在频繁的政策下，今年的“金九银十”难现往日光辉，9月福州市二手楼市与一手楼盘一同失去昔日“金九”的放量风采，二手房成交量出现少量萎缩，市场弥漫着浓厚的观望气氛。

　　——2007年9月份福房·二手房指数市场报告

　　福州大学房地产研究所 王阿忠博士 李晓鹃 原君居

　　引子

　　如何抑制房价不断攀升这一话题虽不新鲜，但却依旧是我国市民讨论的热点，攀高的房价吓退了许多有住房需求的消费者，却吸引来了更多的投资和投机者，没有房住的买不起房，有房的还要购置更多的楼房，如此状况下，中央政策开始“集中火力”抑制投资行为，单从今年出台的金融政策来看，其数量之多已是历史新高，呈现出“乱花渐欲迷人眼”之势。

　　在频繁的政策下，今年的“金九银十”难现往日光辉，9月福州市二手楼市与一手楼盘一同失去昔日“金九”的放量风采，二手房成交量出现少量萎缩，市场弥漫着浓厚的观望气氛。在新政下二手市场能否经得住考验，与一手市场携手共进，满足消费者的梯次消费，实现住宅市场的立体供求平衡，以及今后该市场的健康持续发展呢？

　　图1、福州二手住宅价格指数

　　【指数分析】

　　价格指数有所趋缓

　　从图1可以看出，2007年上半年以来，福州的二手房价格指数涨幅一路上行，6月份环比涨幅达到0.88%，却在7月份来了个大平缓，涨幅达到了2007年以来的最低点，而在8月份却又迎来了一次鲤鱼跳龙门，环比涨幅突破1%，达到了1.07%，进入了“金九”，十个板块平分秋色，五涨五跌。

　　由于9月初关于“提高二手房首付”的传闻，使部分房东急于成交，交易量有所上扬，11日5幅土地的成功拍卖造就了福州新“地王”，进而引发二手房交易的热情高涨，相比上月的二手住宅价格指数1043，本月又上升了10点，价格指数达到1053(见表1)。9月份的福州二手住宅价格指数涨幅仍继续上行，但本月的环比涨幅相对于8月份却略低一筹，仅达到0.93%，与价格上涨相反，9月27日的贷款新政却使二手房的交易顿时降温。

　　表2：2007年2月至2007年9月福州二手住宅成交情况表

　　表3：2007年9月福州二手住宅成交面积段分析

　　图2、福州二手住宅成交量

　　【量价分析】

　　成交量微量下滑

　　根据图2，2007年的二手房成交量在7月以来略有下降，究其原因：首先，根据左下表3，可以明显看出9月份的二手住宅交易仍然主要集中在低于90平方米的住宅，占到了总成交套数的50%，而面积越大，成交量所占总成交面积的比例越小，由此拉动了总体的住宅成交量的下降。其次，11日成功拍卖的5幅土地在一定程度上刺激了投资者对拍卖土地周边二手房的投资交易。但由于福州市政府下发了《关于进一步加强商品房销售监管工作的通知》，加强对商品房销售的监管，使一手房的销售及投资需求有所放缓，进而对二手房的市场产生传导效应，同时银行的信贷新政一定程度上制约了投资者的现金流，加上未来政策的不明确性，使市场一度处于观望状态，二者互抵，使本月的成交量产生微量下滑。加上房价的上涨导致部分楼宇开出的价格难有买家承接，呈现有价无市的局面。

　　细看福州的二手住宅交易结构，可以看出以90平方米住宅为界，低于90平方米的与大于等于90平方米的成交套数各占半壁江山。市场上的主要需求还是集中在小面积户型上，而且其位置以鼓楼、晋安和台江这三个老城区居多，三处成交占48%(见表5)，这进一步说明随着房价上涨，市民更偏爱老城区位置、小面积户型、总价低的二手房，位置较优的这些住宅可谓自住与投资两相宜。同时，从表3可以看出，在90平方米以上的住宅中，90～120m2的住宅与120～150m2的住宅成交套数分别占17%和7%，明显低于一手房的占比，而150m2以上的住宅成交套数仅占4%，明显不受二手房买家的青睐。

　　【板块分析】

　　台江五四北受宠

　　根据表2，总体上来说，9月份福州二手房住宅成交面积相对于8月份的21.61万平方米下降了0.41万平方米，为21.20万平方米。在总成交面积中，鼓楼与晋安分别获得冠军与亚军，面积占比分别达到了22%与15%，而马尾再一次名落孙山，只占了总成交面积的2%，可见二手房的需求者更愿意选择基础设施完善及交通便捷的地段作为自己理想的购房区域。9月11日新鲜出炉的两大“地王”，一块位于台江，一块位于五四北区，其周边的二手房顿时成为抢手货，成交面积上升。正当投资者积极跟进时，27日的二套住宅贷款新政给刚刚升温的市场浇了一盆冷水，以致没有大幅度放量。

　　进入9月份，各板块的二手房价格指数开始呈现各自不同的状态(详见表4)，十大板块中，有五个开始呈现逆反状态，都出现了不同程度的下降，特别是仓山与晋安，其二手房价格指数更是跌到了今年以来的最低点，分别为951与993，而人气较旺的西区二手房价格指数却升到了“十板块之最”，达到了1190，其次是台江板块，其二手房价格指数达到了1057。

　　表4：福州各板块二手房价格指数

　　[金山板块]

　　该板块的二手房价格指数经过1到8月份的连续上涨后，在9月份出现了较大程度的下滑，降到了4月份的水平，只有1012。其成交面积也由8月份的2.73万平方米降到了现在的2.54万平方米，下降了0.19万平方米，面积占比下降了1%。

　　表5：各板块成交面积分析

　　[江滨板块]

　　该板块的情形跟金山板块有些相似，其二手房价格指数也出现了下滑，价格指数从8月份的1037降到现在的1027，只达到差不多6月份的水平。但其成交面积却由8月份的1.09万平方米上涨到现在的1.38万平方米，面积占比上升了2%。

　　[仓山板块]

　　该板块创造了9月份之最，其二手房价格指数达到了2007年以来的最低点，同时也是这个月份中的十个板块中的最低点，与8月份相比，其价格指数下降了87，但其成交面积却由8月份的0.99万平方米上升到现在的1.04万平方米，可惜上涨幅度不大。

　　[晋安板块]

　　该板块同仓山板块类似，其二手房价格指数也达到了该板块2007年以来的最低点，下降了54，但其成交面积与仓山板块的表现相反，出现了下降，由8月份的3.28万平方米降到现在的3.08万平方米，出现了价格指数与成交面积双双下滑的局面。

　　[鼓楼板块]

　　该板块的价格指数保持着2007年以来的稳定上涨的态势，其得天独厚的地理位置、便捷的交通与设施的成熟完善使其价格一直看涨，本月的二手房价格指数达到了1057，由于该区新房甚少，同时由于该板块无与伦比的优势位置，是白领及一些想让孩子读名校的家长们居住的理想地区，所以二手房的投资居多。但本月的成交面积却下降了0.37万平方米，由8月份的4.99万平方米下降到现在的4.62万平方米，二套住宅贷款新政的出台增加了投资者的投资成本，起到了一定的影响作用。

　　[五四北板块]、[台江板块]

　　五四北板块与台江板块的二手房价格指数都保持持续上涨，9月份分别为1052与1057，同时其成交面积也略有上升，五四北的成交面积本月上升了0.06万平方米，达到了1.87万平方米，而台江的成交面积由8月份的2.34万平方米上升到2.42万平方米，可见11日的“地王”使其市场反应稍热。

　　[东区板块]

　　该板块的二手房价格指数略有下降，影响不大，但其9月份的成交面积有所下降，下降了1%，由8月份的2.45万平方米下降到现在的2.05万平方米。

　　[西区板块]

　　该板块的二手房价格指数上升到了今年以来的最大值，同时其成交面积也略有上升，与上月相比上升了0.19，虽然其面积占比仍然维持不变为8%。

　　[代表楼盘]

　　某些代表楼盘价格追踪

　　代表楼盘价格是基于同质方法得到的，同质楼盘的要求如下：3层楼、一般装修状况、南向等。

　　表6：福州代表楼盘二手房价格

　　从十个代表楼盘中可见，海润滨江花园涨幅居前，可见品质优良的住宅仍然是众人所追捧的对象。鼓楼区的梅海园以左海、西湖为核心，以天时、地利的绝对优势紧随其后。台江区的中茵名仕花城因紧邻宁静绿色的白马河公园，配套观景电梯、泰式园林、社区幼儿园，交通便利等因素，也有不俗表现。而面积较大的海洋主题景观社区大名城，则表现平平，这也正印证了前面所分析的越来越多的购房者现在对小户型的需求在上升，在如此高涨的房价及贷款成本时期，人们的住房需求开始向理性回归。

　　【热点分析】

　　新政调控市场亟待考验

　　加息、上调房贷首付、不让房产进行二次抵押、二手房按揭贷款抵押登记和产权过户采用合并办理的方式等各种房产新政开始让投资客的步履变得踌躇，国家对抑制房地产投资的决心日益坚定，未来是否还会加息？今后还存在哪些变数？每次出台的政策都如同在投资者心中蒙上了一层纱，感觉像是“雾里看花”，前途未卜，而观望氛围在重重的浓雾中加重，本月成交量也在此观望浓雾中出现微缩。市场上的自住需求上升，投资行为减少，在短期内二手房的交易量将下降。

　　福建省作为获批开展物业税“空转”试点的十省市之一，由于物业税是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，并随房产的升值而提高，从而一方面在征收物业税后，税种合并，与物业税重复的土地出让金就会相应地减少或取消，开发商获取土地的成本就会相应地下降，从成本论方面来说，房价会下降，但是基于现行住宅市场的价格主要是由供求关系决定，从这个角度来看，其对房价或许作用不大。另一方面，由于征收物业税，物业的持有成本加大，特别是对于二套及其以上的住宅，而二手房作为二套住宅的主要投资区域，其投资需求会被削弱，同时由于空置成本的上升，其空置房大量地转化为市场上的有效供给，调节了房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况，从而在一定程度上缓解了供给的矛盾，再通过市场供求机制的调节，达到平稳房价的目的，与贷款新政有相似的效果。但毕竟物业税的具体开展还未有个明确的指标，相应的细则仍值得探讨。

　　在各种新政下，中介公司如何将此作为一个契机，挖掘自身潜力，提高自身的品质和服务质量，二手市场能否经得住考验，与一手房市场共同撑起我国住房市场的一片天，以保证我国房地产市场的理性发展，就让我们拭目以待吧！