天津市河东区卫国道的万新板块，主要包括卫国道顺驰桥以东沿线至外环区域，程林庄路以北区域和丽苑居住区。面积相对较大，区域横跨河东、东丽两区。板块内在售楼盘包括阳光星期八、世纪泰达商务酒店、凤溪花中城、百合春天、太阳城等。

　　板块楼盘主要特点是价位相对较低；楼盘中多层、小高层产品比例相对较大，楼盘建筑密度小，绿化率较高。随着该板块所积聚的巨大升值潜力该区域的楼盘价格还将不断的上涨。

　　从板块位置和居住者构成等方面来看，该板块内的居住者将主要以中心方向出行为主，对于通向市中心方向的交通需求较强；出行对于地铁2号线的依赖性相对较大。而目前板块内居住者出行目的区域相对分散，因此地铁+公交的出行方式将是其今后主要交通方式，而地铁2号线与1号线组成的地下路网，目前只能满足其部中分居住者的交通需求。怎样缩短地铁与公交之间的换乘距离，简化换乘环节；以及压缩出行成本，提供适合的交通费用，将是该板块内居住者主要关心的问题。

　　同时、东站、西南角、新开路等主要换乘区的公交候车条件都是为公交而设计的，在地铁开通后，公交候车环境怎样适应地铁人流、主要换乘节点怎样减少地铁-公交间的换乘环节、合理设置与地铁相配套的公交站位及候车条件，都会影响到地铁乘坐者的出行顺畅。

　　从经济学的角度分析，一个区域板块的形成和商圈的发展必须符合三个基本条件：

　　一是它必须符合城市的经济发展方向。就是说商圈的时代性、前瞻性要强；二是它必须满足人们日益增长的物质需求和精神需求。即商圈的商业服务功能一定要完善，并可在一定程度上引领区域商业发展潮流和生活时尚潮流；三是商圈的市场基础一定要好。即在核心商圈辐射区域内必须有足够的消费人流支撑。

　　从经济发展方向看，卫国道商圈位于河东区经济发展前沿，正处于津滨两地经济连接的黄金节点。随着天津经济的战略东移和“一根扁担挑两头”的多核心战略规划，河东区将重点建设三个节点、开辟五大功能区、形成六大商圈，河东区第三产业的发展将形成与和平区等传统商业区相映争辉的喜人态势。而卫国道新商圈因坐落于河东、东丽、滨海新区的交通枢纽地带，位于天津经济战略东移的前沿区域，其独特的区位优势，得天独厚的发展环境和经济东移带来的巨大发展机遇较其它商圈往往更胜一筹，发展优势不言而喻。

　　从业态构成来看，卫国道商圈汇集了家世界、易初莲花等多家大型品牌超市和近十个大、中型现代配套商业区，商业总经营面积高达几十万平方米，服务功能汇集餐饮、娱乐、旅游、购物、休闲、健身等多种高端业态，这种大规模、多元化的商业业态集群与组合，可充分满足现代人群日益增长的物质生活需求和精神生活需求。

　　从市场基础来看，卫国道新商圈方圆1.5公里内常住人口高达35万人，周边汇集20余个现代居住区，其中包括天津五大居住区之一的丽苑居住区，居住区总建筑面积近300万平方米，这种雄厚的固定消费群将为卫国道商圈注入强大的发展动力。同时，由于商圈地处河东、东丽、滨海三区交汇的黄金节点，可惠及三区的鼎盛人流，使商圈的市场优势和发展优势更加凸显。

　　路网发达承载三地商机

　　一位经济学家认为，商圈的价值重点体现在地段价值上，而地段的价值则重点体现在交通价值上……

　　如果用此观点来考证卫国道新商圈的交通优势，可得出更乐观的结论：综观商圈周边的交通路网建设，卫国道商圈具有陆、海、空立体交通优势。从陆路交通环境来看，卫国道是天津的迎宾线，是进出京津塘高速路的必经之路和连接津滨两地的城市交通枢纽。商圈距天津CBD仅10分钟车程，距离开发区、保税区也仅20分钟车程，并紧邻地铁二号线出口，同时，近十条公交线路、快速路、轻轨等编织的交通路网，纵横通衢，使卫国道商圈可充分惠及市区、东丽区、滨海新区的鼎盛人流。从海路来分析，卫国道商圈是距天津港、塘沽港口最近的市区商圈，可充分吸纳来自港口和塘沽旅游区的强大旅游资源，这种区位优势其它商圈无可比拟。从空中交通优势来看，卫国道商圈距滨海国际机场仅5分钟车程，随着首都国际机场和天津滨海国际机场的跨区域联合，天津滨海国际机场将承担起2008年奥运会空中客运和物流运输的重要使命，而卫国道作为2008北京奥运客流的迎宾主干线，其近水楼台的卫国道商圈必然会率先赢得奥运商机。

　　另外，天津四环线建设日前也提上了政府工作议程，其修建的主要原则是从三环线向外延伸4-5公里，建成后的四环线将包容八大卫星城和空港物流加工区。四环线的建设将使外环线成为城市中心区，从而将进一步提升卫国道商圈的土地价值，使商圈的发展优势更为乐观。

　　先进业态撑起龙头商圈

　　业态的先进性将直接决定一个新商圈的核心竞争力与市场地位。位于卫国道上的世纪泰达商务酒店是08奥运之前河东唯一四星级酒店，它集酒店、酒店式公寓、商业为一体，带动了迎宾大道的整体商务品质的提升。其次太阳城1号地块，由顺驰集团倾力打造的又一城大型水景餐饮、娱乐、酒店商业群落，以致力于服务环渤海经济时代的战略发展构想，及海纳中西美味与异域风情的规划定位，成为商圈内的点睛之笔，并使卫国道商圈的核心竞争力与投资价值得到了更大化的彰显。

　　从卫国道商圈的整体投资环境来看，天津经济战略东移的规划优势、交通路网三脉惠及的区位优势、数十万固定客源构成的市场优势以及由顺驰太阳城酒店商业撑起的先进业态优势，构成了卫国道商圈无与伦比的核心竞争力和巨大的投资价值，并使之成为据守环渤海经济前沿的天津龙头商圈 。

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