从定义上来看，所谓“私盘制”，即房源归经纪人私有，公司的内部员工可以查看房源的基本信息，但无法取得业主的联系方式，必须通过房源归属的经纪人和业主进行联系；而“公盘制”，则意味着公司内部所有员工都可以查看房屋的所有信息，并可以和房屋的业主自由联系。那么，在福州的二手房市场上，到底是“私盘制”取胜还是“公盘制”占优？

　　随着福州房产中介的逐渐发展，近日来，记者从麦田房产、朝阳房产、阳光家园房产等福州几大中介了解到，面对着竞争激烈的市场环境，这些原本一直采用“私盘制”的房产中介公司，都已经或即将尝试实行“公盘制”。然而，与其背道而驰的是，10月15日，在南新房产“引领房源中心论，打造一流社区经纪专家”新闻发布会上，其董事长杨岳剑向记者表示：“南新房产推出房源中心论，倡导私盘制。”自此，“公盘”和“私盘”两种企业运营模式短兵相接，引起了业界人士的广泛探讨。

　　其实，从定义上来看，所谓“私盘制”，即房源归经纪人私有，公司的内部员工可以查看房源的基本信息，但无法取得业主的联系方式，必须通过房源归属的经纪人和业主进行联系；而“公盘制”，则意味着公司内部所有员工都可以查看房屋的所有信息，并可以和房屋的业主自由联系。那么，在福州的二手房市场上，到底是“私盘制”取胜还是“公盘制”占优？

　　1.倡导“私盘”原因何在？

　　“现在的市场是卖方市场，想要找到一套好的房源是难能可贵的。”杨岳剑这样描述他选择采用“私盘制”的主要原因。他认为，“私盘制”是欧美国家经过了100多年的发展后所提出的成熟理论，也是台湾知名房产中介企业信义房产的成功经验。现在的市场是卖方市场，因此，房源成为主导。“私盘制”从维护客户利益的角度出发，客观上对经纪人以及经纪企业都提出了更高的要求。“经纪人必须成为专家，才能给客户提供最专业的服务，而私盘所带来的房源唯一性，也必然要求房产中介公司是一家有着优秀企业文化和品牌的经纪公司。”从这个角度来看，杨岳剑认为，倡导“私盘制”，是企业提升的最佳方式。

　　而对于公盘制，杨岳剑认为其存在一定的弊端：首先，如果经纪人存有私欲，就可能造成房源信息的外泄；而由于公盘制讲求成交的促成技巧和速度，以数量取胜，因此，不利于激发房产经纪人搜集房源信息，对房源进行“精耕”，此外，对房东隐私的保密性也不强。“尽管在交易的周期上，公盘制优于私盘，但是，从企业发展的角度来看，公司内部的竞争如果掌控不好，就会演变成为恶性竞争，因此，公盘制具有一定的劣势。”杨岳剑这样告诉记者。

　　2.中介缘何频选“公盘”？

　　然而，和南新房产不同，包括麦田房产在内的福州几家知名中介公司，对企业的运营方式有着自己的理解。“对于房东来说，成交才是最好的服务，因此，他们需要的是我们能以最快的速度把房子卖掉，在这种情况下，‘公盘制’更为适合应对现在的市场竞争。”麦田房产副总经理魏淇告诉记者。根据有关统计数据显示，现在市场上房源同质化的程度达到80%～90%，也就是说，在市场上几家大中介中，大部分的房源都是相同的，那么，各家中介竞争的关键，就在于对房源的消化速度。“打个比方来说，如果在公盘制的公司内部有500名经纪人，那么一套房源进入，就同时有500个人来卖，而在私盘制的公司里，能真正接触到房源的只有单一的经纪人，其他人想要看房，必须和这名经纪人联系，这大大增加了卖房的时间和成本。”魏淇表示。

　　“如果想要使生产力达到最大化，那么，资源共享是最好的手段。”阳光家园房产总经理高岩也对公盘制的实行表示赞同。他认为，福州之所以之前没有做“公盘”，除了市场发展环境还不成熟外，很大一部分的原因，是因为软件配备没有跟上。“如果在以前做公盘，既没有工具，也没有载体，包括电脑在内的系统设置和企业体制等方面没有办法达到公盘的要求，因此，房产中介早期发展的过程中，多是以私盘为主。”高岩告诉记者，从二手房市场的发展来看，中介的门店扩张和直营模式，原本在资源搜集方面就存在一定的优势，而公盘制也是如此，全面的资源共享，带来的必将是竞争的加剧和房源消化效率的大大提高，因此，只要条件许可，发展成熟的大部分直营中介企业都在朝公盘制迈进。

　　相较于有可能带来信息堵塞、带看效率低等问题的私盘制来说，对于公盘制所可能带来的种种隐患，朝阳房产门店总监周良表示，公盘制是否会给企业的运营带来一定问题，主要看企业的文化和体制是否健全和完善。既然市场房源的同质化现象如此严重，那么，对于房源是否可能外泄的担心完全是没有必要的。“在现在的市场情况下，房产中介的竞争已经从资源竞争转向服务竞争，光是拥有一套好的房源是不够的，更重要的是谁能在最短的时间内，以最好的价格把它卖出去。”因此，在公盘制下，为了要更快、更好地卖出房子，经纪人会自发地去提升自己的业务能力和水平，达到加快销售的目的。“在拥有相同的房源时，谁的服务更好，谁就能取胜于市场。”周良认为，无论是经纪人的竞争心态问题，还是对房东隐私的保护，归根到底都是靠制度的进一步完善。

　　3.哪个模式更适合发展？

　　从企业发展的角度来说，无论是采用“私盘制”还是“公盘制”，都有成功的典范可以效仿。台湾知名房产中介企业信义房产一直以来都坚持做私盘，他们认为：“私盘的优点在于业主的喜好更容易被掌握，而在提佣上，由于开发房源的经纪人所得比销售的经纪人要高，因此，双方也会实现较好的配合。”而以“公盘制”取得成功，并在几年以来翻番速度快速扩张的中原地产，则认为“公盘制”的优势在于“几百人服务于你一人，好过只被一个人服务”，因此，公盘被其称之为是“决定性的”。但是，在福州的中介市场上，到底是哪种运营模式更为适应市场发展的需要，业内人士建议，还是要根据市场的现状来决定。

　　“福州市场上传统意义的私盘，实际上和台湾乃至国外的私盘仍然存在很大差别。”业内人士林先生告诉记者。国外的私盘制主要建立在信托的基础上，大部分的房源都是独家委托，即房东只把房源委托给单一的经纪人进行出售，在这样的情况下，房源就显得尤为重要，因为经纪人的服务，是围绕着房源所展开的。但是，在福州市场上的情况却大有不同。“哪家中介公司能帮我卖出房子，我就在哪家成交。”一卖方陈先生这样告诉记者。据房产中介介绍，福州的房东现在大多同时把房子挂到几家中介，哪家能先卖出，就在哪家成交。因此，林先生认为，在大多数中介都拥有相似房源的情况下，经纪人的服务和业务能力就显得更为重要，而在这种情况下，公盘制的优势就凸现出来。

　　但是，公盘制也并不是适用于每一家中介企业，尽管从某种意义上来说，公盘制较为适合直营企业，以港式门店经营方式为主，而私盘制较为适合加盟企业，以台式经营方式为主，但是，有关人士认为，公盘制对企业发展的成熟度和制度的健全度要求较高，因此，只有当一个企业发展到相对成熟的时期时，才能开始尝试公盘制的运营方式。据魏淇介绍，公盘制想要很好地执行，有几方面的条件必不可少：首先要考虑公司的房源系统和相应的制度是否健全；其次经纪人的业务能力和素质要有进一步的提升，此外，房产中介公司的品牌是否在市场上拥有一定知名度也至关重要。因此，麦田房产在决定转向公盘制之前，花了整整一年的时间来进行筹备和完善。

　　一个企业的发展和壮大，体系、人才、资金等方面都很重要。业内人士认为，私盘是房产中介发展过程中必经的一个重要阶段，而这个阶段，对于中介公司的起步和发展起了至关重要的作用，但是结合市场来分析，房产中介发展公盘制仍然是大势所趋。因此，有关人士建议，选择何种企业运营方式，主要还是看各家中介结合自己的实际情况来作出选择。

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