事项

　　2008年1月8日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)，严格执行闲置土地处置政策。我们已在2008年1月10日的快评报告分析了通知对行业的影响。现在试图结合万科A的实际经营，进行一些定量的探讨。

　　主要观点

　　对土地闲置的界定

　　《国务院关于促进节约集约用地的通知》是对之前国土资源部《国有土地处置办法》(国土资源部第5号令)的升级。1999年4月28日，《国有土地处置办法》第二条规定了闲置土地的定义：“本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：1、国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；3、法律、行政法规规定的其他情形。”对于闲置土地处置政策，“办法”第四条规定：“⋯⋯在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除

　　公司存量土地在开发期限、投资比例上不存在闲置土地收回情况

　　2007年公司共获得土地储备1074万平米，10月底公司权益土地储备1843万平米，预计公司2007年底的土地储备在2000万平米。公司在获取项目资源的策略上比较稳健，主要追求持续发展所需资源和资产周转效率之间的平衡，2008年公司预计开工面积在1000万平米，现有项目可以维持未来两年左右的开发。因此，即使不考虑未来开工面积的增长，公司的存量土地不存在闲置两年被收回的状况。

　　从策略上分析，公司将会加快项目的开发，坚决不屯地、不捂盘。公司在2007年中期就已经确定了“坚持现金为王，实现快速开发，加快资金回笼”的策略，项目快速开发销售，加大推盘量，我们认为公司07年销售的高增长也是这种策略的体现。在获取资源上，公司除了加大通过合作获取资源以外，将会优先选择获取能于2008年和20009年为集团带来收益的项目。因此，在增量土地的获取上，更是不会出现土地现在两年被收回的状况。

　　对于投资额不低于25%的规定，我们分析了截至2007年中期公司在建和土地储备的账面投资情况。2007年中期，公司已开工建设项目(在建开发产品)预计总投资604亿元，在建开发产品的账面投资(我们用账面价值近似替代)为232亿元，在建部分的投资比例为38.5%，超过25%的限制。公司未开工的土地储备，预计总投资为748亿元，储备的账面投资为157亿元，已投资比例为21%，如果按25%的规定计算需要追加投资30亿元，而公司2007年3季度末账面现金为224亿元，只占其13%的比例。需要说明的是，土地未开工的原因客观上存在规划未定、分期开工的原因，而且投资比例的项目较低往往是分期开发的大项目(如：天津东丽湖)。因此，根据我们的测算，即使按最严格的条件，公司整体只需增加部分现金即可。根据我们上述的一些分析和探讨，从现有存量土地的开发期限、截至2007年中期已投资比例和公司战略角度，我们认为公司不存在闲置土地被收回的情形。

　　资源向优质上市公司集中，业绩有望加快释放，且市场形成新的均衡

　　相对于之前紧缩信贷政策主要调控需求而言，此次“通知”将增加短期内的土地供给，严格执行闲置土地处置政策将会加快开发速度，房地产市场短期内供给增加，短期内供求关系将形成新的均衡，房价也会受到抑制；另一方面，开发速度的加快反过来也促使上市公司的业绩释放，这一定程度上将抵销房价抑制对业绩的减少影响。由于国家紧缩的货币政策将会持续，因此中小企业将会在加快开发上面临更多的资金问题造成土地的闲置，资源将会更多向优质上市公司集中。

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