本月成交均价受高档楼盘成交比例下降的影响，恢复到了万元以下，成交均价为9,774元/平方米，环比下跌了16%，同比上涨了1.9%。

　　●　重点消化存量土地 上海土地供应“重工轻住”

　　2008年一季度共有12个区域有土地供应，其中纯住宅项目用地共出让118.214万平方米，占总出让用地的14%；商业用地出让91.274万平方米，占总出让用地的9.41%；工业用地用出让468.423万平方米，占总出让用地的54.24%。2008年第一季度共有9个区县有工业用地出让，共135幅。

　　此外，小型地块成为供应的主角，这也成为一季度上海土地市场波澜不惊的重要因素。共出让197幅土地中，面积1公顷 以下的小面积地块出让了29幅，1-5公顷 的占据主要组成部分，有116幅，面积为276.108公顷 。而另一方面，随着上海市工业房地产市场从土地出让到物业供求的逐步规范，工业地产正逐步进入发展正轨，处于土地供求的增长期。

　　上述市房地局人士坦言，政府土地供应在不同时期呈现的对住宅、工业、商业等不同性质用地的侧重，当然不是简单的巧合，除了开发商方面资金链紧张、对住宅土地消化能力大减的原因外，促进存量住宅土地开发、工业地产市场进入快速发展期等因素也影响着政府的土地调控节奏。

　　●　外高桥昨推出浦东版“新江湾”地块备受关注

　　浦东“森兰·外高桥”项目第一批近16万平方米的住宅地块近期上市。5月28日下午 ，外高桥通过一次推介会正式推出这个总占地面积达到5.74平方公里的大型社区，几乎吸引了沪上所有的地产巨头。金地集团、和记黄埔、新鸿基地产、仁恒地产、凯德置地、华润集团、招商地产、上海陆家嘴集团、绿地集团等地产巨头悉数出现在推介会现场。

　　资料显示，该项目东至杨高北路，南至赵家沟、西至张扬北路，北至航津路。地块分为北、中、南三块。北块北至航津路，南至洲海路，占地119万平方米，主要建动迁房和配套房，规划建面为100万平方米；中块为商业地产，北至洲海路，南至五洲大道，占地面积为199万平方米，建筑面积为40万平方米（其中包括一个大型公共绿地）；南块北至五洲大道，南至赵家沟，取名“sunpark”，计划建国际高档公寓，占地面积为256万平方米，建筑面积100万平方米左右。从项目位置上来看，项目堪比杨浦地区6平方公里的新江湾城。与此同时，整个项目5.74平方公里中70％规划为绿地，仅30％规划为开发用地。

　　土地政策

　　●　《国土督察条例》今年起草

　　国土资源部5月7日 发布国家土地总督察1号公告，这是国家土地督察机构成立之后发布的第一个工作情况报告。公告指出，2007年国土监察局处理闲置土地23万多亩，其中收回闲置土地3266宗，面积3.87万亩；监察局今年的工作重点是加强对城市批次建设用地批后监管工作。此外，公告透露，一份针对土地督察的《国家土地督察条例》将在今年开始起草。

　　公告明确，国土监察局今年的工作重点将是加强对城市批次建设用地批后监管工作。包括加强对新增建设用地的供应总量、结构、节奏、分布和时序等情况的督察，严守土地调控闸门。继续对擅自调整土地利用总体规划、非法占用耕地和基本农田进行非农建设、未批先用、违反土地供应政策、侵害群众利益等影响耕地保护和土地调控政策落实等突出问题开展专项督察。

　　●　土地执法倾向政府主体：五部委联合出台新规

　　5月29日 ，中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》，并决定自6月1日 起执行。

　　《处分办法》中对各种土地违法形式出现后，如何追究责任官员，并如何界定地方政府“一把手”责任都做了详细规定。而各项规定都更加严格，并改变了之前2000年出台的《违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》的一些规定。强调如果违法违规土地达到新增建设用地的15%，就要给予警告、记过、撤职等处分。

　　另外，《处分办法》首次有了新组建的人力资源和社会保障部参与，使得土地违法与干部考核挂钩更加密切。人力资源和社会保障部有关负责人指出，颁布实施《处分办法》是强化对公务员的管理和监督，坚持从严治政的重要举措。

　　土地出让

　　经过两个月的沉默，上海土地市场终于再一次发出声音，于本月下旬推出26幅地块，分别位于5个区，共计72.45公顷 。本次土地出让表现出以下两个特点：

　　●　全部为工业用地。用途大致分为仓储、物流、金属加工、汽车制造等行业。

　　●　全部为郊区。南汇占26.8%，金山占24.8%，宝山占20.7%，嘉定占13.8%，闵行占13.9%。

　　一手住宅市场

　　总体概述

　　●　全市供求及价格

　　本月全市新增供应面积153.47万平方米（13065套），与上月基本持平，同比略下降了1.2%，其中普通公寓占总供应的62%，别墅占20%，配套动迁房占18%。普通商品住宅本月新增125.61万平方米，环比增加了33%。本月普通商品住宅供应较多的区域有松江（占18%）、浦东（占13.8%）、闵行（占12.9%）以及南湖（占11.3%），这四个区新增占总量的56%。

　　5月成交量为180.47万平方米（17671套），环比上升了23.9%，同比大幅下跌32.2%，成交有所抬头，但是不及去年炽热。成交结构方面，普通住宅成交110.45万平方米（9830套），环比上升了5.8%，占总量的61%，其中普通公寓为96.14万平方米，别墅为14.31万平方米。，配套动迁房成交量为70.02万平方米，环比上涨了58%。本月普通商品住宅成交量较多的区域有宝山、浦东、松江。

　　本月全市供求比为1：1.18，普通商品住宅供求比为1：0.87，普通住宅市场略呈现供大于求的局面。

　　本月成交均价受高档楼盘成交比例下降的影响，恢复到了万元以下，成交均价为9,774元/平方米，环比下跌了16%，同比上涨了1.9%。本月普通商品住宅成交均价13,817元/平方米，环比下跌了8%。本月成交以中外环房源较多，因此成交均价也就被拉低了。

　　5月份是传统交易旺季，5月上旬，市场一度出现供应和成交双双放量态势，但突如其来的汶川大地震后，市场温度又降。观望气氛进一步浓郁，原本计划5月上市的个别楼盘也推迟了上市的时间，这些楼盘有翠湖天地御苑三期、豪景苑和世茂山庄二期、南郊别墅等高档楼盘，也有天山怡景苑、金地未来等市场比较期待的楼盘，还有海派青城、青柠9号等近郊小户型公寓。因此，高档楼盘和小户型公寓极有可能成为6月份新房市场两个亮点。

　　2007年4月-2008年5月全市住宅供求及价格

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　●　全市成交单价与面积结构

　　从成交单价分布看，本月比较明显的是高段价位的楼盘成交比例下降了，而配套商品房集中成交，中端价位的楼盘成交量稳定。

　　2007年4月-2008年5月一手住宅成交单价分布

　　资料来源：网上房地产

　　本月的面积成交结构与上月基本一致， 90平方米 以下的比例大与上月基本持平，90 -130平方米 面积段的比例略微增加了，可见目前全市的供应还是能够充分满足各种购房者的需求的。

　　2007年4月-2008年5月一手住宅成交面积分布

　　区域概述

　　●　中心城区——供需暗淡，价格下挫

　　本月中心城区总供应量仅为8.62万平方米，环比减少了36.1%，在全市新增的比重回落了3个百分点，仅为5.6%，本月供应下跌主要是由于翠湖天地等部分楼盘推迟了上市的计划；成交也开始走低，本月总成交量为11.94万平方米，环比下跌了11.9%，占全市成交的6.6%，较上月下跌了近3个百分点。 本月中心城区成交均价为25,052元/平方米，环比下跌了10.2%，房价由于销售结构的变动而有所下挫。

　　供应方面，上月供应为零的徐汇区重新坐回了第一把交椅，本月供应量为6.87万平方米，上市的楼盘有5个，其中包括高档公寓“百汇园”和“中海瀛台”，长桥板块的综合项目（含公寓和别墅）的“协合紫薇园 ”。

　　其中，“中海瀛台”是首个进入徐汇滨江板块的低密度纯住宅项目，本期推出的金域华府是距离黄浦江约 80米 的一线滨江平层湾邸，四房两厅三卫面积约 239平方米 。

　　本月供应位居第二的长宁区只有一个上市楼盘“新虹桥绿景园”，推盘量达到了约1.15万平方米（共82套）。供应第三的黄浦区也只有一个老盘新推，“老西门公馆”本月上市5.86万平方米，参考售价为45,000元/平方米，较1年前的推盘价上涨了36.4%。该案本次推出的房型有三种，含建筑面积为 105平方米 的全南两房和 138平方米 及 147平方米 错层三房，得房率高达83%。静安区只有1套供应，卢湾无新增供应。

　　成交方面，供需两旺的徐汇区本月独占成交鳌头，成交量为5.12万平方米。成交前三的包括本月推盘的“百汇园”和“中海瀛台”，成交量分别为0.87万平方米（共54套）和0.48万平方米（共26套）。龙华板块的“尚海湾豪庭”去年9月一上市就备受关注，本月共去化了0.66万平方米（共46套）。

　　成交排名第二的为长宁区，其中本月成交聚焦虹桥板块的“新虹桥绿景园”和“天山华庭”，这个楼盘分别是本月和上月该区域的上市的热点楼盘，本月成交量都在 1万平方米 以上。“新虹桥绿景园”，该盘去年9月起的报价一直为45000元/平方米，本次推出的7号楼被整体收购，但是报价25000元/平方米，实际成交价格只有20613元/平方米，比零售报价跌了一半不止。

　　2008年5月中心城区各区供求及价格

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　●　次中心区——供大于求，价格下调

　　本月的供应相比上月颇有起色，总供应量为73.38万平方米，环比上升了38.63%，占全市的46.57%，比上月上升了近8个百分点。其中配套动迁供应8. 08万平方米 ，占总供应量的11.3%。总成交量62.31万平方米，环比减少了4%。由于观望情绪更加浓郁，本月次中心区的表现毫无起色；本月成交均价为12,028元/平方米，环比下跌了2.8%。普通公寓为13,541 元/平方米，联排别墅为24,158元/平方米，独栋别墅为38,375元/平方米。

　　供应方面，本月表现不俗，次中心七区皆有供应，供应的焦点依旧是浦东，以21.21万平方米的供应占据龙头。本月供应有公寓和别墅，公寓供应主要集中在花木和三林两个板块，位于花木的“仁恒河滨城”本月推出三期房源“北岸”3.75万平方米（共189套），推出的房型多样，包括一房至四房，面积从 87平方米 至 269平方米 ，参考价格为37,000-41,000元/平方米。该板块的另一个值得关注的楼盘是“大唐国际公寓”，本期推出1.85万平方米（供128套）房源，以大户型为主。三林板块的“万科金色雅筑”本期推盘量2.41万平方米（共269套），该案是万科推出的新项目，主打起品牌专利产品——情景花园洋房，主力房源为 90平方米 的三房，参考价格为18,000元/平方米。别墅供应集中在张江和北蔡板块，分别为“优豪新园”、“阳光花城”和“锦绣华城16号地块一期”，这三个项目均包含独栋和联排。

　　本月供应第二的为闵行区，供应量为19.83万平方米。位于七宝板块的“东方花园三期”推出的新房源5.76万平方米（共484套），包括 110平方米 左右的二房和 130平方米 左右的三房，此批房源参考价格为17,000元/平方米，而其前一批房源销售均价在14,000-15,000元/平方米。上市量较大的还有大盘马桥板块的“夏朵园”，五一期间开盘，推出220套新房源，房型面积偏大，最小为 102平方米 的两房，小高层总高14层，参考价格为6,800元/平方米。

　　此外，虹口区北外滩板块的“白金湾府邸”和普陀区武宁板块的“江南名庐”都有推出新房源，且以大户型房源为主。

　　成交方面，与上月变化不大的是，闵行、宝山、浦东仍是成交前三甲，成交量分别为19.96万平方米、16.28万平方米、13.17万平方米，而这三个区的动迁配套成交也是最多的。公寓方面，其中闵行颛桥板块的“浦鑫都城云天绿洲”为该区域的成交冠军，成交总面积达到3.27万平方米（共354套），均价为7,128元/平方米，该案临近航天局，整个鑫都城总建筑面积约100万平方米，由多个开发商分别开发，云天绿洲是其中之一，占地面积4万多平方米，建筑面积6万多平方米，整个项目整体开发。由于临近航天局，各类医、教、文、卫配套将在近年陆续开发。“夏朵园”本月去化了1. 01万平方米 （共93套），成交均价为7,079元/平方米。别墅方面，去化情况较好的有颛桥板块的“南郊别墅”和华漕板块的“ 凯德林茵湖畔园”，去化面积分别为0.38万平方米（共16套）和0.27万平方米（共11套）。

　　宝山区成交的热点楼盘有淞南高境板块的“美岸栖庭”，本月成交量0.82万平方米（共84套），成交均价为14,217元/平方米。美岸栖庭位于逸仙路以东的殷高路、何家湾路相交处，是规划和在建中的新江湾城中最靠近虹口的一部分，因此有一定的占据了一定的地理优势，这也是畅销的原因之一。浦东区的“万科金色雅筑”一亮相便得到了追捧，本月销售火爆，超过了 1万平方米 ，均价为18,220元/平方米。

　　2008年5月次中心区域各区供求及价格

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　●　郊区——供应缩水，成交放量，价格下跌

　　本月郊区总供应量为73.38万平方米，环比下跌了15%，占全市新增的47.8%，普通商品住宅的比重为74.67%，配套动迁房的比重下降；本月总成交量为104.56万平方米，环比上涨了51.38%，占全市成交的58%，较上月上升了约12个百分点，全市需求外移。本月郊区成交均价为6,690元/平方米，环比下跌15.24%，普通商品住宅成交均价9,990元/平方米，环比下跌1.64%，其中公寓为8,179元/平方米，联排别墅为12,496元/平方米，独栋别墅为22,758元/平方米。

　　供应方面，松江取代南汇成为了本月的供应龙头，上市量为27.63万平方米，占郊区总供应的37.66%，其中普通公寓和别墅的供应比例约为3：1，无配套商品房供应。公寓主要供应集中在新桥、九亭和新城板块，供应量在 2万平方米 的有新桥板块的“荣盛阳光苑一期”和“南都白马花园”，九亭板块的“上海源花城”和“上海奥林匹克花园三期”。其中，“荣盛阳光苑一期” 5月17日 开盘，推出562套房源，房型与前期略有差异，面积小，小三房仅 86平方米 ，均价7,200元/平方米。 “上海源花城”供应量也超过了300套。

　　南汇本月以17.31万平方米的供应量位列第二。本期的供应主要以配套商品房为主。嘉定区公寓的主要房源来自于保利地产的2个楼盘，包括 “保利海上五月花（二期）”和“保利家园”，其中“保利海上五月花（二期）”主推公寓小户型和部分联排别墅，参考价格分别为8,500-9,200元/平方米和14,500元/平方米。

　　成交方面，南汇继续稳坐第一把交椅，由于配套商品房的集中成交，使总成交量达到了35.92万平方米，环比上月增加了124%。普通公寓方面，“ 秀康新城海尚康庭”持续热销，以391套，总成交量约2.90万平方米继续领先，成交均价为5,927元/平方米。航头板块的“绿地蓝海庭”也以1.73万平方米的成交量继续占据名列前三，成交均价为8,472元/平方米。别墅共成交了21套，联排9套。

　　第二名的为松江区，成交量为20. 1万平方米 ，环比上月增加了44.6%。由于本期供应比较充裕，新推的房源的热销带动了本期成交市场的走高。

　　2008年5月郊区域各区供求及价格

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　环线概述

　　本月五环（内环以内、内中环间、中外环间、外郊环间、郊环以外）的成交量（含配套动迁），分别为7. 9万平方米 ，14. 7万平方米 、22. 8万平方米 、88. 9万平方米 、46. 1万平方米 。在全市的占比变化分为为-3%，1%，-3%，-4%，8%，本月的成交呈外移的趋势。

　　成交均价方面，内环内的成交均价为30,736元/平方米，环比下跌了10.8%，主要是受高价楼盘成交面积下滑拉低。内环内成交均价在40,000元/平方米的公寓有“ 晶品公寓”、“ 财富海景花园”、“ 老西门公馆”、“ 白金湾府邸”、“ 上海滩花园”、“ 金外滩花园”，别墅有浦东花木的“御翠园”和“九间堂”，成交均价都超过了90,000元/平方米。内中环间比较关注的优质房源要数成交居前的“ 捷城国际公寓”，本期大体量的推盘带动了成交市场的一路走好，本月成交了200套，成交均价为20,229元/平方米。而上期的明星楼盘“天山华庭”本期的去化量虽然仅为上月的一半，但是销量也超过了100套。中外环间“万科金色雅筑”则是主力热销楼盘。

2008年5月商品住宅新增供应典型个案　

区域	项目名称	板块	项目地址	物业形态	上市量（m2）	上市套数	参考价格（元/m2）
宝山区	好天缘家苑	张庙板块	一二八纪念路933弄15号	多层	26525	288	12500
	嘉诚国际花园	月浦板块	德都路50弄2号	高层	16760	182	8000
	天馨十一、十二期	杨行板块	宝山区杨行镇蕴川路1498弄	小高层	30912	256	9500
	世纪长江苑	顾村板块	沙浦路57号	高层	47466	384	8000
长宁	新虹桥绿景园	虹桥板块	安顺路389号2号楼	高层	11483	82	25000
奉贤	绿地南桥新苑二期	南桥新城板块	南桥镇环城东路航南路口	小高层	11795	117	8200
	水木年华花园	凉城板块	广灵四路866弄15号	高层	9278	72	18500
	白金湾府邸	北外滩板块	海平路18号A座	高层	34343	127	68798
黄浦	老西门公馆	老西门板块	建国新路77弄2号	高层	5860	44	45000
嘉定	金地格林风范城	南翔板块	芳林路555弄	联排别墅	29292	126	25000
	保利海上五月花（二期）	嘉定主城区板块	嘉定区永靖路899弄122号	多层/联排别墅	43029/3647	557/19	8500-9200/14500
	保利家园	嘉定主城区板块	马陆镇洪德路333弄14号	三层院墅	19908	88	16000
	顺驰兰郡名苑	安亭汽车城板块	外冈镇百安公路2999弄16号	联排别墅/独栋别墅	6720/2586	Oct-32	7500-8200/9000-14000
	东方花园三期	七宝板块	新镇路603弄	小高层	57615	484	17000
	夏朵园（二期）	马桥板块	银春路1799弄	小高层	24558	220	6800
	凯德．林茵湖畔园	华漕板块	金丰路55弄94号	联排别墅	8661	35	25000
	九歌花园三期	古美罗阳板块	漕宝路1467弄6区	小高层	16547	229	17000
南汇	绿洲康城二期	周康板块	康桥路1298弄	小高层	27906	283	12000
	菱翔苑二、三期	周康板块	周浦镇年家浜路461弄、425弄、501弄	小高层	10114	92	8500
	绿地蓝海庭(一号地块)	航头板块	南汇区古棕路168弄20号	小高层/	8081/	106/	8400/
				多层	5057	60	8800
浦东	优豪新园	张江板块	高木桥路219弄33号	联排别墅/独栋别墅	28556/4649	166/22	15100/23000
	阳光花城(德宏花苑)	张江板块	紫薇路667弄133号	联排别墅/独栋别墅	15018/21079	66/61	19000/24000
	万科中林苑	三林板块	三林路1300弄20号	小高层	32056	357	18000
	仁恒河滨城	花木板块	丁香路1599弄	高层	37503	189	37000-41000
	大唐国际公寓	花木板块	樱花路802弄26号	小高层	18468	128	25000
	香梅花园三期南块	花木板块	锦绣路1650弄2号	高层	9982	113	33000
普陀	江南名庐	武宁板块	瞿家廊路白玉路	高层	10708	91	23000
	大华颐和华城三期2B	万里板块	真金路西、横港河北	高层/联排别墅	8587/10565	91/46	16000/30000
	捷城国际公寓	光新板块	铜川路58弄19号	高层	39469	338	19980
	上海香溢花城一期	光新板块	石泉东路168弄17号	高层	23860	196	23000-25000
	象源丽都二期19号楼	长征板块	真光路东、金沙江路北	小高层	10526	102	17500
青浦	中信泰富朱家角新城	朱家角板块	阁游路389弄35号	联排别墅/独栋别墅	6694/7445	35/39	15000
	中海翡翠湖岸别墅(四期)	赵巷板块	业辉路88弄	独栋别墅	31184	115	22000
	新城盛景园	青浦新城板块	青浦区赵巷镇崧文路399弄19号	小高层	15762	176	8000
松江	荣盛阳光苑一期	新桥板块	松江区新桥镇新南街301弄12号	高层	46432	562	7200
	南都白马花园	新桥板块	新桥镇明中路1010弄	多层	32190	378	12000
	保利西子湾城	松江新城东区板块	松江区广富林路1188弄153号	小高层	48026	512	8700
	上海紫园	佘山板块	松江区佘山镇佘天昆公路268弄806号	独栋别墅	25139	37	46000-51000
	上海源花城	九亭板块	九亭镇涞寅路1200弄	小高层	33675	308	9000
	上海奥林匹克花园三期	九亭板块	九亭镇涞寅路106弄	小高层	27446	282	13000
	颐亭花园二期	九亭板块	松江区九亭镇涞坊路1188弄190号	小高层/联排别墅	16006/13897	168/73	8500/15500
徐汇	虹桥永兆豪庭	田林板块	虹梅路2588弄4号	高层	10729	83	20000
	百汇园	龙华板块	宛平南路1518弄23号	高层	23931	161	42000
	协合紫薇园	长桥板块	老沪闵路680弄12号	小高层/独栋别墅	11887/2296	Jun-82	19000-20100/49000
	中海瀛台	长桥板块	龙瑞路128弄16号	多层	2172	27	50000
杨浦	鼎隆公寓	东外滩板块	宁武路218弄2号	高层	13560	144	19000
闸北	阳城贵都（大华阳城七期B块）	大宁板块	高平路598弄	小高层	14696	140	16000-17000

序号	公寓（不包括配套商品房）				别墅
	项目名称	区域板块	成交量（m2）	成交均价（元/m2）	项目名称	区域板块	成交量（m2）	成交均价（元/m2）
1	鑫都城云天绿洲	闵行颛桥	32667	7128	沿海丽水馨庭	松江新桥	5219	10835
2	秀康新城海尚康庭	南汇周康	28980	5927	顺驰兰郡名苑	嘉定安亭	4621	8396
3	捷城国际公寓	普陀光新	21402	20229	玲珑雅墅	嘉定南翔	4107	14537
4	南都白马花园	松江新桥	17284	11372	棕榈滩	奉贤海湾	4063	30208
5	天台星城	南汇周康	16688	8075	合生朗廷园	青浦赵巷	4028	13108
6	新城盛景园	青浦新城	15921	7627	保利海上五月花城	嘉定主城区	3654	14659
7	保利西子湾城	松江新城	15493	8727	朱家角康桥水乡小城	青浦朱家角	2922	22476
8	绿地蓝海庭	南汇航头	14970	8472	凯德林茵湖畔园	闵行华漕	2711	26958
9	荣御景苑	松江新城	14328	8576	现代华庭	青浦北部	2598	8308
10	上海奥林匹克花园	松江九亭	14014	11799	贝尚湾园	松江九亭	2189	18284

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