王锋：各位朋友，非常荣幸参加房地产的总结会或者座谈会，今天的题目是关于深圳房地产市场的形势。我请求主持人稍微跨越一下，过完年之后就没有在深圳待，有很多住房政策是处于研究阶段，参与其中的研究工作，这些工作给了我一些启发。今后房地产业要和国家整个住房体系改革是密切相关，住房在整个国家经济地位的作用，房地产作为一个很重要的环节，跟我们的住房事业发展是密接相关，在今后放在什么位置，对我们今后的经济发展是密切相关。

　　去年主要城市房改市场情况和房价变动大部分回落的原因做一个分析，再谈谈房地产发展状况。

　　广州的房价年初是9%的增长，是按国家统计局的统计，年终大概7%左右的幅度，按照国家统计局数据是6.1%，深圳的的幅度更大，深圳是10%的增长，到年中期大概7-8月份达到最高，达到了17.6%的增长，在7、8月份之后，市场明显出现了回落的迹象，交易量从年初80万回落到20万以下。二手房投资炒作最有代表意义的市场，是在年初70万的交易所到年中期翻了一倍，到年底市场没有人气。交易量连续三四个月下滑。年初一月份是达到10%，年终达到17.6%，年底到14.3%，这是按照国家统计局的数据。

　　今年1-2月，深圳市场的交易规模处于非常低的情况，从1-2月份交易量的情况看，1月份商品住房是26万平方米，2月份，交易量只有6万多平方米，从交易量上看，市场没有丝毫的起色，价格维持在1万5千块钱。这是去年到今年房改市场整体现状。

　　如果是股票，深圳就是不太稳定的股票，但是市场信号是属于很敏感。

　　去年房地产市场价格出现比较大幅度的变化，包括了广州城市，去年整体来看，广州、上海是整体上涨。

　　全国主要城市房价持续快速的不理性的增长，按照市场规律本身是到回落的时候。

　　宏观调控政策，持续的两年多，终于发挥了效益。我们更多认识是货币政策的做法。

　　房地产跟金融是密切相关的，国外研究房地产是从金融的角度看，国内的房地产市场发展这么多年，也逐渐显示出特性和共性。资金链条出现问题，市场肯定不好。

　　市场自身规律和国家的宏观调控措施打到点上，使整个房价回落，我们一直在观望将来是什么情况？经济没有出现大幅度的提升，人民币在增值，流动性过剩存在。没有出现大幅回落的理由，除非是经济不景气。

　　拐点的争议是非常大的，经济发展中的拐点是过快上升较慢的增长，我们把拐点是掉头向下。股票也是一下一上，房价是如此的，市场价格本来是一种波动，只是看长期趋势是波动向上，还是波动向下。整个中国经济的发展、财富的增长，所有价格不可能有波动向下，都是波动中向上走，这种波动向上走并不是一条直线，可能是快速增长的曲线。

　　我个人认为跟前面两位嘉宾观点是一致的，中国经济是属于快速的发展，城市是出去快速发展的阶段，房改需求在不断的增长，相对来说，资源是有限的，短期会存在幅度波动问题。

　　我曾经写过一篇文章“2007年2008年房地产预期分析”，深圳带动整个经济的增长，价格是不断的增长，香港是很明显的例子。这是价格增长大规模。对于拐点论本身是不赞同，对于市场低迷会出现归尾，这是需要有一定的时间，大跌和大涨确实很难判断。

　　深圳的城市，实际人口将近1千4百米，人口密度要7千多人，这种情况下，住房需求是非常大，投资愿望在深圳是非常的强烈。财富聚集效应非常强，前几年房价5千-6千，大学生工作2-3年就可以买得起房，现在房价高了，大学生借助外围资金多一些。这个城市越来越人，刚才买不起是租，无论是自住需求还是投资需求，都是因为这个城市需要人口增长，财富增长，市场的需求是非常大。

　　大跌和大涨环境都不是太大，会需要长的时间，这是对于趋势的判断。

　　住房和房地产的关系，多年房地产的发展，1988年第一次房改到2008年，20多年的时间里，整个中国住房制度改革，房地产市场发展总体是向上，但是中间有波动，这里面有客观的原因，那个时候必须那样做。在1998年的制度改革以后，实行分配，供房都卖掉，这对于房地产市场确实起到了非常大作用，住房可以当做一种商品，在这个过程中提到了建议，我们主要面对中低收入家庭，到2003年，房地产作为自主产业，房地产市场很振奋，振奋恰恰是市场的动力和社会动力。2003年房地产作为自主产业，大量开发市场，把房地产开发商注入动力，干这事开发商有大钱赚，房地产2003年快速发展起来。

　　2005年就发现不对劲，房改把过去供房卖了，只要效益最大，能赚到钱，把房子卖出去就可以，结果都是高收入群体，低收入群体打到一边去了。这是2007年出台国务院很重要的思想，这是对于住房理性的回归，我们认为房地产市场不是万能的，确实改善了居民条件，使我们的财富得到增长，但是并不是万能的，从2007年国务院24号文件出台以后，中国的住房体系思路开始逐渐形成，政府要做政府自己的事情，对于买不起商品房，广大中低收入群体要给予公共住房政策，要给予保障，市场要持续的发展。在整个经济快速发展中，老百姓的财富在增长，我们不断的从中等收入变成富人。我的财富体现在产品上。两个方面都是缺一不可。同时两个方面是相互促进的，从2007年以后，国家房地产思路是出现调整，一条是政府大力发展公共住房，无论是廉租房还是经济适用房，都是要保证中低收入买不起商品房群体，使他们居者有心。另外一个是沿着市场规律走，跟着市场的需求走，这种需求群体是社会高收入的群体，包括户型大一些，包括配制要豪华一些，市场自然就可以跟上。我们现在各地都做了很多住房规划，现在来说，各地方政府自己的实力还不足以把供房的量搞得跟商品房一样，大城市资源紧张的，保障住房量大了，必然对商品房造成冲击。这是在市场政策和保障政策方面是相互制约和促进的手段。

　　目前看来，住房保障工作很重要，也是一个重点问题，国家会出台住房保障条例，国家正在研究动用社保基金，财政，甚至是住房公积金，动用一些大量的支持里建立国家的住房投资体系，据说拿出五千亿做资本金来解决中等偏下收入群体。

　　我的总体感受，这是有一个度，我们靠市场对住房市场作用不会一下子消解，如果把市场减到50%，也不许多更多的很多供房都采取很多的转让。各地基本20-30%左右，深圳住房总量是9万7千套，这相对于商品房总量就是30%以内。真正对于房地产市场会出现收缩的局面并不是宏观调控的政策，而是整个住房政策的大队伍划在哪里？如果政府占50%，这对房地产产业是有很大的影响，我们关注国家整个住房政策体系，这是关注今后行业。我们的演讲到这里结束。谢谢大家！

　　嘉宾简介王锋深圳市房地产研究中心副主任高级经济师，中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，深圳市房地产协会房地产开发委员会委员，建设部房地产司专家。现任深圳市房地产研究中心副主任。2000年在哈尔滨工业大学获管理学博士学位后开始从事房地产市研究工作，近几年一直活跃于各种房地产市论坛领域，对深圳房地产市有不少真知灼见。发表房地产市方面的文章近百篇，是《中国房地产蓝皮书》和《广东房地产蓝皮书》深圳地区的特约撰稿人，在广东房地产市研究方面有较高的理论水平。

· 08/03/13