在杭州未来的CBD钱江新城，活跃着这样一批购房者。他们大多身价不菲，是某些知名企业的负责人。他们看好钱江新城未来的发展前景，准备把事业的重心放在这里，或者在这里本来就有开发的项目，或者准备在此置办自己的办公楼，有些则干脆把新家也安在这里。

　　这样的两栖买家，可以被称做是钱江新城的忠实拥趸者。而最近，钱江新城一块土地的拍卖，更是增强了他们的信心。同时也让许多人把目光再次聚焦到这里。

　　新闻回放

　　2007年5月30日，钱江新城绝版住宅用地以34.9亿元落锤成交，可以说在三年内终结了该区域的住宅用地开发。同时，该地块11759元/平方米的楼面地价也创下了区域历史新高，从而成为新一代“地王”。

　　一个购房者的故事

　　办公居住两相宜

　　叶先生，上个星期一刚刚买了一套钱江新城楼盘东方润园的房子，总价700万元，从而成为该楼盘的又一名业主。

　　叶先生的另一个身份是浙江某集团公司的董事长，公司总部在丽水，是一个房地产投资公司。这个公司在丽水的房产总开发面积已经超过45万平方米，在建德、宁夏、西安等城市也都有自己的项目。而尤其值得一提的是，公司在钱江新城也拿了一块地，并且这个项目即将举行开工典礼。项目离叶先生的新家东方润园仅咫尺相隔。

　　叶先生说，对于钱江新城的区块发展前景，他在2005年就已经看到了。当年，他跟公司的一位副总一起来到钱江新城，看到这块地，马上就说看到了“20年前的浦东”。当时搜集了很多信息，进展非常顺利，1月份看地，7月份就把它拿下了。

　　至于最近在东方润园买的这套房子，叶先生表示，相对于商业项目，钱江新城的住宅更为稀缺，特别是核心区的住宅，它们在规划上基本上只是钱江新城的一种配套。他分析说，钱江新城将建86幢高档商务写字楼、高星级宾馆，加上众多钱江新城的开发商都将把总部迁到钱江新城，这些企业中有多少个老总会在钱江新城有买房需求，不可小觑。

　　“近段时间以来钱江新城出让的地价都不好说，很多人知道甚至楼面地价已经超过了11000元/平方米”，所以他认为，钱江新城的住宅楼盘保值增值性是很不错的，而同时他认为，东方润园在地段、规划设计、智能化、物业管理等各个方面都相当不错，是一个各方面都非常优秀的楼盘，买进是非常放心的。

　　叶先生说，等到公司在钱江新城的项目完工，自己的公司总部也会搬到这里来，而他们全家人也会搬到东方润园来住。在杭州未来的CBD里办公居住，肯定会是很惬意的生活。

　　一份客户数据分析

　　双栖买家着实不少

　　而在钱江新城住宅楼盘的客户里，像叶先生这样的业主还真不在少数。

　　欣盛房产副总经理李晓桃告诉记者，东方润园之前曾经对现有客户作过一次调查。调查报告显示，调查客户中，65%的客户是董事长或总经理；20%是副总裁、副总或高层管理者等；15%为其他职务，如公务员、相关单位或部门负责人(行长或部门经理等)、个体经营者等。

　　此外，这些客户中68%的家庭都拥有宝马、奔驰车系；20%的家庭拥有本田、奥迪车系；39%的家庭拥有两辆车；15%的家庭拥有两辆车以上。很显然，大多数客户都身价不菲，来头不小。

　　这些客户还有相同的特征：比如他们或许本来就在钱江新城有开发项目，顺便也在边上买套住宅，以实现在“家门口办公”的生活；有些是浙江各个地市的资本殷实的企业家，事业不断发展壮大，想把公司搬到钱江新城以实现更大的发展，在预定好写字楼的同时，也在住宅楼盘里下了单，或者自住，或者也可以作为往来客户的临时住所。

　　据了解，受利好不断刺激，钱江新城楼盘销售情况都非常好。比如主打高端物业的东方润园，已推4幢楼销售率就已超过90%，可售余房仅20余套；上期推出的3号楼更是在开盘当天创下2.2个亿元的销售佳绩。针对这样的销售状况，开发商决定在本月底加推另一幢位于中心景观区的5号楼，该楼位于项目的景观主轴上，远眺江景，近看园景，来询问的客户已经非常多。

　　对此，李晓桃认为，最近东方润园进入更高一轮的热销，跟钱江新城住宅土地供应状况受到关注不无关系，沿江最后一块住宅用地的天价出售，让高端客户的眼球再一次落到钱江新城的沿江稀缺楼盘上来。东方润园是2004年的楼市标王地块，在钱江新城的住宅用地规划中，是惟一紧邻钱江新城CBD核心区一线沿江的纯住宅地块。而公司对项目一直坚持高端定位，高品质开发，从而让东方润园在高端市场受到了客户的热烈追捧。

　　一份地价分析报告

　　地价如何影响房价

　　那么，是什么原因使得发展商们不惜重金争相入驻钱江新城板块？又为何有那么多的购房者看中了钱江新城的楼盘？

　　早报联合攻略机构关于钱江新城历年地价走势，以及对于房价影响的分析，也许比较能说明问题。

2003-2007年钱江新城出让建筑面积汇总

　　近年土地出让情况

　　关键词：用地稀缺

　　从2003—2007年钱江新城土地公开出让宗数分析，平均每年公开出让量为1至2宗。可见该区域可开发用地资源稀缺，一直没有大幅度的出让情况发生，同时应验物以稀为贵的道理，由于开发用地控制，造成区域房价提升。

　　从出让面积及规划建筑面积分析，2003年开始由于板块大力发展建设，出让面积总体量达到451亩，规划建筑面积为84.93万平方米，是近几年出让规模最大的一年。今年虽有149亩用地，但建筑面积仅有48.8万平方米。规划建筑面积呈现逐年递减之势，再次验证土地资源的缓步推出，对房价有一定的抬升作用。

2003-2007年钱江新城部分土地楼面地价

　　楼面地价走势

　　关键词：涨势凶猛

　　从2003年成交的3宗地块楼面地价分析，分别为3980元/平方米、3850元/平方米、3866元/平方米，平均楼面价为3875元/平方米。在房产商们的一致看好，区域楼盘的开发成熟度与配套预期逐步实现的共同作用下，楼面价逐步攀升至今年11759元/平方米的高峰。短短4年增长203%。

　　房产价格走势

　　关键词：稳步上扬

　　由于钱江新城开发楼盘较少，从工期推算2003年拿地的项目在2005年左右发售，2005年拿地项目在2006至2007年发售，以2005年至2007年销售均价作为结点对比分析。

　　2005年在售项目主要有水岸帝景公寓、林风花园等，区域价位在11176元/平方米左右。而2006年开始楼盘入市量增大，并开始出现金色海岸、东方润园等高端住宅拉动区域销售均价，同时区域内开始呈现中端、高端产品定位相对分化的格局。2006年相对于2005年价格激增45%左右，达到16287元/平方米。2007年延续2006年的顺势提价，并非主要由于外部刺激导致提升，上涨幅度为8%左右。

　　总结

　　由于土地对房价的影响并不会在短期内产生明显效应，但由于直接关系到开发成本的提升，地价的提升对房价底线产生抬高作用。以2年为跨度的时间段分析，从历年房价与土地的走势交叉对比分析，2003年取地的项目由于楼面地价相对低廉，入市价格与2005—2006年拿的项目入市价相差约5000元/平方米左右，可见排除区域成长、市场预期提升等外部因素，土地的区位价值和供应量控制与房价的走势关联度非常高。

· 07/06/21