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　　编者按：孙越南很忙，但兴致却颇高，在大多数时候孙越南并不避讳谈目前面临的宏观调控，他喜欢谈企业战略，谈佳兆业如何面对宏观调控与规避风险，这也许是他在心中反复盘算的问题。2007年，孙越南升任佳兆业集团首席副总裁。

孙越南：佳兆业集团有限公司首席副总裁

　　《观点》：佳兆业怎么理解房地产价值？

　　孙越南：实际上产品的质量与内涵就涵盖了这些，你的产品是不是人性化的考虑，有没有在设计上融入人性化，这些是要考虑的。比如有的餐馆只有一个卫生间，有的就有两个，就会更满足市场的客户的需求，这是设计的服务。

　　另外就是物业的服务。物业的服务对房地产附加值的提升，包括对品牌的延续，我们认为也是今后市场竞争很重要的环节。

　　在楼盘整体风格和户型打造上我们有自己成熟的考虑，佳兆业本身是一个充满热情的企业，我们的企业当中年轻人比较多。因此我们企业对生活的理解可能更多富有热情与理想，从这个层面来说，我们做了许多西班牙风格的楼盘。大家对深圳的理解可能是现实的、冷漠的。但深圳是一个年轻的城市，所以深圳是一个热情的城市，我们的城市、我们的居住环境、我们的企业可能都是热情的。

　　我们在产品开发上很早就树立了“以人为本、打造大众化人居产品”的品牌核心理念，从这个层面来说我们对人、对城市以及对社区的理解本身就是我们对房地产价值的理解。所以我们提倡健康、充满情趣的生活方式。消费者可能在社区当中找到自己的生活方式，乃至一种生活情结。其实每个人都有自己的生活情结，也就是说是生活理想，但可能是模糊的，我们将这些东西具体化了，让人们理解自己的生活，理解自己的居住环境。

　　所以企业的产品风格和企业自身的理想是联系在一起的。所以我们说，我们的理想就是“成就中国人的人居梦想”。

　　《观点》：佳兆业对房地产价值的理解怎样贯穿在企业的建设过程当中？

　　孙越南：1999年至2003年，我们桂芳园项目成功开发后，项目品牌的建立，企业品牌认知度初步形成。同时全面提升了深圳关外楼盘形象，堪称大众精品，这个路线被我们坚持下来了。2003年至2004年，桂芳园、可园、布吉东大街形成片区联动综合开发，佳兆业品牌知名度影响进一步扩大，引领了区域城市运营与发展，产品美誉度及片区首席品牌代表地位初步奠定。佳兆业的“大规模成片综合开发”和“大众精品开发模式”的品牌形象逐步形成。2005年，佳兆业多项目运作、市郊区联动，佳兆业品牌强势形成。佳兆业收购并盘活物业“子悦台”，将其化身为佳兆业中心，成功进军城市核心区域。此项目同时与桂芳园、可园、水岸新都入市，从项目开发进入了高端住宅、商业地产综合开发。2006年我们开始从深圳向东莞、广州、珠海等城市重点拓展，2007年以后，佳兆业开始全面成就品牌开发商时代，开始由华南向西南地区辐射，并向全国拓展，企业借助成功的管理体系与产品开发体系建立的品牌效应一步步扩大。

　　这个过程始终是把品牌战略与企业战略结合起来的，总体上来讲佳兆业成立伊始的那些东西没有变，这些东西随着佳兆业的成长逐步清晰和发展，并随着佳兆业的成长而逐步从深圳走向华南，到今天开始走向全国。

　　观点：企业高速发展可能与政策之间存在一定的矛盾。

　　孙越南：不知道你有没有留意，目前的房地产调控信号是国家在05年的时候推出的。05年的上半年，国务院就房地产的一些调控就开始了。而佳兆业从05年开始，就根据国家政策发出的信号做了一些战略上的调整。其实房地产调控是有周期性的，包括政府颁布的文件、税务措施的施行，土地政策的调整，都是根据市场的反应逐渐地处理。据我们了解，政策出台的调控时间都是长达一年到两年，到现在来讲，后期还有没有我们还无法判断，但是我们估计还会有越来越规范的调控政策出台。

　　05年佳兆业还只是一个区域性开发商，但是根据预测的调控信号，觉得做一个区域性开发商是不行的，很容易在宏观调控中受到区域市场的影响，于是就把市场扩展了，扩展到除珠三角以外的长三角、西南还有华中等地区，也就是说佳兆业逐步地把市场调控的风险降低。我们国内房地产的区域性很明显，经济发达地区跟国内二三线城市的发展还是不平衡的，一般的调控主要针对比较高端的发达地区，对二三线城市来讲影响相对比较低。所以我们在05年就作出了垮区域发展的战略调整，当然那个时候还没有说全国发展，只有三个区域是我们要发展的，第一个是长三角、第二是西南、第三是在华中，就是长沙、武汉这些地方。基本上经过05年、06年、07年我们的布局已经完成。

　　第二个是在产品结构上做了些调整。从05年开始我们就提出要以“住宅为主，兼顾性发展写字楼和商业地产”，我们在深圳的一些商业项目保证了在这一轮宏观调控中，在市场状态不好的情况下，可以为公司提供一些比较稳健的收入。这个也根据我们对国际房地产开发企业，特别是像和黄、新鸿基这些大型港资开发商研究之后决定的。比如和黄，在做到一定规模的时候，也是以持有物业为主，保证今后物业有一个稳健的增长。当然，在香港不会开发了马上卖出去，这也是土地环境所造成的，他们必须这么做。那么作为企业来讲，佳兆业也借鉴了这种做法，因为中国内地的土地对外来讲很大，实际上还是很有限的。所以我们虽然不能一步就达到这个境地，但我们还是逐年逐年地调整。住宅、商业地产的配合发展，也是05年定的目标，而且现在来看，我们的战略调整是正确的，至于成不成功还有待于08年宏观调控出台后再证明。

　　限制并不是说要把这个行业搞垮或者完全不让发展，我认为国家不会这样做。你现在已经过度、过热了，那么我适当地限制一下，这是很合理的。从长远来看，这一轮的洗牌及宏观调控的清理也是必须的。否则，市场是混乱的，对今后行业的发展是个灾难。

　　所以，关键是你的企业希望实现什么？有时候做企业和做生意是很现实的东西，但企业要有理想，这点是很明确的，没有理想的企业可能就没有自己成熟的产品和自己产品的风格与特色，企业可能就更关注投机而不重视长远的发展。从这一点上来说，佳兆业有自己的立足点和企业理想。

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