随着我国经济的强劲发展和奥运会、世博会的日益逼近，上海建设国际经济、金融、贸易、航运中心的步伐正在加快。作为上海四个中心最主要的承载地--浦东新区，正面临着核心区东扩、产业结构调整、产业能级提升、城乡经济社会发展一体化的机遇和挑战。

　　浦东经过十七年的开发开放，已经集聚了中国一流的金融贸易、出口加工、高科技和物流保税企业产业群，成为振兴上海、服务全国的策源地和重要引擎。但同时作为浦东产业发展的战略资源--土地空间却日益狭小。如果我们应对失当，就有可能丧失浦东的产业集聚能力和核心竞争能力，浦东的国有资产和国有企业将被迫转型，处于国际资本、国内金融资本、民营资本的附属者和服务商的地位。

　　考虑到上述背景，本项研究提出陆家嘴甲级办公楼是上海国际金融中心的战略资源的观点。建议浦东新区和浦东国有资产进行战略资源的再审视，实施战略资产的重大调整：从主要招商先进制造业转向重点招商现代服务业，从低端资产转向高端资产，从短期策略资产转向长期战略资产，从掌控土地资源转向掌控甲级写字楼，从而牢牢把握浦东未来发展的调控力和影响力。

　　一、国际上几个重要金融城市都在办金融城

　　伦敦金融城有5.1平方公里，这里聚集了500多家银行，180多家外国证券交易公司，20多家全球顶尖保险公司，375家名列世界500强企业的分公司或办事处，4500名分析师。它每天外汇交易额6000多亿美元，管理着全球4万多亿美元的资产，是具有四百年历史的国际金融界老牌明星。

　　“911”事件以后，纽约的金融中心地位有被伦敦取代的危险，比如公开招股集资总额和私人资本交易已远低于伦敦。今年一季度欧洲股市总市值又首次超过美国。尽管如此，纽约从事金融的商务人员比例和股票交易市场资本化两个方面仍雄踞榜首。纽约华尔街一点不敢怠慢，力图稳住头把交椅的地位。

　　日本东京的金融街位于市中心中央区日本桥至兜町一带。今年5月日本金融担当大臣首次表明日本要打造一个能与美国华尔街媲美的“金融城”。它将集中日本国内外的金融机构以及法律、会计事务所，提供多种多样的金融服务。目前东京市中心的商住条件尚不能满足在日外资金融机构的需求，比如缺少具有高耐震性和安全性的高规格写字楼、24小时营业的餐厅和健身俱乐部、使用英语的医院和国际学校等。

　　阿联酋的迪拜最近十年成为中东地区发展最为迅速的明星城市。大规模的城市建设资金依托于阿拉伯人和东西方人的海外资产。它用英国金融监管体系来规范金融的运作，在地理空间上填补了新加坡和法兰克福两个金融中心之间的“金融真空地带”，成为国际金融市场和资本链上的重要一环。

　　二、国际上看好上海商务中心地位

　　万事达卡国际组织《2007年全球商务中心TM报告》指出，上海已成为亚洲和世界的新兴经济中枢，上海凭借在金融市场和商务中心两个范畴中的强劲表现，显示了强大的实力。上海领先于香港的经济指标中有总债券交易量和总商品合同交易量、金融市场指标(排位全球第十一位)、机场旅客量和分机起降数量。

　　日本森大厦株式会社在调查了上海、香港、台北、新加坡、东京超高层甲级写字楼内524名商务人士后，完成了《2006年亚洲商务人士问答调查》。该报告认为现在香港是亚太地区商务中心(占总调查人数的32%认同)，其次是上海、东京、新加坡。未来5～10上海将成为亚太地区商务中心城市和最具魅力城市(总调查人数的55%认同)。

　　世界著名财经杂志《福布斯》2007年公布了“未来城市评估报告”，预言2010年世界十大超级城市，其排位顺序是东京、孟买、墨西哥城、圣保罗城、纽约、德里、上海、加尔各答、达卡和雅加达。报告认为，上海一直是中国的大都会。随着中国的改革开放，处于长江入海口的上海，坐拥地理优势，已经成为中国的经济中心，吸引大批外商投资。

　　英国伦敦金融城在2006年公布的一份调查报告中显示，400名金融专业人士一致认为，除了伦敦和纽约之外，如果出现第三个全球金融中心，极有可能是中国上海。英国伦敦金融城市长白乐威指出，上海有许多和伦敦相似的地方，如多国语言汇聚、集中的金融区域、健全的交通、较完善的法律环境、股票市场、人才集聚地等。目前上海已成为中国外资金融机构集聚程度最高的城市，因此上海成为伦敦金融城的首选合作伙伴。

　　三、上海市高度重视国际金融中心建设

　　十五期间上海奠定了以市场中心为主要特征的国内金融中心地位。

　　2006年上海市推出了《上海国际金融中心建设“十一五”规划》，成为上海建设国际金融中心的首个行动指南。规划要求2010年上海基本形成适合国内外投资者共同参与的、有国际影响力的金融市场体系；基本形成以具有行业领导力和国际竞争力的金融机构为骨干、中外资金融机构共同发展的多元化的金融机构体系；基本形成与我国经济发展需要相适应的金融产品创新和交易中心；基本形成符合国际通行惯例、规范有序的交易制度和法律体系的金融发展环境。

　　2007年浦东新区也推出了《上海浦东金融核心功能区发展“十一五”规划》。规划要求浦东配合上海国际金融中心的建设，发挥金融核心功能区优势，打造全国乃至世界级金融资产管理中心。加强浦东作为金融核心功能区金融机构的集聚、资金的集聚和金融人才的集聚，将浦东建设成为金融创新、金融标准制定、金融生态环境的先行地区。浦东将力争集聚600家以上的金融机构(目前为405家)，金融从业人员超过20万(目前为7万人)，金融业占新区总产值的比重超过18%(目前为13%)。未来几年浦东将更倾向于引进三类机构，一类是基金管理公司，包括公募和私募的证券投资基金管理公司、私募股权投资基金管理公司等；一类是注重风险控制和长期投资的保险资金和养老金管理机构等；一类是具有专业特色的私人银行等。

　　国务院和上海正在努力将“完善上海国际金融中心建设的推进机制，形成建设合力”作为主要任务之一。拟成立上海国际金融中心建设领导小组，充分发挥央行上海总部的作用，支持在上海建立全国性金融行业协会等。领导小组的成员将来自国务院、央行、银监会、证监会、保监会。

　　上海市委书记习近平在5月份的上海九次党代会报告中，要求上海“重点发展金融业，进一步发挥资本市场的核心作用，完善金融市场，集聚金融机构，优化金融环境，加快形成金融市场中心、金融产品创新中心、金融服务中心和人才集聚中心。”

　　今年6月上海市委书记习近平在听取中国人民银行副行长兼上海总部主任项俊波“关于上海国际金融中心建设有关问题”的专题报告时指出，“建设上海国际金融中心是事关全局的国家战略，是中央交给上海的历史重任。上海建设国际金融中心面临难得的机遇和严峻的挑战。今后五年是上海建设国际金融中心的关键时期，必须突出重点、加快推进。”

　　四、甲级写字楼目前还不能满足上海市场的要求

　　上海甲级写字楼一般意义上是指能够满足境外企业从事经营活动的办公场所，其主要分布在浦东陆家嘴、环人民广场、南京西路、徐家汇、虹桥开发区等五大板块。而其中的最高端写字楼又主要分布在陆家嘴和南京西路两个区域，形成东西分庭抗礼的格局。目前全市甲级写字楼供应总量接近300万平方米。

　　最近上海办公楼市场又提出超甲级写字楼的新概念(超甲约占甲级写字楼总量的1/3)，将甲级写字楼的标准又进一步提高，具体可从硬件和软件两个方面体现出来。

　　从硬件方面来说，位于成熟的中央商务区核心地段，靠近轨道交通进出口；总建筑面积不低于5万平方米，每层建筑面积不低于2000平方米，得房率在75%以上；楼层净高不低于3米；电梯配置不大于4500平方米(或2.5层)/台；平均等候时间不超过35秒；停车位不少于100平方米/个；配备高效、节能、灵活的中央空调系统，先进高速的通讯布线系统，充足的后备发电设备；具有节能环保性能的建筑品质。

　　从软件方面来说，灵活的空间布局；国际水准的人性化的优质物业管理；国内外著名品牌大公司构成租户主流群体；拥有国际物业规划设计标准；具有持续增值的能力，比一般甲级写字楼租金高出20%以上(香港在市道旺盛时期，超甲写字楼相比一般甲级写字楼租金溢价最高达65%)；趋向多功能综合体，将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等共享资源功能进行组合。

　　上海写字楼的市场已形成超甲写字楼、甲级写字楼、一般写字楼、郊区总部写字楼等四种等级。虽然供应量充足，但由于有相当一部分楼宇是企业自建自用的，而面向公开市场并由第三方物业实行管理的，又符合国际大公司要求的甲级写字楼还是供不应求。这些楼宇往往在预租期就获得来自500强企业的大宗交易需求青睐，早于大厦半年甚至一年就开始排队等位。以上海超甲级写字楼租金为例，平均每天每平方米的租金已由2003年底的0.78美元上升到2006底的1.12美元；空置率已从2003年底的16%降到目前的2%，等同于满租。静安区越洋广场办公楼首批租户签约价格是1.4美元(天/平方米，下同)，最高租金可达2美元，创沪上预租租金的新高。预计2008年投入使用的浦东环球金融中心目前正在以3.3美元的价格招租。浦东金茂大厦目前成交的最高租赁价格是2美元，汇丰大厦目前成交的最高租赁价格是3美元。浦东即将上市的中融碧玉蓝天预计售价可能超过6万元/平方米。

　　从上海办公楼市场的现状看，直到2010年上海甲级办公楼的供应量都将比较紧缺，其租金和售价也都处在上升的过程中。

　　五、陆家嘴甲级写字楼正成为境外资本、国内资本和浦东国有资本竞争角逐的主战场

　　陆家嘴金融贸易区是上海市办公楼特别是甲级办公楼的集聚区。根据规划主要分布在小陆家嘴、上海船厂旧址、CBD东扩区、新上海商业城、竹园商务区、浦东行政办公区、联洋社区等区域。

　　浦东金融城建设的重点区域

　　注：统计截止时间为2007年一季度末

　　在浦东小陆家嘴1.7平方公里的上海中央商务区内，从已建成的甲级办公楼看，无论在数量上还是在建筑面积上，国有资本投资的都占大多数。但从在建的甲级办公楼看，则其他资本投资已占大多数。从规划总量上看，其他资本投资的甲级办公楼建筑面积占总量的58%，反映了国有资本在小陆家嘴地区投资的甲级办公楼在前期占有优势，在后期则退居次位。

　　小陆家嘴地区甲级办公楼国有资本和其他资本投资情况(万平方米)

　　注：统计时点为2007年5月

　　而浦东国有资产投资拥有的甲级办公楼楼盘仅有陆家嘴开发大厦和陆家嘴金融中心大厦两座，而且还都是在建项目。

　　陆家嘴金融贸易区国有土地资源正逐步转化成高端房产资源，而其中甲级办公楼已成为投资者企业发展的战略重点和企业战略资产的长期持有重点。

　　六、陆家嘴甲级办公楼已成为上海国际金融中心的战略资源

　　1、陆家嘴甲级办公楼是上海现代服务业特别是金融业的重要载体

　　据仲量联行的研究报告披露，浦东陆家嘴地区的甲级写字楼主要客源来自于金融业，从1999年到今天，已新增需求量近50万平方米。该地区汇聚的银行、证券和保险等相关企业，明显高于其它行业对此地区的写字楼要求。金融服务类企业的平均租赁面积大大超出了上海平均水平，其租用的办公面积占到所有租赁面积的50%(制造业15%，专业服务11%，IT产业9%，其它15%)。这与浦东金融业从业人数的增长密不可分，已从1999年的2.5万人扩展到目前已超过10万人。

　　中国遵循自己对WTO的承诺，今天已全面放开外资银行经营人民币的业务。随着我国金融体制的改革和金融业务的发展，未来若干年，国内外金融机构集聚浦东的情况仍将延续。

　　浦东金融机构入驻情况

　　2、陆家嘴甲级办公楼是浦东新区经济产出的重要平台

　　浦东新区发改委三年前的一份调查报告指出：陆家嘴金融贸易区内的办公楼宇有130幢，占全区办公楼宇总数的61%，总建筑面积606万平方米，投资总额597亿元，平均每幢楼造价4.6亿元；浦东办公楼总数的九成以上的入住客户为现代服务业，是浦东现代服务业的主要载体；浦东商办楼宇入住单位的资产总量近2万亿元，楼均资产达92亿元，占浦东新区全部资产总量的57%；浦东办公楼楼均营业收入17亿元，单位面积营业收入产出6万元；陆家嘴金融贸易区楼宇人均营业收入152万元，人均税金3.7万元，其中陆家嘴CBD地区楼宇人均营业收入187万元，人均税金6.8万元。由此可以推测，2007年陆家嘴甲级办公楼经济产出将会更高，其理由是与当时相比，陆家嘴金融贸易区甲级办公楼的规模更大，入驻甲级办公楼的企业经营质量更高。

　　3、陆家嘴甲级办公楼是投资者长期持有的战略资产

　　陆家嘴甲级办公楼大都具有市一级、新区一级或区域性地标性建筑的特征，既是投资者财富地位的标志，也是投资企业品牌广告效应的代表，更能通过对入驻客户的广泛结交形成事业发展的新资源。

　　陆家嘴甲级办公楼的客户基本上都是高端客户。他们对高租金和高物业管理收费承受力强，交付及时信誉好，对楼内设备的使用比较细致，对物业服务能够提出恰如其分的针对性要求。一般而言，投资者反倒能在较短时间里获得丰厚而稳定的投资回报。

　　七、鼓励国有企业投资、国有资产持有陆家嘴甲级办公楼

　　当年，浦东新区成立陆家嘴集团公司，主导对陆家嘴金融贸易区进行土地和甲级办公楼的招商引资开发，对浦东和上海的发展是具有经济和社会发展战略作用的。今天，上海和浦东新区政府鼓励国有开发企业继续参予陆家嘴金融贸易区甲级办公楼的开发并持有其资产，应该讲同样具有深远的战略意义。

　　能够担当国家级乃至世界级金融城建设的地方，本身就具有稀缺性和极端的重要性。偏偏在上海“四个中心”的建设处于攻坚阶段之时，上海甲级写字楼当前市场供给恰恰是不足的。上海陆家嘴金融贸易区成为海内外房地产当前投资的必争和鏖战之地，都希望获得城市形态的地标和超稳定高附加值的投资回报，是特殊机遇时期的必然性。放开浦东国有开发企业的手脚，让他们从原先的地产开发商角色中走出来，同时承担起房产经营商的角色，是浦东国有开发企业的一次命运转机和事业创新。

　　在陆家嘴金融贸易区土地资源走向金贵稀缺的今天，从掌握土地资源走向掌握甲级办公楼的房产资源，是浦东新区政府及其国有企业的明智选择。掌握了陆家嘴甲级办公楼，便是掌握了该区域产业调控和政策导向的主动能力，便是掌握了金融等高端服务业企业和人才集聚的基本条件，便是掌握了国有企业和国有资产可持续发展的现实潜力。

　　将陆家嘴甲级办公楼视作上海国际金融中心的战略资源，还是这种战略资源已经成为国有开发公司和国有资产的战略资源，完全是不同阶段的两回事情。在这一问题上，上海市和浦东新区应该加强领导、提高决策层次、拿出发展规划、提升战略资源的配置效应、落实掌控战略资源的具体措施，提高国有资产的持有质量。