2007年重庆房地产市场稳步前行，1-11月全市累计完成房地产开发投资678.84亿元，同比增长38%，位居西部第二位。

　　土地供应增加

　　2007年土地的供应较大，2007年1-9月份，土地交易中心共办理经营性国有土地使用权出让171宗，成交面积1130.44公顷(16956.6亩)已经远远赶超2006年全年出让的151宗土地，再加上目前有大概8万亩房地产用地的储备用地，全市可用建设房地产，或者说可建房屋建筑面积大概在1.5亿平方米左右，可以保障今后几年重庆房地产建设的用地需求。“6.18”重庆新特区成立，刺激了重庆房价的上升，同时又受到重庆直辖十年巨大变化，使得重庆购房需求迅速提高，并迅速引暴全国各大城市。各地开发企业纷纷将发展战略迅速调整，迅速将重庆纳入战略要地，如中海地产，就先后在重庆拿下三个地块，其中与香港九龙仓携手拍得弹子石组团C分区大宗地块1550亩，中海此举就已经表明了，一个世界级企业对重庆房地产未来的信心。

　　新特区成立带动需求持续旺盛

　　截止2007年1-11月重庆新增供应楼盘318个，新增供应套数为93491套(见表1)，从建筑形态上看，主要以高层为主，其供应量占到了80%。2007年1-11月,重庆高层项目所成交的比例占到了总量的70%，如鲁能星城、北国风光、亚太商谷等，而这些项目的性价比正适合于大众消费群体。从高层项目供应的区域来看，主要集中在南坪区与江北区，原因是此两区域距离城市中心区较近，且都可以享受江景资源，是目前最适合大众消费及选择的热点区域。尽管供应量增多了，但仍无法满足市场需求。1-11月重庆市商品住宅销售套数为162784套，供应套数与销售套数之比为0.57:1，需求持续旺盛。造成这种旺盛需求的主要原因是：第一，新特区成立以来，重庆由区域市场跃进为全国市场，大量投资者看好投资并带动本地客户恐慌性购房，市场存量被大量去化，出现无房可售的状态；第二，市场新增供应量在6月后持续走低，开发商捂盘惜售情况严重，就算消费者购房愿望强烈也没有更多的产品可满足需求量；第三，良好的股票市场带动更多的投资客户进入重庆置业；第四，虽然9月国家新政严格要求对第二套买房的政策，但是就针对众多第一次置业购房者影响不大。

　　从2007年1-11月重庆住宅市场交易情况来看，7月作为新特区成立后的第一个月，销售套数明显多于前几个月，其商品住宅实际成交套数共计21878套，环比上升56%，同比上涨233.86%。8、9月需求仍持续增长，10月由于受9月底“第二套房首付提高至四成”，销售量有所回落，11月交易量又开始增长，主要是重庆市外和市区、区县的消费者到主城购房，对住房需求起到了一个明显的拉动作用。

　　成交价格平稳

　　重庆1-11月主城区普通住宅建筑面积均价为3200元/平方米，同比2006年有较大提高。但从实际成交的价格情况来看，2007年重庆市场相对平稳。

　　作为直辖市，重庆受西部大开发、新特区等众多利好因素的影响，吸引了大量开发商前来开发；而作为极具升值潜力的重庆，投资客也纷纷涌入，从而带动了重庆土地价值的上涨和房价的攀升。为了防止重庆房价过快增长，一些投机分子空抬房价，2007年8月23日，重庆市政府要求叫停发放VIP卡，严格审查贷款程序。紧接着9月28日，央行发布第二套(含)以上住房贷款首付不低于40%，大大刺激了持续热销3个月的重庆商品住宅市场，导致市场交易量从9月开始明显下滑，环比下降52%，同比则下降了2%，与去年同期基本持平。

　　2007年重庆市商品房套内成交均价3727元/平方米，同比增长11.73%，商品住宅成交总额为500.41亿元，同比增长12.48%。自6月重庆直辖10周年及新特区利好消息发布以来，楼市成交均价开始了直线攀升。市场新增供应项目的高价位供应体量持续增加，从市场供应价格段来看，5500-6500元/平方米之间的住宅产品体量6月环比上涨近三成，这也是导致本年成交价格直线攀升的原因之一。

　　重庆高端住宅市场活跃

　　2007年重庆别墅成交活跃，1-11月共推出846套，销售套数却高达1766套，供需之比为0.48:1。其中1-3月成交套数以60%的速度稳步增长，从4月有较为明显的下降，原因是5月为重庆春季房交会的时间，更多的购者保持一个观望的状态，希望能在5月的房交会上得到更大的实惠，从5月开始随着开发商铺天盖地的广告投放及让人心动的销售优惠，让重庆的高端市场一直走好，因此8月达到最高峰。但受到国家宏观政策的影响，从9月到10的成交变化来看，重庆别墅市场有很大下滑，而11月重庆成交各类别墅34套，套内建筑面积11313.98平方米，套内成交均价为9600元/平方米，较上期下滑。

　　从整年来看，渝北的北部新区、经开区，在2007年仍然是一个值得关注的热点区域，其主要原因是该区具有良好的自然环境，相对城市中心区域更加的安静和适合居住，因此重庆的高端项目都集中在北部区域。重庆的别墅已慢慢从自住型物业转入投资型物业，但根据目前政策的制定方向，别墅市场的短期投资已不太可行，5年转让所征收的增值税、营业税、个税等几乎让出售方无利可图，但是购买时间超过5年的别墅交易中，出售方还是可以收取较大的收益。

　　2008新的需求点

　　受2008年“中国奥运”的影响，预计会有许多新人选择在此时结婚，经济型婚房将受关注，持续走好，更多开发商也表示看好这样的商机。

　　城镇化是重庆市新时期结构战略性调整的主要目标之一，城镇化的核心是人口城镇化。未来将有2200万农民进城，按照人均30平方米计算，将需要6.6亿平方米的居住面积，这样的需要是显而易见的，但是在这样的需求中必须分层、分次进行提供，毕竟农民的收入不高，很难支付商品房的价格，在这样的情况下，可有以下的解决方法：

　　一是要逐步增加中低价位、中小套型的普通商品住宅和廉租房供给，按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求，将农民工纳入城市住房困难群体，健全廉租房保障方式、多渠道增加廉租房房源、确保廉租房保障资金来源，满足农民工等城镇低收入家庭住房需求；

　　二是要加强城乡结合部和“城中村”的规划管理，把改善这些地区的基础设施条件纳入城市建设的范围。在符合规划的条件下，应允许集体经济组织利用集体土地建设适合农民工需求的集体宿舍和家庭式住房；

　　三是鼓励有条件的企业建设职工宿舍；

　　四是更多的开发企业将需要更多的创新产品及服务意识，研究适合这部分需求人群的产品，毕竟大量需求也会带来商机。

　　2008年重庆住宅市场展望

　　在全国宏观调控背景下，作为西部大开发的龙头城市，“试验区”让重庆发展进一步提速。从总体上来说，2008年的重庆房地产不会出现像2007年6-9月火爆的景象，市场将呈现出平稳发展的态势。从供求关系上面来看，仍然延续2007年需求略大于供应的现象，预计在2008年重庆最活跃的区域将集中在北滨路、南滨路，茶园新城区及江北城CBD板块等。虽然2007年重庆房价因为“新特区”的成立呈上涨趋势，但涨幅仍较缓慢，相对于沿海城市仍是一块价格洼地，故预计2008年重庆房价仍将稳步增长。2008年的重庆楼市，将在稳步中发展。随着重庆城市化进程的加快，大城市带动大农村的发展战略将进一步增加市民的购房需求。

· 08/02/20