要考量房产市场的周期性波动，必须首先要对整个房产市场的生产机制做一个梳理。

　　我们要考量房产市场的周期性波动，必须首先要对整个房产市场的生产机制做一个梳理。然后再进行判断。

　　房产行业的企业决策机制应该是这样的：行业景气度看好，资金开始关注动向，资金决定投资，寻找土地，购买土地，开发建设这样一个工作流程。

　　通常情况下，开发建设的时间比较确定：一般为6-8个月时间，从土地获得到产品开始销售。而寻找土地，购买土地对于持续经营的企业，可以看作是一个零周期运行，结合非持续经营企业，我们将这个周期设定为行业平均数为：1-3个月；而对于资金投入来说，则通常在房产市场开始启动时间后的3-6个月，才能形成追加投资或者参与投资这样一个事实。因此整个行业从决定投资到开发销售的一个完整周期时间大概为：10-17个月。这个周期形成一个完整的决策周期。而一轮房产市场的变化，通常要经历两到三个决策周期，因此房地产行业的行业周期性波动频率一般都是以：2-4年为一个小幅波动周期。这种规律性在以前的房地产行业得到了明显的应证。

　　本轮周期可以从06年上半年开始，因为经历了04年国六条与国八条以后，整个地产行业呈现出一种相对的低迷状态。因此处于结构性与周期性萎缩期。但由于我国房产行业在这个时期，在整体上处于上升期，因此房产需求是在压缩中膨胀。这便是我们看到的悖论，就是越调控越增长的怪圈的真实原因。

　　在04年国六条出来以后，整个行业的出现了阶段性低迷，国六条出来以后，地产投资热情有所降低，因此在04年05年土地市场表现出来的特征就是收缩中膨胀。但是中国经济在从02年以来，一直处于扩张周期，居民收入上升幅度很快，居民房产消费能力大幅度增强，加上这五年时间是中国城市化高速推进时期。因此房产需求再这个阶段出现阶段性井喷。

　　供应平稳，需求井喷。于是在06年下年整个市场处于一种供需平衡状态，随着07年房产资本化趋向的加强，新增金融性需求因素加入进来，因此在07年出现巨大的供需结构差，在供不应求的市场上，加上金融因素的巨大推动，因此在07年供需结构差达到顶点，形成了房产历史上最景气的行情。

　　但是随着06年到07年上半年行情的景气度提高，其他行业的资金开始大规模涌入市场，在地产市场高潮到来的2007年4—6月期间，更是极大的刺激了外行业的资金进入，因此在07年7—10月形成了土地市场的井喷。

　　随着07年土地市场得井喷，大量资金用于土地购置，而国家在随后的相关政策中，加强了对土地的管理，敦促购置土地的开发商如期开发，这就客观上促使07年购置的土地形成集中放量的态势。但是07年因为过度景气的供应市场，因价格因素刺激了需求的恐慌性释放，导致需求透支，因此08年会出现阶段性的需求不足，而供应有余的状况。在加上宏观经济的萎缩，导致需求恐慌性下挫，从而加剧供需之间的不平衡变化。

　　从重庆市场的表现来看，今年整个市场供应量会达到2500万方，而需求预计将萎缩到1200万方左右（2007年数据为2100万方，官方统计数据；2008年1-6月官方统计数据600万方），因此今年供应剩余将产生1500-1800万方，受今年行情景气度下降，明年的需求将持续盘整而供应将大幅度下跌，因此明年将以集中消化今年存量房为主力需求。这种相互平衡关系将在2010年上半年达到基本平衡。在下半年将会进入新一轮供需的结构性转换。

　　按照以上的推论，容磁认为：下一轮重庆地产行情的启动时间应该在2010年上半年进入启动周期，将在2010年下半年到2011年进入高潮期。

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