样呢？我认为在中国的机会，在宏观来说还是最好的。金融海啸之后，中国是头一个国家给人民有希望，觉得经济开始复苏了。前景又开始美好了。其实中国在国际上的地位，经过金融海啸之后应该更加巩固。我在香港接触很多西方的经济学家也好、一些评论人员也好，他们以前都是觉得中国的政治制度、经济制度、管理模式都是存在很多问题的。他们都是认为这些问题可能随时爆发，使中国高增长的经济会被拖后腿。但是实际上证明了中国在金融海啸之后，在原来困难的环境里面，我们的生命力，我们的适应能力比西方反而更加强，所以西方现在不但是在实体经济上现在开始觉得自己做得不够了，他在理论层面其实世界上的学者都是很现实的，谁做得好，就说谁的营运模式好、谁的管理理念好。

　　好像80年代日本做得好的时候，大家都要学日本。我相信很快，西方的大学都要来研究中国了。为什么中国在金融海啸之后，会做得比人家好，不但学者要这样做，先是有资金的人已经把目光放在中国。最近中国的外汇储备在出口减少的情况下，外汇储备还是增加很快，每个月就增加1700多亿美元，其中估计有1000多亿都是一些资金流到中国来的。我自己看未来中国房地产的销售对象会比将来更宽、更阔。好像美国的纽约、英国的伦敦，他们房地产销售的对象都不是英国人、伦敦人、纽约人。伦敦核心地区的房地产很多都是落在阿拉伯王子、什么俄罗斯商人，现在中国有些先富起来的人也在伦敦买房子。如果中国将来成为世界关注的中心、资金流向的中心甚至是营运模式、政治制度学习的模范，那我们销售的对象会更大，房子也好、商品也好，最重要就是你的需求大，你就支持力大、价格就会好。现在如果我们的销售对象能够增加的话，我们的市场承受力就会更大。当然现在因为国家还有限外的政策，限制外国人到内地来买房子。外国人一般不许买，来中国一年后才可以买，要成立投资公司在中国投资，难度也很高。但是长远来说，你有需求，钱就会通过不同途径进来。你有潜在的需求在，政府如果需要外来资金做支持的时候，只要放一点，钱就会流进来。我们现在有吸引钱的能力，这个潜在的资金都在等。长远来说，我认为中国如果信心高的话，是不用怕外国人来买中国的房地产。为什么呢？房地产是不动产，房地产是拿不走，他们投资后，这个房地产还在中国，还是要给中国人使用。在80、90年代的时候，很多日本人都到美国买房地产。有些美国人看了也不开心，什么日本的财团把纽约的洛克菲勒中心都买去了。有一段时候，日本人在美国很不受欢迎，他们就是担心日本人把美国都买下来了。但是美国一些经济学家说不要紧，让他买吧，他把钱拿到美国投资，银行还借钱给他买。结果市场一变，日本人把很高价买回来的房子，要很便宜的又卖回给美国人，还欠给了美国银行一大笔债，还要慢慢还。房地产他也拿不走的，他花了钱，永远就是给中国人用的。对外当然有时候可以限制一下，但是大部分情况下不限制也不要紧。现在中国救市还要用自己的钱来救，如果真的要救的话，你开放一点，钱就会进来了，就可以用人家的钱来救市，这样就更加便宜。

　　另外出现一个变数是什么呢？房价在上半年上升的太快了。升的快，对拥有房子的人当然有好处，大部分人民在城市里面的都有房子，那他们就感觉到开心。他发觉自己的资产值上升了，他就愿意去消费，愿意去投资，对经济复苏很有好处。但是另一方面，还没买房子的人，他就觉得房价跟他自己的负担能力，越来越远了。所以在网上可以看到很多针对房地产商的言论，在传媒里面、在学术界都有很多为民请命的人，都是说应该抑制一下了。我认为这种呼声在下半年会依然存在。另外对于中央的政策，也会有一定的影响。因为作为一个政府，房地产影响居住民生，他不能够不关注的。所以现在有一些言论，就是政府官员的言论也会对一些第二套房的管理，对房价是不是太高，都有一些声音出来。我认为这种声音如果房价在这个水平可能还会出来的，但是总体来说，我上午也说了，政府宽松的货币政策，借贷还是比较容易的。所以这个价格可能会升慢一点。但是掉下来的机会还是不太多的。在这种情况下，某些政策一点会收紧的。一个就是贷款的政策。另外我估计政府对资助性的房子，就是一些限价的房子、廉租的公房，政府要在这方面做多一些，解决基层的居住问题。对开发商来说，可能也有一些机会。但是开发商也会担心这样的政策性房子出来后，可能抢走了市场需求。这种情况我在香港见过，但是香港的情况就是如果政府制作了一部分资助性的房子，结果留下来给开发商做的房子，是一群收入比较高的买家。开发商做比较高等的房子，政府做的是比较基层的、比较小的房子。这种分工出来，对开发商也不是不利的。因为如果政府用另外的方法处理，不是用公家的钱建一些福利房，政府可能用另外一个手法，就是增加土地供应量，大量增加土地的结果可能把整体的房价拖下来。现在是分开来，政府做一些福利性的房子，开发商做一些商品房，针对社会里面收入比较高的人，这种分工对开发商也不是一定不利的。

　　另外我自己看未来土地的政策，上午也有人说最近有一些地王，价格很高，这种情况会不会继续下去呢？我自己看政府应该是批多一点地出来，一个可以调整供应不足，另外就是你在经济上，政府需要去开发，不是去卖储藏的房子。开发商如果把以前建好，卖不出去的房子，现在帮你卖出去，这个当然对开发商有好处。但是政府来说，希望你买了土地后，要去开工，要去建房子，这个功能才有工作，建筑材料，铁也好、砖头也好、木材也好，才有这个需求。这个对拉动经济，楼价上升有好处。所以政府在某一种程度上应该推一些土地出来，让你们去开发，去建造，不是让你们卖原来的房子。在这种情况下，我认为土地还是会出来的。所以地王要不要去抢，我认为等一会儿还是有机会的。因为有些开发商经常说这么高的价钱叫我怎么办，我认为未来应该是还有机会买得到好的土地。另外，政府我相信对一些投机、炒卖、税项方面也会有新的检讨。

　　总的来说，我认为现在的价钱其实已经相对偏高的是在货币政策下相对偏高，如果对开发商来说，应该找机会在偏高的时候卖多一点。因为长远来说，一旦经济比较好的时候，政府就不需要房地产去支撑这个经济复苏的时候，他就会掉回来，可能就要打压，宏观调控。经济好的时候，可能反而楼价没有机会。现在的价钱，是建立在一个比较脆弱的基础上的，所以有机会我认为还是应该尽量卖多一点，因为未来可能还有便宜一点的土地供应。因为实体经济已经产能过剩，政府宽松的货币政策的钱很难流进实体经济的，为什么很难流进实体经济，产能过剩，它的生产线已经有很多停工了，你给钱他，难道再去建多几条生产线吗？他这样做是更大的浪费。所以在经济没有好之前，政府会支持房地产，真的如果出口增加了，内需增加了，经济上去了，政府对房地产的政策可能会有所调整。所以我认为这个机会大家要认清形势，自己把握自己的机会，谢谢大家！