“这一届论坛和往届不一样。”参加2008博鳌房地产论坛的著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟，今天(15日)在接受海南日记者独家采访时说，以往开发商的自信和大胆言论，在今年已变为平淡和更多的沉默。这背后折射出多数参会开发商意识到了市场调整，并开始面向自身，开始反思，并考虑如何应对。

　　市场自发调整是必然

　　“从2008年初开始，以深圳房价下跌为代表的市场调整是市场自发的调整，不但出乎许多开发商的预料，甚至出乎一些政府部门的预料。”钟伟说，全国几乎所有主要房地产市场都不可避免地进行主动的调整。

　　钟伟说，除了个别地区，多数地区开发商都没有经历过一轮完整的地产周期，他们一直认为房地产市场只涨不跌，能够不断维持丰厚的利润水平。这轮市场调整使他们开始反思。

　　“过去赚了许多不该赚的钱，现在就会赔许多不该赔的钱。”钟伟个人认为，在过去的2006年和2007年，房地产行业的平均利润超过30%，上市地产公司年报中的利润增长超过100%，但是与此同时，房地产产品的品质没有明显的提高。开发商急功近利的市场行为损害了消费者，损害了市场，也损害了自身，市场必然自发地进行调整。

　　“即使没有二套房贷等调控政策的出台，市场也会自发调整。”钟伟认为，国家调控政策的出台，只是加快了市场调整的步伐。

　　将来买房“买品牌”

　　钟伟说，调整的结果是行业新一轮洗牌，提高集中度，而消费者将会享受到产品品质的提升，买房将从“买面积”到“买品牌”。

　　钟伟说，调整结果对于房地产企业来说，首先是项目利润率会急剧下降。他认为过去8年间房地产企业自有资金的复合回报率至少在20%-30%之间，房地产项目开发一直维持着相当高的利润水平，这从房地产商个人资产的快速增值就可以看出来；其次，中小房地产企业由于项目利润率急降和资金缺口出现，将会普遍出现生存困难。生存下去成为中小企业今后一段时间的主要任务；最后，行业集中度提高，企业数量减少，资源向少数理性、现金流好、实力雄厚的大企业集中，并形成品牌。对于部分企业而言，市场调整不但不是危机，更是企业发展的良机。

　　对于消费者，市场调整会带来消费产品的明显变化。一方面，房地产产品会呈现差异化。目前房地产开发大部分的收益还是来自土地增值，产品的深度开发只贡献效益的20%左右，而今后主要收益要依靠产品本身；另一方面，房地产消费会出现品牌化。“目前买房子就像买电视，屏幕面积的大小决定价格。”钟伟说：“今后消费者会更加注重产品的品质，买房子也要认品牌。”

　　消费存在真实需求

　　钟伟说，目前房地产的消费主要还是真实居住需求而非投机需求，真实需求在调整中延后了，但仍然有刚性支持。

　　钟伟说，房地产的真实需求来自两方面。一个是中国的城市化进程，如果以目前每年0.5%的城市化率计算，中国还要经过多年时间才能达到一个理论上较为理想的城市化水平，从农村进入城市的众多人口带来大量的住宅需求；另一个是居住改善的需求一直存在，现有产品品质不高导致不断的拆旧建新，改善居住的需求一直存在。

　　“真实需求可以通过很多迹象观察到。”钟伟说，一是购房和租房情况的对比，目前东南沿海地区在房价和交易量下跌的同时，租房价格却在快速上升；二是户型有逐渐偏小的趋势，北京等城市主力户型已经低于90平方米；三是今年1-4月商品房空置率在当前销售不畅的状况下出现了下降。“这都表明居住需求仍然真实存在，目前中国房地产消费的主力仍然是消费者而不是投机者。”

　　钟伟预测，深圳、广州房价调整幅度约在30%左右，而北京只有广深的一半，房价重新上涨有可能出现在2009年下半年，但是，房价重新上涨的内涵将和过去有所不同，高端和低端产品之间将会拉开相当大的距离，这是过去非理性的房价上涨过程中所没有的。

　　海南未来有想象空间

　　“海南的房地产市场很特殊。”钟伟说，推动海南房价上涨的因素是存在的，但决定海南的房价上涨幅度最重要的因素是海南的生活品质。

　　钟伟说，海南在中国具有唯一性，而近年来海南政府大量投资基础设施建设的举措也会抵消一定的房价下跌空间。此外，虽然很多岛外购房者的居住带有季节性，但也属于自住型需求，海南房地产的自住需求比例还是占多数。

　　“但是，海南的房价决定性因素还是海南的生活品质，包括提供的资讯水平和创业机会，孩子的教育水准和老人养老、医疗等的水平。”钟伟说，如果这些配套跟上了，海南的未来会有许多想象的空间。

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