开发商的“天气预报”比文件还准

　　不久前结束的“全国城市住房工作会议”就“全国保障性住房建设”作了专题讨论。笔者认为这是朝着正确的方向前进了一大步。

　　刚刚过去的2007年上半年房价让人瞠目结舌。在房价已经两年呈20%以上涨幅的基础上，再次全国性高涨，其中深圳上半年就暴涨了50%，其它地区上涨30%已经成为稀松平常事。不论是广州市调控房价的七条政策，还是南京一房一价的做法，都没有束缚住房价这一脱缰的野马。

　　回顾近三年房地产调控,越调越失控,越调越飞涨。房价背离大部分人们的承受能力，这是不争的事实。人们有理由思考我们的保障方式与保障路径是不是正确。

　　笔者认为，政府出台的有一些办法确实能够抑制房价，但缺少细则，执行不力。三年来，从2005年的《国八条》、2006年的《国六条》，到2007年的“兵分三路”，出台的各项措施几乎都没有发现管用有效的内容。加之部分地方政府官员公开为房价高涨张目，房地产开房商的对策化解,因此调控成效甚少。更不容忽视的是，确有许多调控的措施，比如招拍挂政策、控制土地供应、打压小产权房的政策，不论是从市场经济理论、还是从计划经济理论上看，都是推高房价的。无怪乎房价飞涨、猛涨与报复性上涨。任志强先生的“只为富人盖房”、“房地产就该暴利”、“政府每调一次就涨一次”、“不买房的都亏了”不幸都一一言中。某房地产商会公布有48%的经济适用房为富人为占有。潘石屹为此有一名言，“富人抢走穷人的救济粮。”开发商的“房地产天气预报”比文件准确。这一现象值得深思。

　　正象笔者在2006年接受媒体采访时曾经大声呼吁的那样，房价不是调控核心，核心问题是居民的住房保障问题。这也是本次“全国住房工作会议”的研究重点。

　　回首今年年初，建设部汪光焘部长在全国建设工作会议上指出，“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障”，他指出，“从十多年探索与改革的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”三年的调控历程，政府调控思路从“房价调控”回归“保障性住房”，也说明房地产市场调控是一个探索的过程。

　　对比“住房自有率”是个伪命题

　　宏观的房地产市场应当分为两大块，一是保障性住房，二是商品房市场。我们近几年的房地产调控成效逆动，问题的关键在于混淆两者的区别，把保障性住房委托给开发商。更何况保障性住房从总量上看仅不足2-3%，而且许多机关单位集资建房还占用其名额，加上高收入人群弄虚作假拿走了一部分经济适用房，因此保障性住房成为点缀，全社会只有向开发商购房一条路。最近的会议仅落实了特困户的廉租房，占70%以上的中低收入者未进入政策保障的范围，这显然与民众的要求相距甚远。

　　近一年来，众多专家在讨论房价高涨的成因时多次引用一个数字，就是中国的城市住房自有率已经达到82%，国外许多发达国家的住房自有率不足60%，有的甚至低于50%，认为中国人拥有自己的产权房的意识太浓，我们住房保障制度做的已经很不错了。我认为这其实是一个伪命题，中外的情况不具有可比性。

　　事实上，近几年当中我们把世界上一些能找到资料的国家住房制度都进行了一些研究。比如说美国的社会保障体制比较健全，没有户籍等二元体制，社会的创业机会比较多，那又是一个汽车上的国家。买房对一部分习惯于流动的人群来说，不仅不方便，而且买了也会卖出去。

　　在美国和西欧，与个人收入的比例折合起来算，住房和租房相对都很便宜。此外，美国有17%左右，西欧有高于20%的人口居住在政府或企业提供的廉租房里。而美国与西欧的老年人往往到了65岁就出售自己的住房住进老年公寓。

　　但是在中国的许多城市，“购房入户”叫得很起劲；大城市租房价格相当贵，与其把钱交了房租，不如贷款购房；炒房还可以有巨大的增值。在这种情况下住房自有率当然高。再说，住房自有率也不等平均自有率，有一部分有多套住房，有许多人一套没有。所以住房自有率说明不了任何问题。

　　政府没有找准解决城市居民住房权利的实现途径

　　笔者认为，城市居民作为共和国公民，实现住房权利是宪法赋予的神圣的权利之一，是一种基本的社会公平。但结合建设部汪光焘部长关于住房权的观点，城市人民有住房权实现途径吗？目前没有。

　　依据《中华人民共和国宪法》中关于人民权利的内容，城市人口的住房权是确保的。在计划经济时期，采取分配的方法来解决。任何一个人参加工作，供职的单位有责任解决其住房。单位向职工收取极为低廉的房租。本人参加工作之初，与一地级市中级法院院长邻居，本人一间20平方住房，院长全家不过三间另带一6平方厨房。后来分了一套使用面积40平方的住房，本人月工资收入69元，(1985年)，房租每月只有3块钱，相当于工资收入1/23，没有听说谁交不起房租。这和现在市场混乱价高、令人发怵的租房市场完全不一样。在当时的条件上，这么便宜的住房谁不租是傻子。同时，人们也没有自已建房的土地与资金条件。

　　进入市场经济时代，政府没有找准解决城市居民住房权利实现的途径。住房市场化到现在已经有10年了。1998年国务院的23号文件出台时，规定家庭收入低于房价四倍的可以申请补贴。这个意见是当时一大批专家讨论制订的，也参照国际上的正常做法，即房价为家庭收入的4倍为上限。所以在这个精神主导下，住房的价格没有出现大幅度波动，老百姓是有承受能力的。但2003年后，这一政策发生了偏差。房地产市场已经为房地产开发商把持，政府的经济适用房的管理线条太粗，数量太少，根本无法与开发商抗衡，以至于开发商个人利益最大化，“富人抢走穷人的救济粮”。

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