地主”变“地奴”大型房企更受伤？

　　“这样的市场氛围下谁的日子都不好过，开发商为了缓解自己紧张的资金链都纷纷使用一些非常规的手段，这样的状况此前闻所未闻。”一位业内人士称，“连万科这样的房企巨头也被迫转让土地甚至是股权，可见大型房企资金链面临着不小的困境。”

　　大型房企掀“卖地浪潮”

　　2008年5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，该公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”——东莞市南城水濂村地块(购地时楼面地价为3772.3元/平方米)。由于当地房价已经降至5000元/平方米左右，如按当时拿地价格再进行后期项目研发，万科几乎没有获得利润的可能。

　　“大型开发商的企业构成相对于中小开发商要复杂很多，而且一些大型房地产商业务构成不仅仅只有房地产开发这一块，所以这类企业对于市场预期十分敏感，由于去年的房地产热潮导致部分财力雄厚的大型房企拿了不少地，他们对于今年的楼市预期原本是抱有相当大期望的，但是如今中国楼市受到整体经济环境影响成交量大幅萎缩了，大量囤地的开发商会因为公司的各项业务牵扯到资金紧缺，而一家成熟的大型企业绝不允许其做过大风险投资尝试，残酷的市场不得不让他们放弃部分未来可能获得的回报而在短期内获得自保，所以只好卖地。”热线房产研究中心主任郑梦军认为。

　　郑梦军分析称，“中小房企则在这样的市场竞争中获得一些原本不属于自己的机会，一些大型房企低价抛地正好可以满足他们的需求。此类企业业务构成比较单一，相对资金循环压力较小，同时他们能够积极灵活的修改自己的经营策略以顺应市场的发展。在目前不景气的市场环境下，有些中小开发商不紧不慢的销售着自己的房屋，因为他们手中没有存地，无需在较短时间内实现资金回笼，对销售进度没有过高要求，企业生存压力相对较小；甚至一些房企暂时将自己“冻”起来，干脆封盘不卖等待市场回暖再寻良机，这些丰富的市场操作手法某种程度上来说很好地保护了自己。”

　　资产负债影响大型房企资金链

　　恒大地产曾于今年3月招股，拟发售约29.61亿股份，招股价为每股3.5港元至5.6港元，募集资金最高达165亿港元。但由于认购额严重不足，最终赴港上市功败垂成。时至今日有专家分析，恒大地产上市的失利，固然有资本市场动荡低迷的原因，但更重要的是其土地储备过多，市场对其资金链环节缺乏信心，认定其财务状况欠佳。

　　“以往香港证券市场把土地储备作为衡量房地产上市公司价值和成长空间的关键指标；但是现在，具有适当土地储备和稳健财务状况的地产公司将更受青睐。目前内地房地产企业的资金链普遍绷紧，投资者首先关心的是房地产公司的现金流量表。”一位投资人士坦言。

　　该人士同时认为，“大型房企囤地过多极大的限制了其在资本市场的发展，现在在香港或者国内上市门槛已经明显加高，同时IPO融资规模也明显缩小。一些大型房企把募集资金主要用于偿还土地欠款，那投资者肯定不买账。这样的市场情形也对开发商资金环境提出更高的要求，以往都想着通过上市融资来解决资金链紧张，甚至去囤更多的地，现在已没有可能。很多大型房企的上市之路受阻，他们顿时觉得失去了资金来源，这样很危险。”

　　由于预期不明朗，今年香港证券市场对中资房地产股的沽压十分严重。去年赴港上市的内地房企股票频频跌破发行价。这样的市场状况表明，内地房地产企业即使赴港上市成功，也卖不了“好价钱”，同时，由于市场运作不成功，部分上市房企还存在很大程度上的资产负债问题。

　　不仅香港证券市场如此，据统计沪深房地产上市公司资产负债率大幅上升，突破了70%大关，并于去年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。“上市公司如何提升企业对资本市场的认识，根据不同的市场环境灵活有效地使用债券、信托、引进战略合作伙伴等不同方式，扩大企业资金来源，是企业做大做强的关键。”中国房地产TOP10研究组研究项目负责人汪勇表示。

　　大型房企应何去何从

　　“在人们眼中，此次楼市寒冬将会死掉一大批中小开发商，但事实上这仅仅只是其中一种可能，不排除会有一些大型房企面临绝境。”热线房产研究中心主任郑梦军称，“通常业内会以寻常且没有突破的规律来看待市场反应，总是不约而同的认为大型开发商融资手段更加丰富、资产体系更加优良，凭借着雄厚的企业背景以及同银行的良好客户关系能够更容易的获得流动资金，但在今年的大环境下，这一切都变得困难起来。”

　　“时至今日，中国房地产企业寿命最长的已有三四十年，而更多的企业属于昙花一现，没有几年便消失了，而这次中国房地产市场调整会不会死掉一些房企巨头呢？

　　我觉得是有这种可能的。”郑梦军认为，“囤地巨多、资金链无法周转、上市不成功、甚至连土地转让都无人接买的时候也就到了一个房企寿终正寝的时候。那时，他们将被称之为中国房地产市场的探路者，但也可以称之为先烈，他们并未见证到成熟的中国房地产市场就先牺牲了。”

　　郑梦军最后表示，“按照市场规律办事的企业才能生存，作为大型房企甚至要打造百年品牌的一些房企而言，现在已经到了必须做出革命性思维转变的艰巨时刻。为了企业更好的生存，其中一些利益的舍弃将被历史证明是值得的，这样的舍弃也是企业做强做大宽广胸襟的体现。目前中国楼市急需健康的市场行为来改变市场氛围，冒进和缺乏远见的市场行为应该杜绝。作为市场的绝对主导者，大型房企有义务做好排头兵，积极倡导稳健型市场环境。”

　　开发商心态面面观

　　由于信贷收紧、房屋成交量萎缩、土地调控政策出台等原因，开发商的资金陷入了前所未有的两难境地。而在这种背景下，各开发企业由于自身实力、自身境况不同，面对资金紧缺所带来的压力，心态也大不相同。

　　房价降与不降陷两难

　　在这样一个市场环境中，大部分开发企业，多少都面临着资金链断裂的可能。针对这个问题，武汉桥建集团有限公司营销部部长马捷称，众开发商纷纷拓展融资渠道，降价、卖地卖项目、合作开发、上市融资……开发商纷纷进行各种方式的融资自救。而这些方式中，促销降价的方式来回笼资金无疑是最为直接的。

　　马捷认为，开发成本的增加，使得大部分项目的空间利润并不像人们想象的那么大，对于绝大多数企业，尤其是新近开发的一些项目，是降不下来的。部分有实力的开发商可以硬挺着不降，等待市场回暖，而更多的开发商则陷入了降或不降的两难境地。

　　土地转让赚一点是一点

　　对于中小开发企业而言，除了降价销售，土地转让、找人合作也是一种重要的融资手段。

　　汉口一家房地产开发有限公司营销总监透露，其实地产企业缺不缺钱是视公司状况而定的。以前武汉也有些公司缺钱，不过没有现在这么明显。“由于自有资金不足以做项目，融资主要靠找银行、上市和找企业合伙三种途径。

　　现在银行不愿意做担保，放贷也紧张，靠银行贷款比以前难。而上市这一条路，不是所有开发商都有资格，而且越来越难。”

　　他介绍，中小企业主要依靠合伙的方式找钱，通过合作，一方投资，一方土地开发，最后分成拿钱。新的土地政策出台，对于融资渠道较窄的中小开发企业，卖地或找人合伙开发是唯一途径。即使原来打算准备自己开发的，可由于资金的短缺，只能忍痛割爱，将土地转手，赚一点是一点。

　　大企业融资也犯愁

　　打击囤地的政策不断出台，企业上市融资被一再搁置，再加上银行“再贷款”困难，使得这些企业面临着不小的资金压力。

　　大开发企业实力雄厚、信誉高，可以通过公司债、信托市场融资，低价出让土地和出让项目股权获取现金。但武汉沿江大道一项目负责人称，大企业看似融资渠道宽广，但更多企业是拆东墙补西强，他们的融资风险性极高。

　　大的开发企业公开转让土地，将引起社会对该企业品牌实力的猜忌，对企业形象有所折扣。因此，大开发企业融资也犯难，考虑的问题要更多更周全。

　　部分企业在观望中等待回暖

　　相对于众多面临资金问题的开发商而言，一部分资金雄厚、后期开发量不大的开发企业则相对好过。在市场的不确定性以及过于浓厚的观望氛围中，这些开发商不搞大幅促销降价，购房者观望，他们也观望，因为他们拥有更多的资金与时间等待市场回暖。

　　位于常青路的一国有企业控股房产公司相关负责人感慨，现在没法和去年比了，本为旺季的五月都那么冷，六月期望值也不会太高。目前市场对于后市的观望气氛仍然较浓，短期内不可能出现回暖的迹象，这种行情至少会持续到第四季度。但如果跟着市场一起降价，那整个公司的利润没有保障，。

　　还不如就按原定市场价一步一步往前走，高性价比的住房总会受人关注的。

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　　资金短缺，融资渠道匮乏

　　“小开发商随时被吞并”

　　“出外找钱成了目前不少开发商的主要任务。”一位业内人士在与记者聊到目前开发商的近况时，无不感慨地表示，受银根紧缩等综合性政策影响，房地产开发商的生存“命门”——资金链正在面临严峻的考验。

　　银根紧缩只是过去一年内推出的众多调控政策之一，加之房贷首付和利率的提高、清查囤地囤房、土地限期开发、房地产领域个人所得税政策上的调整等措施，接受记者采访的业内专家一致认为，房地产开发商将面临新一轮“洗牌”，强者生存，弱者出局的态势会进一步加剧。而日子最难过的，莫过于一些中小房地产开发商。

　　据业内专家分析，目前在房地产行业，三项核心资源即土地、资金(包括融资渠道)和开发能力，这三项资源都很强大的企业并不太多。而随着货币政策的紧缩，如果小企业失去了融资的渠道，降临在他们头上的是倒闭或者被吞并。

　　中小地产企业的贷款更难

　　央行日前再次提高了存款储备金率，这对地产企业意味着资金链会更加紧张。自从银行要求房产商自有资金比例由20%上升到35%，加上严格的信贷监管，许多小开发商已无法从银行贷到款，资金链因此受到严峻挑战。

　　武昌某房地产公司杨经理表示，在过去，只要手中有地，就可以找银行等金融机构获得贷款，所以不少开发商的项目资金自有率都是非常低的，房地产企业资金来源中60%-70%，甚至80%以上都是银行的钱，甚至有些不足15%。

　　6月7日中国人民银行宣布再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点上调。调整符合政府从紧货币政策的原则，而且这种“从紧”不仅仅反映在利率上，还反映在信贷规模上。

　　“目前对房地产企业的放贷情况基本偏向优质客户。”记者从某银行信贷部了解到，在放款额度内，信用良好的大企业可以较为方便地拿到贷款。但目前的情况并不是贷款门槛提高了多少，而是今年以来多家银行的贷款额度开始少于往年，在总量缩减的情况下，必会出现贷款难的现象，此时一些无资质的中小开发商申请贷款将异常艰难。

　　有知情人士透露，有些银行在面对大客户时甚至不需要抵押等一整套繁琐的程序，而对于中小地产企业的贷款审核则甚为严格。

　　在采访过程中，记者发现，不少开发商对银根紧缩对其造成的影响，以及公司将采取什么样的应对措施都是三缄其口，他们认为在目前的情况下谈论这些问题比较“敏感”。

　　销售跑不过大地产地商

　　与此同时，开发商们还担心的是对居民消费信贷的紧缩，因为房地产在开发投资方面的信贷指望不大的话，就得主要依靠自有资金和销售回款。

　　中国指数研究院华中分院首席分析师李国政表示，如今大部分开发商现金流紧张，要是房子卖不动，就比较危险，因为开发商自掏腰包的主要是买地的钱，开发时的各种工程款和税费等往往会拖到销售回款后再付，一旦销售遇冷，风险随之而来。

　　一位大型房地产开发企业的营销总监也坦诚地表示出他的忧虑，他告诉记者，今年房地产项目销售量与去年同期相比的确下降了很多，而很多购房者也在“房价下跌”的预期中“被动观望”，更进一步加大了房地产市场的疲软程度。如果不能尽快扭转这种局面，可能会让一些房地产企业因资金链的断裂而出现崩盘。

　　个贷收紧以及购买第二套房首付比例提高都将使房地产开发商回笼资金的速度放缓。

　　从紧的货币政策转化成了从紧的信贷政策，这对房地产业无论是从供给还是从需求角度而言，影响都是非常大的，对于一些中小房地产开发商来说，将面临更大的困难。这位总监补充说，“前期的降价潮已经充分的说明了开发商对资金需求的紧迫性。”

　　不过，在这场降价促销的风潮中，小开发商明显跑不过大开发商。“不少小开发商被迫选择等待，而这对他们来说，也很要命。”

　　高价拿地处境危险

　　“那些实力不济却又拿地过多的，特别是挤在去年高价拿地的小开发商尤为多，处境尤为危险。”有接触过前来借钱的开发商的市场人士表示。

　　但在私下聊天时，大型开发企业表示，房地产企业的成本将提高，对于有资金的开发商，不是坏事，“减少了竞争对手，大家都贷不到款，小开发商怎么跟我们拼？面对他们的结局只有三个：被淘汰，或者被收购，还有就是去三四线城市发展。”

　　“大型的发展商和小型发展商的日子最为不好过”李国政认为，国家的一系列土地调控政策已经发挥作用，如果能严格执行到位，将导致整个行业重新洗牌，在他看来，对于一些规模小、资金实力弱的开发商或项目公司，土地闲置费、增值地价的征收带来的开发成本上升令其本就紧张的资金链面临着更严峻的困境。

　　与此同时，大型的房地产企业，由于盘子大，项目多，囤地多，加上多种政策积压和股市的低迷，资金链也面临严峻的考验。

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