目前房地产行业的兴旺并不是真正的复苏，只有当实体经济复苏后，才能说房地产真正复苏。09年下半年，开发商依然需要谨慎经营。
2008年10月，观点新媒体曾专赴重庆采访黄红云先生。其时，黄红云对于整个社会经济乃至房地产行业的运行状况与当时大多数开发商的判断并不一致。但无论如何，正是在这样的判断的基础之上，金科一方面在积极的做上市准备工作，另一方面则在加大自己的土地储备。
2009年初，市场回暖，与四川奇峰方面的合作让金科迅速与各方达成协议，着手重组“ST东源”。金科像是一个市场调整当中的“幸运儿”一样，避开周期作出了企业布局调整，并在新一轮的资本浪潮当中寻找到了进入资本市场的机会。
观点新媒体：您怎样看待08-09年中国房地产行业所经历的如此巨大的转折？您对此次转折过程中，印象最为深刻的事件是什么？
黄红云：应理性看待08年中国房地产行业的调整。08年，房地产市场一片唏嘘概叹，悲观情绪蔓延。其实，走过08年，企业的内功又得到了一次很好的修炼，行业又向成熟阶段靠近了一步。2008年房价“暴跌”、“雪崩”之类的字眼不断充斥耳间，但我们应该看到支撑我国房地产周期变化的基本因素并未发生根本变化，金科在此期间谨慎经营的同时也始终对行业变化态势持乐观态度。宏观经济快速增长、居民可支配收入持续快速增长、人民币升值、城市化水平提高、家庭往小型化方向发展等依然是支撑当前中国房地产业发展的基本因素，这些基本因素不变，房地产业根本内在需求就不会变。相关统计数据表明，08年国内商品住宅供应量并未大幅增加，总体仍处于供不应求的状态。08年的市场并非像业界当初想象的那样凄凉，房价也并非真正降到冰点，去年年底我就预测过09年春节楼市将回暖。全球经济周期性变化，与经济变化态势密切相关的中国房地产业受到波及完全在预期之中，中国房地产业所经历的调整正是行业走向成熟的一次必须经历的正常成长过程，也是企业锤炼自身的良好机会，当冷静面对。
08年最考验地产企业的便是能否顺利地挺过冬天并活得很好。在市场动荡期，老百姓关心的不仅仅是住宅产品的品质与价格，更关注企业的稳定性发展，谁也不愿意买的房子最后成为烂尾楼。在此期间，金科新投入100亿元逆市拿地的举措在业界得到好评。同时，金科迅速向市场发布“三不政策”，即“在地产调整周期中，金科集团不裁员、不降薪、不降低产品品质”。要说在这次转折中比较深刻的记忆，那就是楼市的V型反弹，从去年第四季度到09年第一季度半年的时间内，楼市从波谷反弹到一个较高的位置，其变化的速度和幅度确实是比较快的。
观点新媒体：您是否认为当前的房地产市场在复苏？对当前的市场，还有何种担心？
黄红云：去年年底我曾对媒体表示过，预计2009年春节后，楼市将会逐渐回暖。这一预计很快得到印证，金科的情况是仅春节黄金周，在重庆的7盘就迅速销售124套，销售金额超过5000万元，金科在其他城市的楼盘同样开始升温。这与国家发改委公布的房地产行业回暖趋势相一致，2009年后，全国70个大中城市房屋销售价格环比连续4月上涨。
2008年经济市场低迷，但房价不会持续下跌，除了刚性需求，还有一些基本原因：一是土地价格高。2006开始，建房土地开始实行招拍挂政策导致土地价格大涨，目前市场上的推出的大部分新楼盘都是在高价地的基础上建造起来的，由此带来房价的随之上涨不言而喻；二是钢材、水泥等建材成本不断增加；三是房地产企业的人工成本不断增加；四是国家对房地产开发项目的节能、环保等要求的强制提高，都会促使开发商在这些方面追加大量投入。
为什么在今年春节后，楼市出现持续升温，因为刚性需求被压抑了很久，同时货币需求也起到了刺激作用。2009年后，国家宽松的货币环境带来了投资需求的进一步增加。为刺激需求，政府下调了房贷利率和首付比例，并减免了房地产相关税费，开发商获得贷款变得容易很多。政府下调了商品房建设的自有资金比率，使开发商在资金利用上有了更大的发挥空间。但是目前房地产行业的兴旺并不是真正的复苏，只有当实体经济复苏后，才能说房地产真正复苏。09年下半年，开发商依然需要谨慎经营。如果说到担心，那就是希望市场不要出现过多的泡沫。“疯狂”的背后总是隐藏危机，“疯狂”总会引起部分所谓的专家学者的分析评论，甚至引起部分媒体的鼓吹。开发商和消费者容易受到过多噪声的干扰，从而作出一些并不精准的判断。金科始终倡导“有质量的理性增长”，也希望在相对理性的市场环境中逐步状大从容面对稳健发展。
观点新媒体：在此次房地产行业调整过程中，有人认为房地产企业的应对策略具有滞后性，您是否这样认为？为什么？
黄红云：经济的全球化带来不确定性，使得宏观经济的预测很难看得很清楚，开发商面对市场的变化应对策略有所滞后难以避免。因此企业决策者需要将与房地产业相关的先行指标、同步指标和滞后指标都要研究清楚，才能相对准确地作出有效的市场应对策略。
目前，国内房地产下跌和复苏的过程不是在市场化的调节下实现，更多的是依靠政府的宏观调控，行业波动态势让人难以捉摸。国内房地产业的整体不成熟，也使得开发商面对市场反应滞后。央行货币政策还需不断经历市场的检验，中国的房地产业也会随之受到考验，中国房地产业还需要不断经历周期性的调整，企业也需在不断调整中变得成熟。
观点新媒体：当前的房地产行业是否出现了过热的迹象？如何看待当前房地产市场的供需状况？
黄红云：目前全球经济都在恢复中，所有国家都在超发货币，在宽松的货币政策情况下，楼市近期就会持续复苏。金融风暴是一个全球性的，中国房地产不可能快速大幅回升。“过热”仅仅只是少数地区个别现象，全面回升还有待时日。
08年开发商过度收缩开工以及09年上半年相对谨慎的策略，将导致09年下半年新增供给下滑。北京、上海、深圳、广州这四个一线城市09年新开工的萎缩幅度更为明显，二三线城市的新开工状况同样也有不同程度萎缩。08年市场销售的过度压抑将导致09年消费的持续增长，由此，09年下半年住房需求和供给矛盾将会更加突出。
观点新媒体：你是否认为在未来一段时间内，市场还会有更大的调整，企业本身的应对策略是什么？
黄红云：经济通胀将会引发房地产市场形成一定的泡沫。但是，由于较高通胀出现的可能性基本不存在，从而房价大幅上涨的可能性也基本不存在，预计下半年需求仍将维持较高水平。
在未来的发展中，金科制定了“一控二调三提高”的经营战略，“一控”是控制企业经营风险；“二调”是调整产品品质、优化产品风格，调整产品成本和公司运营管理成本；“三提高”是提高服务质量、提高销售速度、提高管理水平。金科将一如既往地强化“品质竞争力”，始终“不做减法，做加法”，金科绝不降低产品品质，并且还会不断通过提高物业的性价比、丰富物业服务内涵、增加物业附加值等手段赢得更大的市场占有率。同时，金科也将逐步扩大开发量，以顺应市场的需求。资金的有效储备也是金科过去10年来一直持续稳健发展的必要保证。2009年，金科将继续积极拓宽各种融资渠道，并致力于上市工作，力争09年内成功完成借壳上市。
