在房地产市场浓厚的观望情绪影响下，2007年下半年始，全国各地频频上演土地流标现象，“地王”不再现。2008年第一季度，从华南区各市土地供应量和成交量来看，开发商拿地变得谨慎，招拍挂土地出让价格也渐趋理性。

　　土地市场流标频现 地价渐趋理性

　　--华南区第一季度土地市场分析

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务

　　在房地产市场浓厚的观望情绪影响下，2007年下半年始，全国各地频频上演土地流标现象，“地王”不再现。2008年第一季度，从华南区各市土地供应量和成交量来看，开发商拿地变得谨慎，招拍挂土地出让价格也渐趋理性。

　　土地供应较为充足

　　截至3月25日为止，深圳第一季度共挂牌出让9宗土地，总宗地面积为59.83万平方米，但仅成功出让了6宗，交易面积为42.06万平方米，同比增长了六成；贵阳、重庆、成都分别成功出让4宗、30宗、12宗，成交总宗地面积分别为17.34万平方米、231.31万平方米、72.32万平方米。

　　从土地供应计划来看，深圳、贵阳、成都、重庆华南区四城市未来两年用于住房建设的土地供应量比2007年均有一定增长，特别是保障性住房用地比例明显增加。可见，通过加大住宅用地的供应，这四城市房地产市场将得到有效缓解，特别是保障性住房将进一步增加。

　　成交价格趋于理性多宗地块以底价出让

　　由于对市场的预期有所下降，开发商对房地产市场不再乐观，加上国家出台贷款从紧政策的影响，2008年土地市场较为平稳，多个地块以起拍价成交，地价也正趋于理性。截至3月25日，成都第一季度共成交了12宗地块，有7宗用地均以底价成交。而重庆市共出让21宗地块，多达14宗用地是以底价成交的，成交宗金额为37.66亿元。

　　从各地块的成交价格来看，这四个城市的地价出现走低，主要是因为2007年下半年开始，观望气氛使得楼盘销售不景气，加大了开发商资金回笼的压力，开发商拿地热情变淡，拿地更趋谨慎。如2007年7月重庆市拍卖的位于江北区黄金地段的三钢厂地块，以41.8亿元的价格成交，其楼面价达4000多元／平方米。而2008年1月23日拍卖的与三钢厂地块咫尺相隔的江北区观音桥组团H标准分区H06-7号宗地，楼面地价仅为1600元／平方米。

　　开发商拿地变谨慎

　　随着一线城市土地资源越来越稀缺，土地“招拍挂”竞争又激烈，国家宏观调控使得拿地门槛、成本越来越高，利润率较低，目前深圳市可供开发土地逐渐饱和，而开发商在离中心区域较偏远、配套未齐备的关外拿地，没有足够的资金实力以及品牌号召力的开发商不会轻易拿地。但在开发商能力范围内，关外热点片区，一些“限制”地块也开始受追捧。如深圳1月4日拍卖的宝安区龙华街道一地块，开发建设的限价商品房单套套型建筑面积一律在90平方米以内，竣工后最高销售价格限定在9840元/平方米。最后以2.39亿元成交，其楼面地价4501元/平方米。

　　在一线城市稀缺之下，二、三线城市蕴含着巨大的发展潜力。重庆和成都于2007年6月成立新特区，在此利好推动下，品牌开发商拿地热情高涨，两城市土地价格上涨明显。从2008年第一季度两城市的土地出让价格与成交价格对比来看，上涨势头明显减弱，只有少数优质地块拍得高价。如位于成都建设路片区，城东最成熟的区域，周围配套设施完善，生活又便捷，目前地块周边已聚集了较多知名楼盘，如万科金域o蓝湾、龙湖o三千里等楼盘，所以最终以高于底价130%成交，成交总价为7801.6万元，楼面地价为4026元/平方米。但成都绝大部分地块都是以底价成交，开发商不再疯狂拿地。在去年开始的央行银根紧缩背景下，拿地开发商的资金运作能力受到考验，毕竟多数中小开发商的资金都不是很充裕；所以资金充足的开发商，此时就可用较低成本拿地，增加自身的土地储备了。政府贷款紧缩也推动了开发企业快速洗牌。

　　商住、居住用地成出让主体

　　纵观这四城市一季度已成交的地块中，贵阳和重庆均以商住、居住用地为主，合计分别为4宗和21宗，各占比例为100%、70%。深圳、贵阳、重庆、成都四城市出让的居住、商住用地占地总面积分别为2.95万平方米、17.34万平方米、142.08万平方米和16.46万平方米，其中数重庆出让的地块最多，主要由于重庆成立特区后城市化进程加促推进的结果。而成都此次出让的地块多数为工业、商业用地为主，但从3月下旬挂牌即将出让的地块可以看出，这个阶段住宅用地将成为成都市场主体。因此，无论是国家政策强调加大廉租房、经济适用房的建设，还是市场自身对住宅的需求，都促使政府今年增加了对纯居住用地及商住用地的供给。

　　地块开发受限遭流标

　　从深圳市第一季度挂牌出让的9宗地块来看，成功出让了6宗，其中3宗工业用地以底价成交；1宗居住用地是1-2月以来唯一成功出让的一块居住用地，此地块位于宝安区龙华街道，最高售价限定为9840元/平方米，限价商品房单套套型建筑面积一律在90平方米以内，只有两人竞标，最终以2.3886亿元的价格出让，以此折算楼面地价为4501元/平方米，可看出开发商还有较好的盈利空间。

　　而位于深圳龙岗区宝荷路南侧的“限价房”居住用地，因为只有1个竞买人，未达到土地招标出让要求的竞买人至少两名的规定遭流标。1月10日出让的位于宝安编号分别为A001-0126和A207-0102的两宗居住用地，按现状捆绑出让，作为航空产业扶持配套用地，开发的住宅产品执行90/70政策，且最高销售价格为本宗地开发竣工并取得销售许可时同片区、同类型、同品质商品房评估市场价格80%，售出的限价商品住房在取得房屋所有权属证书之日起10年内不得出售等一系列规定，开发商或者考虑到政府对这两块居住用地限制过多，在目前市场情况下，不会选择出手，导致流标。

　　可见，尽管挂牌出让土地之多，但是开发商会综合考虑各因素，包括地块因素、企业自身的经济实力及对后市的预测等，其中综合素质较高、价格合适的地块易受青睐，足见开发商择地越发理性。

　　注：数据截止至2008年3月25日

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