在一、二线城市的土地价格愈演愈烈的情况下，中小型的开发商到三线、四线开发或许是一条可行的出路。

　　“现在大家都在讲大盘经营，我们中小型开发商很难拿到地，政府可不可以把大宗的土地分成小块？让我们也有一些机会生存。”8月博鳌房地产论坛的圆桌对话，来自江西某县的开发商提出上述问题，现场听众都纷纷点头，这句话讲出了中小型开发商闷在心里的苦水。

　　90年代，“碧桂园，给你一个五星级的家！”的广告词为珠江三角洲的人所熟知，碧桂园开创了以广州华南板块为代表的大盘时代，接着一句“大盘时代城市经营”的口号更以燎原之势蔓延全国，在全中国掀起了造城运动。

　　大盘时代的出现有其深刻的历史背景。一是政府的城市经营水平滞后于市场经济的扩张速度，导致城市规划不到位，政府对很多地处远郊的土地的功能、性质、产业价值没有清楚的界定和认知，许多政府行为都是被市场、被发展商推着走的。二是由于各地政府为直接拉动经济增长，争先恐后地大搞市政基础建设，土地收益自然成为缓解财政压力的一条通路，这里面不排除短期行为的因素。三是地方政府缺乏对经营城市的系统驾驭能力，既无力按照专家建议的城市规划进行整体经营，也没有充裕的财政进行片区的整体配套，更缺乏合适的手段和引擎去发展新城区。

　　正是由于政府对土地价值的认识不清，缺乏经营理念，手段粗放，财力不足，才给发展商们提供了广阔的空间。大盘经营的开发商从某种意义上说是在市场的推动下，代替了政府的许多职能，从基础配套到生活、教育设施，必须一揽子承担，因此也带来了诸多先天不足。

　　2006年，国土资源部等部委正式发布2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止，影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目。两目录自发布之日起实行。

　　与1999年禁止目录相比，新《禁止用地项目目录》增加了别墅类房地产开发，高尔夫球场，赛马场，党政机关、国有企事业单位新建培训中心，未依法取得探矿权的矿产资源勘查，未依法取得采矿权的矿产资源开采等六个项目。此外，新进入限制用地的项目包括，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施，大型游乐设施、主题公园(影视城)、仿古城，低密度、大套型住宅项目(指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目)，赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等。这些这些限制项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。

　　9月初，“成都将控制土地出让面积”的消息在业内流传，观点网采访了成都市国土局的办公室主任，他说：“这项举措是为了落实宏观调控的一个措施，根据现在形势和情况推出的，我们把时间推回前10年，那时侯成都地多，当时为了吸引外资来开发就推出了大宗地块，这些大盘开发也提高了城市的形象，去年国家调控，根据实际情况，我们发现大盘开发虽然形象好，但是开发周期长，为了提高利用效率，去年成都市政府推土地时加了一个限制，原则上单宗土地面积在200亩以下。今年成都推出的土地大都是在几十亩到200亩之间。”观点网在成都市国土局的网站上查阅到，成都市的各个地方推出的土地面积还是不同，在经济好的地方，土地面积都在200亩以内，且单亩的价格比较高，在比较偏远的地方，比如清城山镇、温江区推出的土地面积就超过了200亩，有些甚至到500亩的面积，四川的龙湖地产就在清城山镇拿了300多亩的土地。

　　南京市国土局在8月召开的《加强土地出让与管理工作会议》上，南京国土局副局长丁和庚说，“小宗土地出让是趋势，南京也要加强这方面的工作。”土地利用管理处的人士说南京现在出让的土地面积都在几十亩到一百亩之间。

　　小宗土地出让不代表价格便宜，中小型开发商也不见得就能拍到地，比如九龙仓就以70余亿拍到了成都锦江区红星路广场82亩的地块，每亩8800万，这个价格中小型的开发商难望其项背。大城市的土地寸土寸金，中小型开发商到3线城市甚至4线城市拿地开发是否也是一个出路？在一、二线城市的土地价格愈演愈烈的情况下，中小型的开发商到三线、四线开发或许是一条可行的出路。

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