上半年一路高歌，涨幅突破50%的深圳楼价，为何下半年形势会急转直下？调查发现，早在今年7月之前，深圳炒房团已经在4月份发现了楼市承接力可能“断裂”的信号，并且赶在“五一”黄金周之前逐步撤离。

　　仿佛在一夜之间，深圳楼市交易量突然倒退了5年。据深圳市国土资源和房产管理局提供的数据显示，2007年1月至10月深圳市住宅销售面积为463.76万平方米。而《深圳统计年鉴(2003)》显示，2002年深圳的住宅类房屋实际销售面积为735.36万平方米，成交量前后缩水200多万平方米。结合11月至12月深圳房地产交易持续低迷的现状，业界预测，2007年深圳住宅房屋销售面积将退回到2002年的水平。

　　四月“抢闸”

　　炒楼客张海生(化名)讲述了他在深圳炒房的撤资经历。“‘五一’黄金周期间，当媒体、专家、开发商还在为深圳楼市的‘量价齐升’喊涨时，炒家已经察觉到深圳楼价的承接力可能会被几种综合因素扭断。”据张海生回忆，深圳楼市炒家的抛盘苗头始于今年4月。当时炒家最担心的就是，有传闻称由于深圳楼市冲得太猛，深圳各银行全年的贷款额度可能在“十一”黄金周之前用完，届时二手楼交易可能无法获得贷款。这意味着下半年二手楼市交易将被釜底抽薪。

　　张海生分析说，从理论上讲，只要楼价持续上涨，即使2007年出不了的货也可以等到2008年，待银行新的贷款额度下来再出货，届时还能赚得更多。但是，今年上半年深圳楼价已经上涨了50%。对投资者而言，如果下半年楼价下跌或者增幅小于上半年，那还不如在上半年出货，毕竟楼市的行情是买涨不买跌。如果选择坚守到2008年，那就必须相信这样的假定：深圳下半年的楼价会保持上半年的增速，实现全年100%的增长。

　　“深圳楼价一年翻一倍，这种假定太疯狂了。如果2008年的楼市持续看好，我们大不了重新‘进货’就是了。但如果下半年楼价跌了，我们就会被套住。权衡再三，最后我们还是决定赶在银行收紧房贷款之前出货。”张海生说。“幸亏出手早了一点点，到了6月份的时候，深圳就有一家银行开始收紧房贷，甚至不办理二手房贷了。”张海生感叹道，如果到了8月份还抛不出去，那炒家基本就是被套住了。

　　多家中介公司的统计数据证实了张海生透露的炒家抛盘轨迹。世联行研究中心的数据显示，在二手楼市场方面，深圳1月至7月成交活跃，投资现象比较普遍，成交量节节攀升，其中4月日均成交套数达到今年的历史最高点414套，成交价格也从年初的8996元/平方米飙升至7月份的13299元/平方米，涨幅达到48%。

　　另据深圳中原的数据显示，10月份深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21.9万平方米。而6月份时，成交量为12100套及101.4万平方米，10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23%、22%。

　　“四五月份是深圳楼价上升的巅峰期，当时银行还没有收紧房贷，政府下一步的宏观调控政策也没有正式出台，一切都只是传闻，所以基本上只要有货出就有人接。再加上当时有一些中介公司开始筹资炒楼，增强了市场的承接力，所以当时的楼价得以继续保持了两位数的增长。”张海生说。

　　九月“离场”

　　“到了9月份，众多针对炒楼的‘利空’政策开始逐渐由传闻变成了现实。这直接影响了炒家在抛盘获利后，不再将资金投入楼市。”张海生说。据张海生回忆，当时对炒房投资打击比较大的信息有三条：其一是央行第五次加息；其二是第二套房首付比例提高到四成；其三是传闻深圳要开征物业税。

　　“等以上三项政策全部明晰的时候，银行贷款额度也基本耗尽，深圳所有银行的二手房贷已经非常难申请。这时候炒家要想在二手市场甩货已经甩不出去了。”张海生说。“值得注意的是，在炒房者逐步离场之时，银行并没有收紧一手楼的房贷。”张海生说，这意味着具有自住需求的消费者，仍然可以在购买一手房时正常贷款。但是，从8月份开始，除了二手楼市场，深圳一手楼市场的交易量也在大量萎缩。

　　据《2007年1至10月深圳市房地产市场分析报告》数据，在新建商品房销售面积上，7月份商品房销售面积为48.98万平方米，8月份猛跌至33.83万平方米，9月份微跌至31万平方米，到了10月又环比直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。

　　另据中国最大的房地产上市企业万科公布的11月经营业绩：11月商品房销售收入42.3亿元，销售面积40.7万平方米，环比分别下降了18.02%和25.46%。这是万科销售收入和销售面积连续两个月出现两位数以上的大幅下降。“在炒楼资金撤出后，‘刚性需求’并没有接上来。深圳的高楼价是靠投资资金支撑的。”张海生说。

　　楼市“寒流”

　　“由于投资占了深圳楼市交易的大头，所以炒家离场后，中介公司自然会受到巨大冲击。再加上楼市交易火爆时，个别中介公司私自挪用客户资金直接参与炒楼。一旦楼市惨淡，资金链条马上就崩断了。”张海生回忆道：“十一”黄金周后，由于业绩不良，许多中介公司的业务员开始狂打电话，联系老客户看楼。高峰的时候，他一天能接50多个电话。由于懒得一一拒绝，张海生不得不更换了内地的手机号码。

　　2007年11月13日，全国拥有150家门店的深圳中天置业突然倒闭，老板蒋飞携款潜逃。据初步调查，在楼市交易火爆期间，中天置业通过代收楼款等策略，积累了一批可观的流动资金，并挪用炒卖二手楼和股票。2007年下半年，由于楼市成交量的下滑，中天置业的资金漏洞开始显现，进而导致了企业倒闭。

　　紧随其后，拥有23家门店的深圳长河地产又爆出了暂时歇业21家的消息。一时间，深圳地产中介行业“乌云弥漫”。“深圳房产中介接连暴露资金问题，反过来又加剧了楼市交易的低迷。因为深圳大部分的房地产项目均由中介公司代理。”张海生透露，进入11月后，深圳楼市开始由十月份的“有价无市”向“量价齐跌”转变。

　　12月8日，位于深圳宝安松岗的中海西岸华府正式推出第二批小户型高层住宅，其中，55平方米的一房户型售价为5000元/平方米起。该价格创下了深圳年度楼价的新低。据悉，除了中海西岸华府外，在农历新年之前，深圳还将有24个房地产项目面临开盘，有15家表示售价仍在研究当中。

　　据深圳某房地产界人士透露，目前，在广州、深圳等地均出现了中介代理楼盘一个月仅销售两套的案例。因此，开发商在开盘定价上也是慎之又慎，生怕在关键时刻“一着不慎满盘皆输”。深圳个别楼盘已经通过打折等方式，直接降价。

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