一、 土地市场状况

　　1、成交土地

　　5月武汉中心城区有一个土地交易公告揭牌，共10宗土地，其中4宗土地成交，5宗流拍，1宗延期。

　　5月成交的4宗土地，总供地面积475011㎡，成交总建筑面积152524㎡，成交总金额41170万元。平均楼面地价2699.2元/㎡。

　　德思勤观察：

　　土地市场交易冷清，成交占出让的15%，本次成交土地的总建面只占出让土地的15%。而在10宗土地拍卖中，大多地块均流拍，使得成交率较低。低成交率说明08年的武汉土地市场异常冷清，部分原因是商品房市场的销售不理想，使得开发商对一级土地市场的信心不足，预期不高。 流拍占半，汉阳新区首拍，均遭流拍。本月成交土地中，10宗土地有5宗土地流拍。汉阳四新新区首次挂牌2宗地块，均以流拍告终。而这2宗地块总的出让建面为581780㎡，占总出让建面的50％以上。新区大面积出让，说明政府对新区规划力度的加大；而大面积地块流拍，揭示开发商对目前市场信心不足，无法承担大面积拿地的资金压力与风险。

　　中心区拍出低价，市场理性回归。成交土地的楼面地价均低于3000元/㎡。如P（2008）019号，位于桥口汉宜路，靠汉江较近，总建面5.13万㎡，楼面地价2914元/㎡。而去年同区域地块，楼面地价已达4000元/㎡左右。如此低的成交均价，说明目前的土地市场较为理性，开发商对未来的市场预期不高。

　　二、住宅市场状况

　　1、新盘（含加推和新入市项目）分析

　　2008年5月武汉中心城区有17个项目开盘，比上月的15个增加了13%。

　　5月开盘项目呈现出以下几个特征：

　　◆ 推盘量大。其中武昌中心、汉口中心、光谷片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有7个，其中武昌中心区有3个，有积玉桥片区的融侨华府、金地国际、沙湖的水岸星城。光谷南湖片区有4个，保利地产有2个。汉口片区有5个项目开盘，其中汉口中心区有4个，东西湖片区有1个。

　　◆ 中高端大盘集中推盘。本月临江、临湖片区有4个项目开盘，御江苑、金地国际、融桥华府、水岸星城。光谷的大盘如世界城、保利华都等。

　　◆ 总体市场销售率较低，少量项目销售率相对较高。17个开盘项目中，销售率超过50%的只有4个项目。其中保利心语4月、5月开盘2次，是本月销售率相对较高的项目之一，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。金地国际和御江苑销售最好，开盘销售率约为70%左右。主要原因集中在稀缺的产品价值，较好的园林展示，以及合理的价格。值得关注的是位于汉口中心的融科天城，开盘均价9500元/㎡，当天销售率约为20%左右，销售情况大不如前。

　　◆ 盘龙城片区开盘多，但销售持续不佳。本月盘龙城有3个项目开盘，销售率在20%左右。延续上月的市场，开盘销售率均不高，且价格优惠幅度又比较大，目前片区整体的销售均价约为2800－3000元/㎡，环比去年的价格跌幅约10％。

　　◆ 中心区开盘项目较多。中心区超过7000元/㎡接近总开盘量的一半，郊区项目有延迟开盘现象出现，5月开盘的17个项目中，有7个新项目开盘均价超过7000元/㎡，且均为中心区项目。而近郊如盘龙城、金银湖等受环境影响较大，项目的客户积累量不够，所以部分推迟开盘。

　　◆ 直降、打折、送优惠等促销方式充斥市场。由于推盘量的增多，竞争日益激烈，各大开发商使出各种优惠吸引客户，但效果不甚理想。如盘龙城一项目，采取直接九折的形式吸引客户。

　　2、住宅销售分析

　　成交套数

　　根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，2008年5月成交量是08年5个月中最高的月份，5月成交量5825套，环比上涨51.30%；5月日均套数为194套，环比上涨52%。

　　成交套数增幅与面积增幅的关系

　　5月武汉商品房成交套数增幅为51%，面积增幅为62%，面积增幅大于套数增幅，成交户均面积增大。本月小户型比例减少。

　　德思勤观察：

　　成交量上涨50%，仍然不如去年。由于4月底及5月有大量项目入市，且由于备案的延迟性，所以5月的成交量大幅上涨，但和去年5月相比，下降了约30%，传统的旺季在今年的武汉楼市中表现较弱。

　　小户型成交比重有所减少，5月人均成交面积有所增大。5月中大户型成交比重增加，由于中高端项目的入市增多，主力户型偏大，而需求相对较稳定，所以中大户型的成交使得整个5月市场的成交面积涨幅较大。由于受到全国市场萎缩的影响，使得武汉市场需求稳定的高端项目加快入市时间及缩短销售周期，以规避未来存在的场风险。

　　成交均价

　　根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，2008年5月全市累计成交均价5667.30元/㎡，较4月5279.31元/㎡上涨了7.35%。

　　德思勤观察：

　　价格上涨幅度今年1-5月中是最大的，依靠中高端项目带动。5月成交价涨幅几乎翻了4月一倍，其价格水平仅仅略低于2007年最高的11月。武汉5月房价的提升由中心片区，如汉口中心及积玉桥片区相对较多的成交量及较高的成交价格支撑。

　　成交总面积与总金额

　　根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，2008年5月全市累计成交面积61.77万㎡，较4月上涨了62.4%。累计成交金额35亿元，上涨了74.32%。

　　2008年5月武汉市民购房户均面积106㎡。武汉市民置业还是以三房为主。户均总价61万。

　　全市小结：

　　价量同涨，成交量全年最高。本月价格持续春节以后的上涨趋势，涨幅为7%，为全年最高。而成交量有所上涨，还无法与07年相比，如此多项目的入市，成交量却不及07年每月的成交量。今年最高的月成交量还不及07年最高的月成交量的一半，整个武汉市场仍处于房地产的调整阶段。

　　本月的成交趋势不再以小户型为主，市场主要以90㎡以上的户型为主力。从本月成交金额及面积情况可以看出，市民的购房面积有所增大，且主力趋势开始转向中大户型。原因是对市场有影响力的片区，如汉口中心，武昌中心片区在本月的成交量及价格有快速上涨之势，而这几个片区的成交价格是全市最高的片区，所以价格大幅上涨。

　　折扣、优惠充斥市场，但对销售作用不大。由于传统旺季的来临，推盘量趋于集中，各大项目的竞争较为激烈，使得武汉市场大部分开发商开始以大幅度的优惠折扣吸引消费者，但除了部分折扣较大的户型销售较好外，大部分尚不理想。消费者的理性购房，使得开发商需要改变销售策略，只有合理的价格定位及高性价比的产品，才能赢得市场。

　　市场理性回归，市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出，销售较好的项目，大部分性价比较高或是知名开发商的明星项目。市场客户日趋理性，2007年疯狂买房现象、担心不买还涨的情绪荡然无存，武汉楼市进入买方市场。

　　三、区域市场分析

　　1、区域成交情况

　　5月成交量最高的依然是武昌中心、汉口中心和关山片区。成交量涨幅最大的是二七后湖片区，涨幅最小的是东西湖和青山片区。二七片区由于距离汉口中心区较近，且价格相对中心区较低，而片区市场的项目供应量又比位置类似的古田片区大，所以成交量在中心区的带动下快速上涨，预计该片区成交量将随中心区形势而定。而东西湖片区由于片区供应量日渐缩小，目前无新项目推出，片区较为冷清。

　　截至5月以来，武昌中心片区的成交量处于稳定有上涨之势，融侨、金地等项目的大规模入市，使得整体片区的房价和成交量快速上涨。

　　各片区价格涨幅平稳，略高于上月涨幅。从图6分析，各片区的成交价涨幅较平稳，说明市场对这种价格下的成交是有一定支撑的，预示着市场呈现缓慢平稳态势，相信经过一段时间的调整，未来将回归上升趋势。

　　虽然5月属于房地产的旺季，价量均上涨，但和去年形势相比，相差较大，成交量仍然不高，市场依然还在调整阶段。

　　区域市场小结：

　　片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌，市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。

　　积玉桥片区和汉口中心片区、光谷片区成交量大成本月热点。由于本月这三个片区的推盘量和成交量均大于其他区域，所以全市成交价格被这三个区域所带动，从而带动武汉本月的价格涨幅较大。

　　典型项目对区域的带动性

　　汉口中心区: 本月价量均升，由于融科天城、御江苑本月的陆续推盘，市场成交价格涨幅较大，约为4％，成交量涨幅约为50％。

　　武昌中心区: 融侨华府、金地国际、水岸星城的集中推盘，也带动武昌中心区的价格及成交量快速上升。受开盘项目的影响，片区内其他持续销售的项目销售情况并不理想。

　　光谷: 世界城及保利地产的放量，使得本月的光谷成交量有所上升，但涨幅不大，约为20％。

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