深圳总体市场分析

　　作为房地产业调控的焦点城市之一的深圳，在2007年遭到了更为严厉的调控政策。从国家宏观到地方细则，均欲从土地、税收、产品、银行借贷等多方面入手，稳定“全国涨价第一城”的深圳房价。以目前市场反应看，调控政策达到了一定的效果，将房地产市场重新带回传统的营销时代。在10月黄金周以后，深圳楼市的冬天真正到来。

　　从总的表现看，上半年深圳房价无序上涨，交易量异常波动。德思勤统计数据显示，上半年全市一手房价同比上涨5成，延续2006年下半年以来的房价上涨趋势，而且上涨速度明显加快，各新推项目开盘都十分热销，很多项目还出现置业者排长龙持币抢购的场面。房价的无序上涨以及新房供应的减少刺激了市场恐慌心理的产生，由投机者、投资者、自住者组成的购楼大军把深圳楼市推入“越涨越买，越买越涨”的恶性循环。

　　从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。深圳方面出台了住房保障相关政策，解决低收入家庭的住房困难；出台了房地产市场整顿相关政策，整治房地产市场秩序、规范商品房销售行为；出台了限外令，进一步规范境外个人和机构购房，严格限制外资炒房。与此同时，全国性的金融紧缩从下半年开始步伐加快，针对投资过热、市场流动性过剩、通货膨胀压力加大等问题，央行连续加息，并针对过热的楼市在9月底出台了新的房贷管理办法，提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制房地产投资、投机需求，给房地产市场降温。

　　房贷新政对深圳楼市的影响十分显著，从7月份银行收缩房贷开始，炒房客陆续撤退，二手市场交易面积开始持续下滑，受此影响一手新房的交易量也出现大幅回落。从10月份开始，一手住宅交易量进一步萎缩，是近三年来非常罕见的低量。10、11月发售的新项目都明显感受到了较大的销售压力，尤其是一些面积偏大的中高档物业，开盘销售率不足一成，只有定价合理的中小户型卖得比较好，新盘销售分化严重。各项目虽然没有直接降价，但是通过大比例折扣、赠送装修等方式回调价格。

　　07年市场总结

　　1.小户型市场受总体市场影响

　　德思勤数据库监测结果表明，2006年小户型成交均价为7965元，而2007年为11437元；下面让我们看下成交套数2006年为39943套，而2007年只有25584套，而且主要是上半年交易完成的。德思勤分析认为，短短两年时间深圳小户型市场已经趋向理性发展，深圳目前也只有小户型市场具备一定的平稳上升空间。

　　小户型物业，一种依托在都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高；梯户比值高；绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此长期存在。由于深圳人口密度较高，年轻人众多，决定了小户型市场需求量巨大，小户型成为租赁市场中的主流。2007年小户型租金水平同比上涨7.2%。

　　2.小户型租赁市场分析

　　年底随着寻找工作的毕业生的到来，加上换房人群的增多，这段时间一直以来都是传统的租赁活跃时期。此外，2007年三级市场出现了新的情况，近期受到调控政策的影响，三级市场观望气氛浓重，预计观望至少会持续到2008年初，在这种情况下，许多业主在交易不成的情况下选择放租物业，持币待购的客户也不急于购房而选择租房观望，两个趋势都会使租赁成交量上升。

　　深圳小户型物业量有限，租赁需求增加，小户型租金也就会继续上涨。此外深圳房价较高，对于一些投资型客户而言，每个月还贷资金压力较大，而目前市场成交低迷，在物业不能及时脱手的情况下，他们选择上涨租金以减少资金压力，这样可能将整体租金水平拉高。

　　3、小户型产品市场细分逐步深化

　　从产品类型上看，特区内外均一改过去的单一开发模式，小户型项目开发也开始走多样化、差异化道路以提高产品附加值。各个区域均出现了酒店公寓、纯粹居家小区、单身公寓等多种小户型类型及多种创新户型，不一而举。从市场反映情况上来看，差异化越大的，越是区域、市场的空白，销售状况也越好。从这点上分析，在住宅产业化、规模化的趋势下，寻求产品的差异化仍然是小户型乃至整个房地产开发的关键措施。