目前社区会所经营不善以及物业纠纷成为一个普遍性的问题。毫无疑问，产权问题是此类问题的核心根源。从产权的角度对这一问题进行剖析，分析问题产生的根源，并结合目前可参照性的城市案例提出社区会所产权发展的方向性思考，具有重要意义。

　　一、社区会所发展核心问题

　　1、会所产权官司不断：会所产权不明激发矛盾

　　广州某房地产发展公司于2005年4月，向广州市房地产交易中心，申请办理转让其开发项目的××花园会所的过户手续，引起购房业主的不满，从而引发官司。其它项目因会所引发的纠纷不胜枚举，产权不明成为会所一个核心问题。

　　2、会所经营亏损严重

　　一个个惊心触目的数据：深圳会所八成以上亏损、广州会所九成亏损、北京会所六成亏损！目前长沙市已进入经营的楼盘会所还并不是很多，更多的是在兴建和规划的会所。其中进入经营的会所，基本上只限于几个中高端项目。但除了几个位于城市核心位置的会所能经营下去外，其它一些基本上经营不善或者干脆任其关闭。而目前会所经营又主要存在以下五大核心难题：会所投入居高不下；会所定位普遍偏题；会所规划求全不求好；会所只要面子不重节约；会所只会生不会养。

　　二、社区会所存在问题

　　解析整合目前全国各地会所的实际情况，以及结合前面的分析，基本上可以归纳现在社区会所存在的普遍核心问题，即：经营定位不准；经营成本过高；缺乏专业管理；缺乏有效监督。而导致出现这些问题最核心的根源应该归纳为：会所产权不明晰。产权的不清晰，导致会所定位缺乏指导；规模失去控制；经营没有动力；而管理也就失去监督。

　　三、社区会所权属研究思考

　　为了研究这最根本的问题，我们首先分析下会所概念及目前对会所相关法律对会所权属的界定。

　　1、社区会所界定

　　“会所”名词解释：最先源自《圣经》之“会幕”，是拜祭耶和华的地方，意思是身份不凡人士聚会的场所。演变至今，会所已成为物业项目的配套设施之一，本质为居住区公共服务设施聚集地。“产权”名词解释：产权是与财产有关的一系列权利，包括对财产的所有权、占有权、支配权和使用权。产权实质上是一套激励与约束机制。

　　2、我国目前对会所产权归属的相关法律界定

　　《物权法(草案)》第76条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”中华人民共和国物权法(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007.10.1正式施行)第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　3、物权法遗留问题

　　从物权法草案分析中：商品房销售合同中一般未涉及会所权属；开发商：会所未分摊公共面积，成本属开发企业，产权应归开发商；业主：会所成本摊入房屋销售价格，产权应归全体业主；而在正式颁布的物权法中，甚至就未涉及会所的产权归属问题。全国人大法律委员会再次研究认为：“从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。”

　　四、参照城市及项目会所权属及经营

　　那么会所产权归属及其经营有没比较好的参考案例？把眼光从国内转向其它城市，找到两个可以用于借鉴的模式：

　　1、参照一：香港模式

　　1)香港会所背景：最早香港会所的概念也是从欧美等国家传过来的。原为少数人身份、地位及特殊生活方式象征的会所90年代末由南至北，从香港传到深圳、上海、北京等内地城市，形成了一种风气。

　　2)香港会所分类。公共会所：由于地价的珍贵，这种形式是港式会所最普遍的存在形式。通常位于市中心，面积达万余平方米，面向社会招募会员。以盈利为目的。(以后的发展方向)社区会所：社区会所是一个完全的服务性公共设施，它的功能是为业主提供服务，从某种程度上来说也是业主应该享受的福利，基本上只存在于高档小区。(值得借鉴)

　　3)香港社区会所参考点：权责明确，定位清晰，因此，社区会所规模得到控制，会所经营得到保障。

　　2、参照二：华远地产“业权分配”制

　　1)华远地产“业权分配”制背景：“华远”是中国第一家也是唯一一家在房地产销售中实行了“业权”分配制度的企业。“华远”的“业权”分配解决的恰恰是《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”一章中所要界定与解决的问题。“华远”所实行的“业权”分配制度是用契约的方式在中国有立法之前，按照市场经济的原则自觉自律的维护财产权利的平等，让制度变得更为合理而确定的，也因此被全国消协评为最充分保护消费者利益和信得过的企业。

　　2)华远地产“业权分配”制参考点：通过契约的形式首先明确权属；通过佣金形式提高了物业管理公司的积极能动性；业主权益分配有据可循。

　　五、社区会所产权归属发展建议

　　结合目前国内社区会所实际存在的问题，以及参照上述所提及的参照模式，针对社区会所产权问题提出些看法，以供参考：

　　1、社区会所产权归属发展前提保证：A、会所权属必须明确界定B、会所经营必须保证业主利益，发挥配套作用C、会所必须定位准确、规模适当、且前期经营良好，保证后续良性经营

　　2、社区会所产权归属发展建议：方向一：会所明确规定属于全体业主所有即参照现有香港社区会所模式及华远业权分配制形式，由业主拥有会所所有权及收益权。这样能充分保证业主享受被服务的权益，且业主通过业主委员会的形式聘请物业管理公司进行管理，实现会所的自主经营。方向二：会所明确规定属于开发企业所有确认开发商的所有权地位，这样在会所兴建前期，就利于会所的准确定位、规模界定，以及在后续经营上都能有效控制。但开发商在与业主签订销售合同中，必须注明：业主使用会所享有优惠；双方共同确认会所部分经营功能；在一定程度上保证业主利益。开发商如果转让会所，与业主在销售合同中的条款顺延至受让方，保证出现第三方时业主的合法权益。

　　3、社区会所产权归属发展方向的核心保证：当然要保证上述两个方向能顺利实现，一个核心前提就是：在业主购买房屋时，双方有明确的关于会所权属的契约规定，以及衍生出的对等的权利和义务。