近几年来，经历了住宅市场的井喷式发展后，销售类房地产产品(如住宅、商铺等)的市场饱和度不断提高，市场竞争日趋激烈，开发商利润空间逐渐缩小；另一方面，城市中心土地资源的短缺，也使开发商的发展空间受到限制。因此，许多发展商在资金、技术、管理上有了一定的积累后，纷纷把目光投向商业、写字楼、公寓等经营性物业，期望获得稳定、长期的优厚投资回报。

        但是，经营性物业前期投入资金量大，投资回收期长，而且面临的风险因素更多，对开发商的经营管理能力和资金运作能力要求更高。

       因此，如何判断经营性物业的投资收益，和对经营性物业进行风险评估，是项目投资决策的重要依据。

      经营性物业的收益评估

      案例：

     假设一处经营性物业，其当前市场销售价格为100万元，计算该物业在经营时，针对不同年投资回报率时的实际收益。计算方法：把各年经营净收入按一定折现率折现累计到当前时点，与当前销售价格对比。(折现率按社会平均利润率约为10%)表1不同年投资回报率情况下每年平均收益计算：

      备注：净收入为扣除各项管理费用、财务利息后的纯收入，即物业本身的投资收入。

      由上面的案例，可以看到，当经营性物业的年投资回报率大于10%时，其投资效益高于即时销售。当年投资回报率达到15%以上时，其投资收益高于即时销售收益的50%以上。而且这些收益还未包括土地增值、价格自然增长等溢价因素。

      以上案例说明：

     1、从财务的角度考虑，物业作经营用途和销售比较，一般要求年投资回报率应不低于10%，或投资回收期少于10年。

     2、在经营经营良好的情况下(目前经营状况好的经营性物业，如珠江新城的甲级写字楼，其投资回报率普遍达到15%或以上)，经营性物业的实际投资回报远大于销售性物业，而且可以获得稳定的现金流，对企业的发展是有利的。

     3、与销售性产品相比，经营性物业的升值潜力更大。

      经营性物业面临的主要风险：

　   政策风险：由于经营性物业属于长期经济行为，会受到各种国家政策的影响。最直接的例如国家对房地产市场宏观调控政策等。

       经济风险：指经济周期波动会对房地产行业产生影响。但从目前情况看，中国的经济稳定发展，据专家预测中国仍会在10年内保持经济的稳定发展。因此在近几年内的经济风险较小。

      市场风险：市场风险主要指市场供需关系，以及区位因素对市场竞争的影响。在当前大量房地产开发的情况下，随着供给的上升，竞争程度会有所提高，市场风险也会增大。经营性物业与区位因素的关联度较大，尤其是商业，因此，选择经营性物业时，应充分考虑其区位因素，以降低市场风险。

     行业风险：目前业界对房地产行业的争论较大，部分经济学家认为中国的房地产行业存在较大的泡沫。而房地产开发商等则认为目前的房地产行业发展正常，甚至价格还有有上涨空间。对于广东地区，大部分的分析家认为，广东地区的房地产行业发展较上海等地区健康，政府也将出台措施严控炒作等。

      因此从整个行业来讲中国的房地产行业存在一定的发展风险，但从广州地区来看风险较小。

       经营与管理风险作为长期的经营性项目，项目的风险存在于产品设计、建设阶段，以及未来的经营状况。其中未来的经营状况是项目成功与否的关键。

       因此，经营性物业应具备很强前瞻性，在前期市场调研与产品研发中对各种风险因素加以考虑，后期切实执行各种管理措施，提高管理水平和服务品质，控制经营成本，并根据市场需求及时调整经营策略，降低经营风险。销售性物业的后期风险将转嫁给消费者，其经营与管理风险相对较小。

      财务风险一个是资金风险。由于经营性物业一般投资较大，而且资金需要先期投入，逐步回收，对企业运作能力要求较高。否则在开发和经营过程中，出现资金链断裂的情况，其后果不堪设想。因此，合理规划租售比例，或者借助金融工具，保证企业现金流稳定和安全的负债率水平，控制财务风险，对企业而言是十分重要的。

      另一财务风险是利率风险。国家对贷款利率的调整，会对项目的财务收益产生影响。目前市场存在一定加息风险，需要密切关注。

     小结：在以上各种风险因素中，市场风险，经营与管理风险，财务风险是经营性物业面临的主要风险，需要在项目前期研究中充分加以考虑。

     结论：销售类物业具有开发周期短，资金回笼速度快的特点，在土地资源充足、市场需求膨胀的情况下，可以快速实现资金的滚动增值。但在土地资源紧缺，市场发展空间有限的情况下，经营性物业具有更广阔的市场前景。

      从财务评价的角度看，经营性物业的实际投资效益普遍高于销售性物业，而且企业可以获得长期稳定的现金流，并且具有更高的升值潜力。但由于经营性开发周期长，存在多种不确定风险，也体现了经济效益高，风险也大的基本原则。

     因此，在开发经营性物业时，应结合企业自身情况，对资金运作情况进行规划，并在前期研究中对各种风险予以充分考虑，以实现正确的企业决策，找到真正的现金牛。