罗劲松资料：湖南省房地产开发协会理事长、湖南华盛集团董事长、中国青年企业家协会常务理事、湖南省青年联合会副主席、湖南省青年企业家协会副会长、长沙市城市建设综合开发协会副会长、工商管理学博士……罗劲松的头衔很多，当然含金量也很足。但罗劲松更愿意让人称他为一个有着“沉重历史责任感”的房地产人。

　　罗劲松：房市要形成梯级消费

罗劲松

　　宏观调控政策应立足于标本兼治、长短结合罗劲松博士首先指出：我国当前的宏观调控处在需求释放期转入稳定增长期的过程中。为什么现在是处于这两个时期的过程中？罗劲松说：我们国家从九十年代后期真正进入住房社会化和住房纲领化，至今只有近十年历史。前一段时间的房地产业的快速增长高过GDP的增长,一个重要原因是我国从计划经济时代到市场经济时代的变型进程中人们对房子的消费需求得到了大量释放。随着房地产经过近十年的发展,这种释放期现在已转入了稳定增长的时期,为什么在进入稳定增长期房地产业还能保持稳定的增长？他认为主要有两方面的核心原因,首先是因为城市的扩容和城市化进程的加速。其次是因为消费者对住宅产品的品质升级的要求。在需求释放期到稳定增长期过程中,住宅的增量的存量将会有合理的变化,一些房地产供需市场非常健康的发达国家的的住房增存量比是非常合理的。他建议，应该将将住宅增存比作为当前房地产需求市场一个预警信号。讲到我国当前宏观调控的目的，他认为首先是控制固定资产投资规模和房地产投资规模，以平衡经济发展过程中的投资增幅过快，利于国民经济均衡协调发展。其次由于住房供应体系结构不合理、住房社会保障体系不完善或缺失造成房地产供应市场与房地产需求市场极不均衡、极不对称，可能引发潜在社会矛盾。

　　放宽土地政策优化税费结构

　　他指出，控制房地产投资规模和平抑住房价格是两个不同的政策目的。控制房地产投资规模是为了有利于经济持续健康发展的一种经济目的，而平抑住房价格是为了让更多的老百姓买得起房子，是出于一种社会稳定的政治角度上来考虑的。而现在采取的控制房地产投资规模的的一个重要手段就是压缩土地供应，但这样反而会造成土地供给不足导致房价上升。如果要用这种政策来平抑房价，首先应该要立足于盘活土地存量、优化土地增量供给。另外，在房地产开发过程中，房地产开发公司所承担的税费成本是非常高的，这也势必会造成开发商将这种税费成本向购房者转嫁。他认为国家和地方政府可以研究优化和减免某些开发环节的税种和税率，但在流通环节和物业保有方面的税费可以适当增加，因为在开发环节的税收压力过重会造成房价的上升，直接给购房者带来压力，而在流通环节上增加税收，可以对拥有大量物业的那投机者和高收入人群以较大的经济压力。并且可以把一次置业和多次置业的税种、税率区别开来，提高高收入、多次置业的购房者的税费压力，减轻中低收入购房者的经济压力。

　　罗劲松认为：立足于短期的需求管理的政策，对房地产市场的长期供求关系作用不大，甚至有可能有负面影响。宏观调控政策应立足于标本兼治、长短结合，实现社会成本最小化，社会边际收益最大化。

　　经济适用房、廉租房孰优孰劣

　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。这一制度将住房体系和社会保障体系真正完善起来。廉租房作为政府的保障体系之一，自1998年国务院23号文件出台之日起，便受到了百姓和业界人士的高度认可。贫困家庭可以通过申请得到政府的住房保障，不会因没有钱买房而夜宿街头。而经济适用房不同，没有钱是绝对不能住进去的，因为经济适用房是一种商业行为下的产物。罗劲松认为：随着房地产的发展，经济适用房失去了原来的本质意义，经济适用房是国家免收土地出让金，并且减免了21项税费，以支持开发商投资建设的住房，经济适用房是一种具有社会保障性质的商品房。现阶段，它还是房地产供应结构的一环，是保障中低收入家庭尤其是中等偏低收入家庭住房需求的一种产品；但是，经济适用房建设制度的根本缺陷在于社会保障性质和市场化运作的矛盾，现在很多经济适用房存在的问题让很多人都去反思经济适用房制度。可以说，作为调节住房结构的一个环节，经济适用房完成了阶段性的任务，现在应该进入一个调整期。与市场化的住房制度改革进程及其推动的房地产市场的巨大成就相比，廉租住房制度的建立与完善，进展是缓慢的、滞后的，现在全国竟然还有七十多个城市没有廉租房。我们应该完善廉租房供给体系，扩大廉租房制度的覆盖面，成为社会保障体制的一个重要组成部分。地方政府应研制出一套可操作的运作机制和程序，例如资金来源可以从土地转让收入中切块，房源可以盘活城市存量住房为主，适当建立增量辅助。

　　中低价位、中小户型，一定是未来房地产市场的主流

　　针对目前的住房供应体系结构仍不合理，房地产供应市场与房地产需求市场极不平衡，极不对称的情况，罗劲松谈到了自已的看法，他认为：住房供应体系结构亟待完善，要形成一种梯级消费。所谓的梯级形的消费模型，是一个高、中、低分层产品明晰的模型。别墅从需求释放期的主流到要被边缘化，而偏大户型，高价位、高品质、高配置的高级公寓要继续主流化并保持合理体系，中小户型、中低价位普通商品房要从结构性缺失或供应不足走向主流化并且要保持合理比例，经济适用房如果持续供应不足和政策效果不明显，将要面临被调整，租廉房体系应该是目前阶段要大力发展的，它将由现在的缺失逐步成为社会保障体系一个非常重要的组成部份。罗劲松坚定的说：我认为，中低价位，中小户型的房子，一定是未来房地产市场的主流。

　　对长沙房地产市场的政策建议

　　罗劲松对健康房地产市场的定义有四大特征：价格稳定、供需平衡、结构合理、市场规范。以健康房地产市场的标准，结合当前长沙房地产市场的基本特点：罗劲松认为长沙房地产市场虽然价格增幅较缓，从近三年来看供需两旺，基本平衡；但是在市场结构上有着全国的普遍性特点，就是中小户型、中低档商品房供应量不够，高档商品房开发比较多，所以长沙的房地产产品结构尚需调整，另外，房地产市场的法律建设还不够完善，市场也有待规范。罗劲松对长沙房地产市场给予了六大政策建议：首先，要改革增量土地出让方式，应该建立土地拆迁基金，由政府牵头完成拆迁，将熟地和相应规划技术指标一体化出让，制订不同产品的土地出让金和相关税费标准。其二，要进一步完善存量房市场的税收估价交易体系，加强存量市场的流转效率，避免由于增量供应过大、存量交易环节不畅形成“堵车”效应。另外要大幅度减低住房租赁市场的税费，采用“轻赋税、重征收”的办法加强租赁市场的税收监管和征收，扩大租房一族的规模，逐步形成住房消费的梯级结构。应该因地制宜地、科学系统地研制出适应本地气候和消费特色的节能技术、设计、材料供应和维护体系。然后，应该改堵为疏，建立和完善房地产企业动态信用体系、供应链服务企业动态信用体系，搭建开发企业实现诚信经营的平台。最后，由建设主管部门或行业协会牵头，联合有关机构开展基于土地政策、税收政策、金融政策和消费政策的横向课题研究，为相关部门决策提供依据。罗劲松认为：未来房地产企业的核心竞争力应该是管理能力、资本能力、成本控制能力、吸引外来资本的能力。他对现阶段的长沙房地产企业提出了五点建议，第一，要正确认识生存与发展的辩证关系，第二，要正确认识赢利与风险的辩证关系，第三，要加强管理团队建设、管理技术进步、管理效率提升。第四，要发展以现金流量平稀为基础的稳健的财务战略，拓宽投融资渠道、优化股权和债权投资，扩大投资能力。第五，关于企业发展战略和战术的位置，要战略第一，战术和执行第二。

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