“民营银行之父”徐滇庆

　　7月13日报道半年上涨50%和均价突破2万，两个小小的数字让深圳楼市成为全国关注的风暴眼！在引起国土资源部等数个国家部委关注的同时，全国媒体的焦点也瞄准了深圳。

　　“中国股市和深圳房地产市场向何处去？”前晚，在深圳会展中心举行的全球通VIP俱乐部名家讲堂上，知名经济学家徐滇庆的演讲吸引了近千名深圳听众，他们当中的很多人此前从未听说过“徐滇庆”这个名字，不过“股市”和“房地产市场”这两个在2007年深圳最敏感的词汇，已经足够让可以容纳700人的会堂爆满。

　　“深圳房价上涨理由充分”

　　尽管谈论的都是关乎每个人切身利益的敏感问题，前晚，徐滇庆呼吁听众应该抛弃主观情绪，用“经济学的科学逻辑和分析”，来看待高涨的深圳房地产市场与中国股市。

　　徐滇庆认为，购房者，拥有住房的人，房地产开发商，地方政府和新闻媒体是推动房价上升的力量，“这些力量都很强大，所以没有不涨的理由。”徐滇庆认为。“产业转移，经济萧条，利率和汇率上升，土地政策放松，政府干预和金融危机，是房价下跌的几个主要原因。”徐滇庆认为，目前看来，房价下跌的因素都不具备，而最可能导致房价大幅度下跌的是金融危机，现在更是没有数据可以显示会到来。

　　此外，徐滇庆坚持认为，人们在关注房价近期上涨的同时，忽视了改革开放近30年来，收入水平是在持续不断增长。“不能只看最近一两年房子涨价，30年收入涨了多少？很多人涨了100倍、200倍。”徐滇庆说。

　　“炒房无罪，是税法没跟上”

　　今年5月，深圳市中心区福田区的一手商品住宅成交均价突破每平方米2万元。

　　“深圳房价2万元(每平方米，下同)一点都不高，一手房均价2万不是一个可怕的数字，根本用不着慌张，没有必要人云亦云惊慌失措。”目前深圳房价上涨，“好不好？应该是好事！2万元不是一个可怕的数字，要看人民的幸福指数。”徐滇庆说。

　　徐滇庆认为，任何一个市场都是由真实需求和投机需求共同组成的，“炒房无罪，炒房也就是一种普通的商业行为和投资行为。”徐滇庆说，关键在于目前我国的税法没有跟上，富人拥有住房的成本非常低。

　　“绝不能补贴中等家庭买房”

　　“现在很多政策制定者经济学没毕业！”徐滇庆认为，目前房地产市场秩序混乱的根本原因，是政策出发点不清晰，“有些政府部门该管的没管好，又去管了不该管的”“要帮助解决中低收入家庭住房问题”，这一政策是目前几乎所有关于住房政策的文件所强调的。徐滇庆认为，政府决不能够去补贴帮助中等家庭买房，“住房秩序混乱的根源，追根究底，很可能就在这里。”徐滇庆说。

　　徐滇庆认为，从政策角度来讲，只有两大类住房：社会保障性质的住房和商品房。前者是需要政府来管，来照顾穷人和社会上的弱势群体。“中等家庭应当鼓励竞争，积累财富购买商品房，自己逐步解决自己的问题。有限的资源，只能照顾5%最穷的穷人”。

　　“我们到底需要什么样的住房供应体系？首先要建立起有效的市场区隔。”徐滇庆说，市场的归市场，政府做好提供住房保障的事情，目前国家批给经济适用房的土地，只有1／3建成经济适用房推向市场，2／3被各级政府以团购的名义分下去了，“严重不合法”。

　　“说4000点是泡沫没根据”

　　“我最头疼的是，明明没有根据的话，也有人敢出来说，语不惊人死不休。”谈到中国股市，徐滇庆认为，有人说中国股市是个大泡沫，有人说股指4000点太高了，“我看不出这样的说法有什么理论根据”。

　　徐滇庆分析，从中国经济的基本面来说，股市还有很大的发展空间，今后股指达到6000点，8000点都是可能的。“但是应该好好诊断一下股市的增长速度是不是正常的”。

　　“有些人巴不得股市每天都涨几百个点，别老惦记自己手里的那几只股票，要想想为什么国家要发展股票市场。”徐滇庆说，国家发展证券市场目的有两个，一是给企业筹资，再就是为资产定价改善资源分配的效率，“疯涨的市场根本起不到资源优化配置，投资风实在太热了”。

　　“股指暴涨，国家得不到任何好处，可是孕育的风险却越来越大。”徐滇庆分析，暴涨之后必然暴跌，也会让中小股民成为受害者，“政府的态度很明确，放任自流死路一条，行政打压和推倒重来也不合适，稳步发展证券市场是国家的国策，”徐滇庆说，这样我们就没有理由对中国股市过于悲观。

　　对话

　　“深圳房价肯定是向香港看齐”

　　记者：伴随着深圳房价的上涨，企业外迁和产业转移的趋势明显，也在影响对人才的吸引力，如何看待房价上涨对城市整体经济的影响？

　　徐滇庆：房价上涨带来企业经营成本上升，员工对工资的要求越来越高，幸福指数也在下降，企业外迁和产业转移是正常的，也是我们由穷变富必须走过的过程，亚洲四小龙无一不是这样，这是符合历史发展规律的好事。

　　“限制港人买房，太笨了”

　　记者：近期出现一种分析，认为炒高深圳房价的原因之一就是香港人北上买房炒房，应该限制港人买房炒房，你怎么看？

　　徐滇庆：深圳和香港仅一河之隔，在深港一体化的背景下，深圳房价肯定是向香港看齐，要阻止这个趋势，只有一条路可走：关闭深港间所有通道！有些政策的制定者没脑子，太笨了，根本行不通。

　　深圳房地产价格的天花板就是香港房价。现在提倡粤港一体化，劳动力和消费自由流通越来越明显，不仅是深圳和香港，整个粤港的房价，都有看齐的趋势。

　　年轻人要从租小房间开始

　　记者：我是上世纪80年代的人，现在在深圳买房的话，近20年内就将背负很大压力，我肯定会选择去其它地方买房，深圳房地产还会有刚性需求吗？

　　徐滇庆：我跟你说，买不起房子是很普遍的，商品房的消费者本来就不应该是刚刚毕业的(上世纪)80年代的年轻人，年轻人应该多培养艰苦奋斗的精神，不要幻想一步登天，要从租小房间，甚至是租地下室开始，逐步改善。

　　到明年，肉价估计也不会降

　　记者：最近猪肉鸡蛋等都在涨价，牛肉面都在限价，是不是通货膨胀和泡沫？

　　徐滇庆：这个问题根本不用慌张，现在全社会600多种产品，570多种都是供过于求。猪肉价格上涨，是在通过市场机制为农民提高收入，通过价格机制来调配资源，这正是市场经济的优势所在，最迟到明年，猪肉肯定供求平衡，但是肉价估计也不会降。

　　深圳房价暴涨背后有何秘密

　　18个月以来，深圳经历了一次没有前例的房价狂飙：平均房价从2005年的7000元／平方米上涨到接近16000元／平方米，仅今年头6个月，房价就上涨了50%。

　　利润高得让开发商不好意思

　　“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”6月29日，一名开发商私下如是对南方周末记者坦承。

　　“如果说，2006年深圳楼市是疯狂，那么，今年则是癫狂。

　　”6月22日，世华地产市场研究总监肖小平对南方周末记者说。在她的记忆中，疯狂源自2005年下半年。

　　推力更多地来自深圳之外。2005年前后，“流动性过剩”成为描述中国宏观经济时出现频率最高的词汇之一，它的意思是：钱太多了。这意味着，“留什么在手上都比留人民币好。”一名前地产中介说，从2005年开始，她替自己和几位无暇亲力亲为的朋友投资深圳房产，至今，获利数倍。

　　2005年7月，另一个大事件更将深圳人推向了投资一途——

　　人民币开始汇率改革。“人民币一升值，我们就意识到，深圳将接过上海、北京的接力棒，成为房产投资的又一个资金洼地。房价上涨无可避免。”一名房地产策划师回忆道。

　　炒家控制近30%二手豪宅？

　　今年4月，深圳市社科院公布《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，去年置业者中有超过30%在取得产权证后半年内转手。

　　“炒家让一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到这么高！”深圳规划局的一名官员直言。

　　而在中介圈内，一则传言广为流传：8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。

　　目前的深圳楼市，租金已不足以支付利息，推动房价的原动力已主要是投机和转手。

　　“售租比(售价／月租)、房价与家庭年收入比两项指标都已经到达警戒线。总的来说，不乐观，有蛮大风险。”深圳发展银行住房与消费信贷部总经理柳博说。他们已经开始上调风险控制的尺度。

　　柳博问道：“有谁能保证，房价在未来没有20%的可能下跌三成？”到那时，房贷就已经不安全。他借用巴菲特的名句——只有在退潮时才能看得出谁在裸泳，“我希望那时我们都穿着衣服。”

　　地产商：明年年底前出清存货

　　许多人在准备衣服。一些炒房客也认为房价太高，数十人甚至上百人的深圳看房团一批一批地拥向惠州、东莞、桂林、长沙、武汉等地，继续着淘金神话。

　　地产商们依旧在享受着楼盘的高价和抢购，依旧在以天价竞拍土地。但有的大地产公司已决定，在明年年底前出清存货，不论什么价格。

　　“下跌是一定的，也许就在明年，也许不那么快。”一名地产商私下坦言，他现在做的所有事情，都是在为将要到来的寒冷期准备。

　　“如果那个日子来了，很难有人逃得过”，他喃喃自语。