一个最近新开的酒店式公寓售楼处，场面稀松。

　　但陆陆续续却人流不断。“一次性付款便可享受9.1折的优惠。”售楼小姐面对买家的询问，抛出了颇具诱惑的折扣。

　　这并不表明这个楼盘流转迟缓。而这个楼盘还没有正式开盘，1400套房子基本上都被熟客预订了。

　　豪宅的欢呼

　　对于一次性付款打个大折扣，在行内并非秘密，但显然这种优惠只有现金流富裕的人才有享受。“开发商缺钱，如果真的出现拐点，我们就可以进入抄底。”一位投资客跃跃欲试。

　　像是与世隔绝一般，豪宅销售的数量也在疯长，让进入该领域十多年的庞博国际房地产经纪公司执行董事刘东都大吃一惊，“2007年北京1000万元以上的别墅销售套数是2006年的3倍，公寓的数量是2006年的9.5倍，而1500万元以上的别墅则是2006年的12.4倍，公寓是2006年的7.9倍。”在记者采访的同时，南华早报的记者，出于对中国别墅热销的好奇，早早来到刘东处打探。

　　刘东感慨：“我入行那么多年，见证过三次豪宅发展的重大变化。1997年金融风暴，买别墅的人从香港人变成了海归；‘9·11’、非典之后，又是一个轮换。从海归到了民营企业家。2008、2009年，我预测会换成国企CEO、高管。‘大非’、‘小非’解禁之后，他们手里都会有大量的资金。”豪宅主人的变迁，亦步亦趋地反映出经济格局的变迁。

　　受影响最深刻的族群

　　“我的中介店5家已经关了3家，现在有一家正想关了，只有一家能硬挺着。”记者熟悉的一位中介公司老板私下告诉记者，一段时间以来，他的业务重点开始转向了别墅。2007年一整年，别墅卖得都特别火，价格也是一路上升。

　　“在北京二级市场上，成交量下降最明显就是总价60万-120万元之间的房子。”链家地产市场研究中心主任王志伟告诉记者：“2007年12月，同比是增长的。整体成交套数环比少了11%，但60万元到120万元的房子成交套数却少了15%。200万元以上的房子成交套数环比只少了9%。”同样是京城最大的地产经纪之一的我爱我家的统计更是让人讶异，“2007年12月，200万元以上的住宅成交套数环比还提高了4%，60万元到120万元的房子成交套数环比了少了7%。”

　　在北京，和别墅、高档公寓相对应的就是市区年代久远的公房和偏远地区的住宅了。不同的两类住宅里住的是收入截然不同的人群。平日里大家的生活似乎没有太多不同，但银根一紧缩，人们的生活受到的影响却截然不同。

　　一位地产行业的人士告诉记者：“我了解的情况里，公房在多数同行的成交量都在萎缩。”

　　北京高档楼盘的销售虽亦受银根紧缩的影响，但对价格并不敏感的阶层，依然将这个所谓房地产的寒冬过得有声有色。

　　虽然如此，但依然有“高档楼盘成交量萎缩”的报道不绝于耳。“哪边的粉丝多就说哪样的话呗。”一位地产行业朋友的话既幽默，又入木三分。媒体如此，一些学者也是如此。

　　无法弥合的分化

　　北京中原房地产经纪有限公司接受记者采访的时候，特别提到：“我们做的是中高档房市场，一般贷款的也就50%，一半以上的人能全款付清，第二套房提高首付和加息对他们的影响并不大。而比较便宜的房子，我们了解的贷款比例一般都是在80%左右。”毋庸置疑，受贷款政策影响最深是中低收入者。

　　2007年12月学院派开盘，12月27日发的销售许可证，没几天工夫，就卖出了23套。楼盘的单价是每平方米25000元。泛海国际，住宅交易网上公布的3个部分加起来的预售面积是29930.82平方米，但现在已经签约的面积是17048.42平方米，2007年10月19日的销售许可证，不到3个月的时间，签约的面积已经过半，泛海的单价是每平方米3万元左右。

　　一位京城著名的高档楼盘经纪公司经理告诉记者：“北京土地控制得那么严格，好楼盘不会受什么影响。”

　　万城华府别墅群里新开的公寓，260-380平方米不等的房子，均价是38000元/平方米，但从2007年10月底开盘到现在，68套房子，总共是18337平方米，也已经卖掉了14套。如果看销售面积，就将近有4457平方米，就是说到现在不足3个月的时间，这个高档房已经卖掉了将近25%的销售面积。

　　裘马都、御园、东方普罗旺斯，只要开盘，很快售罄。这些房子的单价都在千万以上。

　　在这次的宏观调控中，一些年代久远的二手房和2007年相比，价格却出现了松动，东王庄2007年中成交价都是每平方米18000元，2008年1月中旬的报价却只有每平方米15000元，牡丹园很多老小区2007年成交价每平方米18000元，2008年开口要价是每平方米14000元。

　　“中低收入者在观望，他们希望两限房的执行细节等落实之后，自己心里有个底。但也许很快大部分人还是要回到买二手房的道路上来。”一家中介公司的老总说，“虽然二手房的成交量确实受到了影响。”

　　不久前，潘石屹在接受媒体采访时也特别提到：“北京房价在2008年的表现，就是低档商品房的价格可能要跌落。而整体房价拐点还不会出现。根据分析，2008年开始，单价在8000元以下房子的价格可能会出现‘拐点’。主要原因是经济适用房、两限房和廉租房的供应加大，市场上低于8000元/平方米的房子供应更加拥挤。”

　　“以香港的房地产经验来看，豪宅跌就是最后才跌的，而涨的时候也是豪宅最快。”中原地产的总经理李文杰说。“要知道，金融风暴来临的时候，有的人卖豪宅，但也有很多人反而买豪宅来保值。”戴德梁行综合住宅服务部董事岳峰钢很认可李文杰的说法。

　　“豪宅和低档房子完全是两个市场走势，这种分化会越来越大。”刘东如是道。也许对于大部分人而言，豪宅的天文数字一般的价格，也犹如一道鸿沟，坚实地竖在不同阶层的中间。

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