——2007博鳌房地产论坛主办方访谈

　　1、如果从1998年海南建省开始算起，到今年中国地产行业已经进入第二十个年头了。站在媒体角度，您认为中国地产二十年的发展历程中，最应该总结经验有哪些？

　　聂梅生：如果从1988年算起，中国房地产行业本身的起步与发展是伴随着中国市场经济进程而进行的，到今天已经二十年了。中国房地产行业本身鲜明地体现了中国在迈向市场经济的过程中的种种矛盾与困惑，同时中国房地产行业也是最早受经济全球化影响的行业之一。

　　秦朔：过去20年，中国房地产经历了市场化、货币化、证券化的过程，以产业的形式兑现了“有土斯有财”的观念和“安得广厦千万间”的理想，对这个大趋势，我们还要更好地认识和总结。这是最主要的经验，即不调动市场和产业的积极性，中国人的居住生活就没有今天的水平。

　　龚宇：1998年，也是国务院出台“取消福利分房”的一年，这是中国房地产市场化的一个标志和推动器，从此个人购房成为主流。但房地产蓬勃发展的过程中，有几个问题显然没有与中国经济发展的要求相匹配：

　　第一，土地资源相关政策仍然是决定性因素。国家土地资源政策的不成熟使得中国的房地产商品化进程不能进入健康可持续发展的状态，同时也使得房地产企业的产品管理和经营管理水平长期存留在参差不齐，行业整体粗放化经营，经验不足和短期利益的种种问题交织在一起的状态。

　　第二，房地产具体有市场化和福利化的双重属性，是一个硬币的两面。但10多年来一直是市场化的一面单边上扬，带有社会保障的廉租房和经济房数量太少，随着房价上涨的幅度越来越大，买不起房的呼声和矛盾越来越突出，放在这样的背景下，单纯追求利益的开发商，被指暴利和刻画为奸商形象，不利于行业整体发展。

　　陈诗涛：海南本身象征着一代人的淘金梦想，但当时的体制环境和市场环境以及中国商人的不成熟让一代中国地产人体验到转轨期所带来的伤痛。从总体上来说经济体制改革与房地产改革的经验来自海南泡沫，1998年，中国房地产需求被彻底释放出来以后，房地产步入了一个新的黄金时期。

　　在主办方观点机构看来，中国房地产的发展与市场经济体制改革本身是联系在一起的。也与中国经济政策的调整联系在一起。比如说，从积极的财政政策到稳健的财政政策的调整导致房地产行业很快进入调控期。此外土地政策的改革对房地产行业影响巨大。

　　总体上来说房地产市场化改革作为经济体制改革其中的一个部分，其与经济体制改革本身是紧密联系的。并且作为中国转轨期一个重要领域，房地产行业的市场化改革无论从提高居民生活水平还是活跃市场经济层面上来讲意义不言自明。中国人的居住水平在提高，住房选择的空间也更大。但房地产市场依然有待规范，经济适用房及保障性住房对市场的调节作用至今未有显现。最为重要的是金融体制改革势在必行，房地产行业投资及融资渠道的规范以及税制体制改革可能是关系到房地产未来发展方向的重要因素。土地流通体制改革的趋势与方向依然有更多的探讨空间。因此与房地产行业的宏观调控被更多的表象因素所迷惑，并因此而出台临时性调控政策相比，一些可能涉及到经济体制改革深处东西可能会对未来行业的影响更大。

　　但基本可以判断房地产行业的发展将在经济体制改革中受益，并且现在已经在受益，未来肯定也会受益。如果仅仅将目光停留在现在房地产市场上的一些不和谐的因素上，可能会为行业带来更多的困扰。

　　2、您认为推动未来中国地产发展的核心力量应该是什么？

　　聂梅生：城市化进程，当然，还有市场化

　　秦朔：核心力量当然是市场化、产业化、专业化的力量。同时，不能忽视政策的力量和民生的吁求。

　　龚宇：推动中国地产发展的核心动力是中国长期快速发展的经济。以前的10年，中国的房地产行业基本解决了原来城市人口住宅商品化升级的问题，未来支撑中国房地产发展的需求是中国的城市化进程。

　　房地产发展现在到了一个关键的时期，国家对房地产市场实施的宏观调控，主要体现在对土地和银行资金的抽紧，而同时多渠道的融资模式又缺少政策的支持，因此，企业面临融资的瓶颈。在节能、省地、绿色、环保的产业指导政策下，房地产行业的整体水平提升也是面临的挑战。虽然现阶段房地产仍处于鱼龙混杂的时期，但有前瞻意识和综合实力的企业将会走得更长。

　　陈诗涛：我们当然相信中国房地产行业的未来在于中国城市化与市场化的进程。宏观经济的影响是深层次的。我们“寻找中国房地产行业共同的未来”从某种层面是希望大家有一个比较清晰的认识，今天房地产屡屡被调控肯定是有原因的，说明行业本身的发展依然有待改善。但从某种层面上来讲，房地产行业肯定是一个长期富有争议的行业，有矛盾与争议肯定能够促使中央、地方政府、开发商以及金融机构等博弈主体能够进行更为深入的思考。

　　“寻找中国房地产的未来”就是希望把这种思考展现出来。博鳌房地产论坛的“思想性”是论坛的核心。

　　3、我们将共同主办一届什么样的论坛？聂梅生：回顾历史，展望未来，真正推动中国房地产行业发展的论坛。

　　秦朔：本届房地产论坛的一个特点是要“探讨真问题”，目前很多论坛都是围绕房价、户型面积、具体调控政策，重复来重复去，最后也没有什么办法。中国房地产发展20多年，但是一些方面的话语能力好像是不到10岁的孩子在吵架。我希望本次论坛实实在在地讨论一些真问题，比如，如何区分中国市场的产业属性和民生属性？两种市场的边界和各自的发展逻辑究竟是怎样的？民生保障型的需求究竟如何满足，和市场化手段有无可以对接的地方？中国各个区域的市场有无区别，是不是都不健康？在新的政策、市场和投融资条件下，房地产公司将如何进行战略和战术的调整？房地产行业如何真正回馈社会、自然和消费者？等等。我希望本次论坛是成熟的，有新话语的，是一批心智健康的人“以公心听、以学心辩、以仁心说”。

　　龚宇：我希望本届论坛一如既往地发挥观点前瞻领先的优势，好好总结一下过去，展望一下未来，使房地产企业在这个关键历史时刻通过本次论坛有所收获。尽管房地产发展的时间还很短，但来自各方面的要求却很高，希望企业能有做百年老店的心态，从产品品质和地产品牌方面进一步提升。

　　我觉得房地产行业应该直面目前的困境，通过充分的交流和沟通来寻找破解的方法，本次论坛邀请了高层次的嘉宾和一线的重要企业领军人物，他们的交锋和碰撞，将会带来一场头脑风暴。摒弃了一直以来存在于房地产的浮躁的做法，务实地展开讨论和交流，使之成为一场真正的“思想盛会”。

　　　陈诗涛：当然希望本次论坛能够成为一个在中国房地产行业历史中有着自身意义的论坛。从博鳌房地产论坛七年的发展历史来看，博鳌房地产论坛往往能够成为一年中国地产行业热点。那是因为博鳌每年总能成为中国房地产行业思想最为奔放的地方。今年我们希望能够总结中国地产二十年，目的就是希望中国地产能够重回其发展起步的地方展开自己的历史，并引起大家共同的思考。理性是核心的因素，但中国房地产行业本身就是一个思想奔放的行业，奔放的思想才是博鳌房地产论坛的魅力所在。想一想博鳌房地产论坛已经七年了，这七年里我们见证了一个中国地产的黄金年代，我们同时也期盼下一个黄金年代。博鳌房地产论坛一定会在博鳌长期的坚持下去，我们相信中国房地产需要这样一个论坛来见证他的发展。