据北京市房地产交易管理网的数据显示，5月份开盘入市的项目，有75%分布于四环外区域，二环内纯新盘仅西城晶华一个。预计今年二环内的新老项目供应量为10个，而北京今年已有75个楼盘获得预售许可证。

　　在这10个在售项目当中，纯新盘有6个，为C-PARK社区、锦上、天安国汇、复地天赋、禾风尚品和西城晶华；老盘及后期开发项目有4个，为国瑞城、一瓶、华城、Naga上院。据北京市土地整理储备中心的交易记录显示，2005年至今，二环内仅有10块土地进行交易，其中明确以住宅立项的土地为3块。

　　“二环内的商品房开发数量本身就不是很大，主要集中在崇文区和宣武区，限制供地后，这些房地产项目呈现出巨大的价值空间。”南银大厦副总裁郭伟说道。

　　有价无市的困境“目前，二环内的高档公寓面临很大的销售压力，价格在每平方米1.8万元以上的高端公寓，其销售成绩大多不及格，有的甚至交出了白卷。”北京国瑞兴业地产有限公司营销总监齐志辉表露出些许忧虑。尽管笼罩在二环的“光环”下，但据统计，2007年开盘的二环内高档楼盘，销售率达到30%的项目几乎没有，1.8万元的单价成为一道门槛。

　　被称为十里长安街地标性建筑的天安国汇，可谓是同时占据了“天时、地利、人和”，但一位不愿意透露姓名的知情人士告诉记者，“它基本上还没卖出去。”

　　业内人士分析指出，天安国汇是由写字楼立项的项目，之后更改规划成为公寓产品，其产权为40年，户型面积为135~400平方米。“这么大的户型，如果投资的话，回报率并不高；如果居住的话，40年的产权对于任何人来说都有些无法接受。”

　　Naga上院则位于东直门内大街9号，其每平方米3.8万元的售价将很多人挡在了“门槛”之外，300~600平方米的超大户型更让人“望楼兴叹”。据了解，该项目从开盘至今，只卖出不到10套。

　　“这是高端定位之失。定价过高、户型偏大，从营销角度来说太过张扬，真正有钱的人是非常低调的。1993~1995年的投资黄金期已经过去，大户型、高价位的高档公寓已经不符合市场需求了。”一位在北京从事了14年房地产开发的资深人士说道。

　　“镀金”制造2005~2006年是北京市场豪宅销售的最佳时期，当时很多项目开盘没多久便能销售完毕。据世邦魏理仕统计，2006年，售价在每平方米1.8万元以上的高档公寓累计成交3000余套，比上一年增长近一倍。

　　然而，在北京市建委发布的今年一季度商品住宅成交均价前30名的项目中，商品住宅(期房)的成交量在10套以下的项目有14个，几乎占总量的一半，仅成交1套的项目便达3个。排名第一的银泰中心，成交均价为每平方米49215元，目前只卖出2套；亚军华骏国际中心和季军上院天恒公寓的销售量也不理想，分别卖出了7套和2套。不仅仅是前3名，均价排名前10位的楼盘中，有7个项目的成交套数没有超过10套。

　　“估计国瑞城这两天就能拿到销售许可证，届时会视会员卡的出售情况来确定开盘时间，如果顺利的话，六月底能有一栋楼开盘。”齐志辉对记者坦言，因为客户群的有限和投资客基数较小的原因，国瑞城的销售压力较大。

　　据了解，当初锋尚国际公寓一期锦绣大地，开盘售价为每平方米6000~7000元，可到二期锋尚国际公寓时，价格已上升到每平方米1.3万~1.5万元，这在当时的万柳区堪称奇迹。

　　“这是因为它打上了‘德国制造’的招牌，首次在国内住宅建设中实现了‘告别空调暖气时代’，身价自然倍增。”齐志辉认为，以独有的品质来支撑价格的高企，是二环内项目开发的最佳策略。

　　荣尊堡国际公寓则是剑走偏锋的代表。该项目充分利用自身资源，创办“峰会阁”俱乐部，举行频繁的活动，甚至租赁公寓给欧盟奥运会代表团，以此吸纳了大量客户。“荣尊堡不是在卖房子，而是在卖俱乐部。”业内人士调侃道。

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