洪海：谢谢陈诗涛女士。

　　前一段时间市规划局发布了一个有关深圳八大城市组团的规划当中我们看到将整个盐田片区、将整个大鹏半岛大部分区域列为东部生态组团，这也是一个非常重要的规划上的线索。当你去整理整个盐田区的滨海资源时我们会发现这样几个有趣的数字，整个盐田区的面积大概是72平方公里左右，其中海岸线的资源有将近20公里，2006年盐田区政府又专门规划处了在整个盐田片区有88公顷的纯居住区，这一片就是用来给开发商建造纯居住生活配套的环境，当我们去整理盐田区整个资源的时候同时也发现另外一个非常有趣的数据，这两年深圳房地产的涨幅大家都是有目共睹的，已经成为全中国第一了，但是当你去梳理2003年到现在为止盐田区的涨幅时，你会发现盐田区一直还是维持着10%左右的温和涨幅，2003年到现在的区间当中我们发现福田、罗湖和南山的房子涨幅大概有3-4倍左右，一些高端的房屋涨得更高。那为什么盐田区会是这样一个价格洼地呢？为什么大家还没有去关注盐田呢？在2007年以前星彦地产做了一个调查，2007年以前置业者在去买房子的时候有多少人看过盐田的房子呢？2007年只有5.5%的人看过盐田的房子，2007年春交会开始我们又有一组数据，现在在东部的项目当中，前来咨询的客户有5成左右的客户是罗湖、福田、南山的。为什么会有这样的变化呢？接下来我们听一听来自著名的城市研究专家，社科院的高海燕博士为我们所做的话题探讨。

　　高海燕：谢谢主持人，谢谢各位，我不是“著名的”，我跟主持人说的一样，我是“非著名的研究人士”。谈盐田，其实我们谈的有点晚了，如果是从整个人居版图来看，晚可能对盐田不是一件坏事，盐田在我们公众的认知中一直也不是一个居住的热点，它不是一个热点片区，既不是普通人选择的热点地区，也不是楼价涨势的热点地区，对它居住价值的认识可能还存在于一小部分人中间，这可能与它过去居住供应量的关系有关，它一直是一个供应量的小区，盐田作为深圳的一个区，在房地产方面一直是供应量的小区。第二与它产品的高端性有关系，因为它特殊的海资源、特殊的山景资源，还包括狭小的土地供应的空间，导致它过去开发的产品是高端化产品，高端化产品总是属于少数人的，它只能在少数人中间产生共识，所以说它不能成为一个热点地区。

　　今天给我的题目是“城市格局的变化所带来居住地理的变化”这样一个主题，实际上这么多年深圳城市的发展，城市地理又在发生变化，可能要颠覆和推翻很早以前的城市认知和城市格局，比如说我们这个城市的地理在很多作用力下正在发生变化，第一、我们的通路工程，这么多年来深圳的通路工程改变了城市传统格局的认知，向东走既有深盐第二通道的建设，还有地铁线的建设，到了东部龙岗以后还有深惠公路一直通到惠州，西部由我们的深南大道西，就是宝安大道的开通，当然还有地铁线的建设，包括地铁2号线几个月以前就得到了国家计委的批准。向南走，福田新口岸的启用，有句话叫“深圳经济向南”，向北走有龙岗交通枢纽地位的突显，整个城市的格局在通路工程的演变下已经不是过去传统意义上理解的深圳了，今天城市的地理分界线又发生了变化，我们所了解的东部、西部都已经和以前不同，现在我们是以西部通道、东部通道在界定城市的概念，现在的深圳西是南山宝安是深圳西，深圳东是深圳通道以东的地区是深圳东。原来我们所理解的偏远地区或者陌生地区，或者边缘化地区中心化了，比如现在华侨城不能叫西边的，它就是城市的核心区了，是功能的核心区地区，在经济地理上，在未来的城市格局上华侨城跟南山没有关系了，尽管从税收的角度还是南山区的，但从城市地理格局上跟南山已经没有关系了。东部也是这样子，东部发生了变化，我看星彦做的报告里也包含了盐田核心化的问题，我觉得这个话不夸张，很多人以为这是营销的一种噱头，不是，它确实是城市格局放大以后原先边缘化的地区中心化了。

　　第二，一个重要的因素就是深圳的经济发展、深圳人的财富上升导致了大多数人或者导致这个城市的人群，心中城市边界意识的发展，2005年以前深圳的人均GDP是多少？深圳人均GDP是6000美金，今天我们谈深圳的人均GDP，已经达到8600了，这已经是一个基本能进入发达国家的人均GDP水平，这种水平决定了生活方式，决定了消费边界，决定了你的生活质量，人有钱了，城市人群的整体生活质量提高了，城市边界是延展的，这是个社会学概念，不是经济学概念，前面讲的是经济概念，这里讲的是发展概念，每个人的生活指数跟你对生活的把控是有感到的，跟你的生活边界有关系的。八千多美金的人均GDP在推动自我生活地理概念的扩大，以前的概念可能觉得出关是弱势人群，出关很不方便，现在你在宝安买一套房子还有人议论你吗？现在只有在宝安买房子，包括未来在盐田买房子，这是很正常的事情，但在五年以前就不正常，觉得你是弱势人群，你为什么不在福田买房呢？为什么不在南山买房呢？但是随着城市建设的放大，关内外一体化的发展，我们本身对空间拥有的欲望加强了，所以才有了“2小时生活圈”、“1小时生活圈”的放大，以前怎么没有“2小时生活圈”、“1小时生活圈”呢？这不是因为特区报搞的策划，以前没有是因为社会基础不存在，你再推动，人们经济能力的发展、自身对空间的占有欲望还没有到这一步，所以你再怎么推都形成不了共识，在今天我们再谈“2小时生活圈”的时候，你把珠三角用2小时生活圈来界定的时候，盐田怎么可能不是一个中心化的地位呢？

　　当然，有的人可能说盐田确实是过去大家买房买得比较少，但是它还有很多因素，比如它的局限性造就了它高端化的居住价值的品质，比如说它的居住小区，大家知道盐田一年的地区生产总值才170亿，170亿是个什么概念呢？几乎相当于宝安的1/10，盐田是个经济小区，经济小区会导致财政力量不够，财政力量不够对基础设施的供应是不充分的，很多公共设施的建设供应可能存在不足，宝安用那么多钱“砸”出一个中心城来，盐田就没有这样的经济实力，宝安的财政收入相当于盐田的6倍，还有一个问题是人口小区，盐田区尽管叫一个区，人口只有近22万，这和宝安和别的区是没有比的。这和居住有什么关系呢？第一，内源式的需求不足，内部的人口规模比较小，外部的普通人群向盐田的转移还没有形成，这种内源式需求就不可能催生一个规模化的普通住宅出来，还有比如它的社会零售品总额2006年全年只有21个亿，以宝安为例，宝安是332亿，为什么有大的商业中心出现，有大的商场出现，有大的购物街出现，因为是有足够的消费力作为支撑的，盐田只有这样的社会消费力时是没有办法支撑这样大的现代商贸发展的，这也决定了盐田不可能发展规模化的普通住宅，你只能发展已经存在的住房升级、住房更新，盐田的土地供应量在六大城区里是最小的，它不可能有足够的土地以供发展普通住宅。这些决定性因素都决定了盐田只能走产品高端化，比如我们到盐田区，路口收费的问题，普通人是没法承受的，但是我想高端住宅品质的人，对他们尽管有一定影，但他是可以承受的，再一个高端化住宅产品不需要传统人口和新兴人口的混杂，既有山，又有海，又有比较少的人，这对盐田来说就比较适合。这些整体的宏观经济环境和盐田的基础，再加上盐田原有的传统海居山居的资源，注定盐田是低调的，是因为它安静，是因为它的供应量小，同时盐田可能注定也是高调的，是因为它只能发展相对高端的居住产品。

　　当然盐田还有一些元素是可以说到的，如果我们把它定义在一个相对高端的价值区域，它还有一些因素是可以说到的，比如它是广东省最早的国家生态示范城区，盐田的生命覆盖率是广东最高的，污水处理率是95%，这些资料是我从环保局查的，盐田空气一级、二级质量的实现天数一天有352天。盐田的工业化程度不高，为什么这个地方比较适合居住呢？它的第一产业是为零的，这是所有的城区当中唯一的一个城区第一产业为零，盐田的第二产业也是非常低的，但是它的第三产业是最早的，是68%，这些都巧合的推动了居住价值的发展，过去我们居住时只选中心地带，往往忽略综合性的人居价值因素，在居住者自我升级的过程中逐步对居住价值进行综合价值式认识，这个时候我们再回过头来看盐田，盐田这么多年是养在深闺人未思，工业化比重还在下降，它现在没有什么工业，除了港口是现代物流业属于第三产业的范畴，旅游产业是它的支柱，沙头角保税区做的制造业还是出口加工式的模式，去年的产值还下降了很多。

　　其实盐田从经济的角度，方向应该是认准了，是港口物流业、旅游产业，但政府层面还在摇摆，因为政府从追求政绩的角度，总觉得不发展工业GDP上不来、政绩上不来，发展旅游业GDP贡献值太慢，但是好在现在东部华侨城在盐田营业了，未来15年又可以创造3万个就业机会，可以创造350亿的GDP。为什么过去我们总觉得大、小梅沙是深圳的遗憾，很多人因为喜欢海到深圳，但我们生活在深圳很少感受到海，这是深圳人的生活遗憾，大、小梅沙过去没有给我们提供足够的近海生活，我觉得这是政府建设和政府GDP导向的缺失，现在看规划，大、小梅沙的改造已经在制定之中，大梅沙出现了一些变化，高级酒店出现了，高级住宅区这几年发展的集群效应非常好，以及一些设施也正在建设。所以我觉得只有个性化加上充足的对生活方式式的海生活的设计，进一步的与大体量的东部华侨城这些大、小梅沙原有的旅游设施相互呼应，真正形成一个旅游龙头式的盐田区，未来它的人居价值还有进一步提升的可能性，这一点我觉得要依赖于政府的强力推进，我们刚才讲了，一定要从整个城市的层面来认识盐田的价值的，盐田区认识价值是不够的，盐田是个经济小区，一年只有170亿的GDP，一年只有八个多亿的财政，它没有办法来建设一个对全深圳具有公共价值效应的区域的，比如旅游的、生态的、海岸的，这些东西是靠一个城市来建设的，这个资源属于全城而不只是属于盐田的，它属于公共价值部分，如果我们仅仅把它当做一个区域概念来建设它，可能多少年都很难形成一个理想中的盐田国，我说的盐田国是一个概念。

　　怎么认知盐田？今天的“蓝域·宏图”，我觉得还要举全市的力量来建，是大梅沙、小梅沙的建设，还是对整个盐田山海景生态资源的保护，应该把它上升到整个深圳市的共享资源来保护。

　　谈到盐田，我想是一个重新发现盐田，重新认识东部，重新建设盐田的认识，盐田过去存在的人居基础和人居价值的特性以及未来所要表现的人居价值的属性其实是一致的，只不过我们对它的认知不足，中国的人居发展才十几年，我们对“人居”的理解升级太慢，比如说港口和人居是什么关系？在很多人的意识中港口和人居是冲突的，在国际上很有风气的港口生活模式我们往往并没有认识和享受到，比如说还有口岸，当然沙头角口岸过去也制造了一些抵消的元素，因为沙头角这一块这么几年以来形成了一个比较消极的地区，这个消极的地区可能对盐田的价值也是有抵消的。此外还有旅游和居住的关系，如果作为一个高端旅游区来规划和建设，它和我们某一种生活发生什么关系？这些深度思考，如果通过未来的营销把这几年观念讲清楚，甚至对沙头角重新进行规划，不把它作为一个简单商贸化地区和边缘商贸化地区来发展，如果把它当做商贸化地区来发展，就在沙头角建一条酒吧街，这些都需要我们从更高的人居起点来考虑它，并且必须要重新认知盐田的经济发展模式，政府和地产商以及各种力量要充分整合思想和意见，这样可能盐田会有更高的人居价值。

　　我就说这些，谢谢大家！