政策调控仍是主角，或将加强实施力度

　　2006年是继2005年后的又一个房地产“政策年”。从土地管制到金融信贷紧缩，从住宅供应结构调整到税费调控，调控力度进一步加大，并且针对由于市场供需结构性失衡导致的房价持续走高的现象，采取了更加严厉的调控措施。这一系列的政策通过其传导渠道，作用于中国房地产的方方面面，将对市场产生巨大而深远的影响，尽管这些影响最终还需要时间和市场来验证。

　　然而，回顾2006年的房地产形势，这些旨在稳定房价、规范市场的政策举措的实施效果尚未显现。相关部门的统计数据显示，2006年三季度全国的普通商品房价格依然同比上涨了6.1%，其中部分大中城市，第三季度房价仍以超过10%的速度快速上涨。同时住房供求结构性矛盾依然突出，普通住宅所占比例过低的问题未有根本改观。而各地落实国务院房地产调控方案细则的工作力度仍然不大。因此，2007年将加强各项政策的实施力度，实现政策调控的目标。

　　展望2007年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大不确定因素，而这种影响或将加强。

　　金融业开放推动房地产金融服务业走向国际化

　　2007年是中国金融全面开放的第一年，外资银行作为中国金融市场的一个重要组成部分，可以在中国境内设立法人银行，开展人民币业务，可以预计其为境内外高端客户提供个贷的可能性应该上升。但其它非金融业主体的外资机构在人民币升值预期的前提下，已先一步进入国内，其在国内地产行业的投资行为已经受到监管层的重视，“限外”政策的出台就是一个重要标志。在此政策背景下，短期内境外资金供应将受到负面影响。但是，从近两年的地产基金活跃程度来看，负面影响的长期性值得商榷。金融业的开放为外国资本进入国内地产行业打开了一扇窗，而“限外”政策对这扇窗的打开幅度进行了某种限制。但是，不可否认的是，2007年，中国房地产行业的资金国际化趋势将进一步深化。

　　在银行贷款门槛提高的前提下，国内众多中小开发商面临资金断流的尴尬境地。寻求多渠道融资成为这些市场参与者继续生存的现实选择，而在中小开发商已经习惯了“土地决定一切”、“地产开发就是拿地”的思维模式下，对如何与银行以外的资金提供者进行交流，如何评估自身拥有的项目资源等操作，表现的并非那么得心应手。所以，融资者需要专业的地产服务机构为其提供量身定制的融资计划与方案，从而提高融资效率。

　　另一方面，对于进入境内的专业投资基金来说，国内房地产金融专业服务水平也决定了基金进入市场的步伐。政策风险、市场风险的评估，区域性投资策略的制定、项目资源的获取，项目质地的详细审查，这些金融服务技术层面的需求也直接推动了地产专业服务业的发展。

　　“地根”进一步收紧，规模化开发趋势明显

　　从2004年土地市场清理整顿开始，国家政策始终关注于土地市场的规范管理。2006年新近出台的清理土地的政策措施，显示出土地市场进一步规范的态势。这种“地根”的进一步收紧规范，使得土地一级开发和旧区改造成为开发的热点和难点，而新增地产项目的规模化开发将成为2007年土地开发的主要趋势。

　　土地一级开发将在2007年演化成一种主流的开发模式，其原因可以从以下两方面探寻：其一是开发商实力为大规模一级开发提供有力保障。政府的高度关注和市场化运作的必要性促使土地一级开发由国有房地产企业垄断的局面开始向实力派开发企业转变。由于土地一级开发需要整体规划，资金投入较大，而相关金融机构对一级开发的贷款限制非常严格，所以能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业；其二是随着土地市场的日趋完善及土地政策的进一步紧缩，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的先入优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径。2006年5月份北京市国土局出台《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，首次公开发布一级土地开发招标公告，2007年将出台实施细则，这一政策的实施将为土地一级开发创造更加规范的管理制度和市场空间。

　　2007年的土地市场运作，将主要分成两类，一类是存量土地一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目，另一类是增量土地一级开发，包括土地征用和农转用土地。其中旧城改造、城中村改造的高成本高难度让开发商望而却步，严格控制农地转用的政策，也让开发商对农用地避之不及。与此同时，城市化进程和新农村建设的加速都使得旧村改造成为一级开发的热点，但是相关的产业、就业、土地三大问题却成为开发的难点。目前旧村改造与房地产开发“捆绑”的模式较为常见。因为需要兼顾产业平衡和农民就业问题，并涉及到合村并点等行政规划问题，所以旧村改造项目的规模通常都比较大，而这种规模化的开发模式也给开发商带来了较大的操作空间。

　　行业并购进一步走向纵深化

　　从企业层面考察2006年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致的对房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发企业通过兼并收购方式进入异地市场，以降低各自的开发风险，而中小开发企业寻求困境下生存空间，开发商之间本着不同目的联合启动了2006年房地产行业企业并购热潮的引擎。

　　可以预见2007年房地产企业并购将会在06年基础上得以延续并进一步的发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。

　　品牌整合成为市场重点

　　现阶段，在宏观调控的市场大背景下，土地和资金仍然是房地产企业的两大主要推动力，而随着市场发展的纵深化，开发模式的精细化、专业化趋势日渐明显，企业的无形资产如品牌、人力资源也将在房地产企业进行整合的过程中成为重要关注点。尤其是走品牌化道路，成为房地产行业公认的发展趋势。

　　随着万科、金地、保利、富力等地产龙头企业的全国战略布局的形成，将更加突显品牌营销在市场操作层面的必要性。因此2007年的国内房地产企业的并购将不仅局限在土地、资金资源的利用上，如何整合并购企业的品牌、人力资源等企业的软资源将逐步成为房地产市场的热点。

　　大集团收缩战线，集中资本应对大都市的拿地高门槛

　　近几年持续繁荣的中国房地产市场，催生了较多的国内房地产企业。规模小、发展迅速是绝大多数企业的特点，这与国际成熟房地产企业相比，存在较大竞争劣势。2005年国内房地产企业领头羊万科的净利润为13.5亿元人民币，而同期香港联合交易所上市的房地产公司长江实业税后利润高达142.5亿港币，由此可见巨大的差距。

　　与此同时，前期经历了房地产市场价格的飙升，国内外开发企业普遍担心宏观调控的不确定性因素，对房地产市场均比较谨慎，为了规避风险，主要集中在一、二线城市中心区域开发住宅项目用地。并且，流动性过剩问题也反映到房地产市场，导致对稀缺性土地资源的激烈争夺，各个城市地价不断创出新高。

　　国内的大型房地产企业集团多数从一线城市起家，逐步拓展到全国市场，随着外资的进入，一线城市中心区域土地供应总量减少，竞争越发激烈，拿地门槛提高，对开发企业资质和土地出让金的支付条件等都控制严格。许多国内企业放慢了拓展的步伐，甚至收缩战线，回到自己熟悉的城市深耕市场。而对于招拍挂市场中高达数十亿的土地出让金，国内企业联合拿地的情况越来越多的出现，以此与资金实力强劲的外资相抗衡。土地是房地产企业生存的根本，土地储备量是衡量房地产企业实力的标准，资本匮乏无法在土地市场上有所斩获的房地产企业，必将步入一个恶性循环的过程，被市场所淘汰。

　　城市集群经济圈发展格局将带动二三线城市的房地产市场加速成熟

　　国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。根据2004年《中国城市发展报告》数据显示：珠江三角洲城市群的GDP约占全国的10%，长江三角洲城市群的GDP约占全国GDP的18%，京津环渤海湾城市群的GDP约占全国的9%，中国三大城市群的GDP对于全国GDP总量的贡献率只有37%，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大城市群对全美GDP的贡献率低30个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本GDP的贡献率低32个百分点，作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。因此三大城市圈的发展潜力巨大，单纯依靠中心城市的标杆作用略显不足，二三线城市的迅速发展才是提升城市集群竞争力巨大的后发力量。

　　珠三角区域楼市07年继续保持增长态势。珠三角区域一直保持经济高位增长，各城市间联动作用明显，“泛珠三角”概念的提出给珠三角带来了更大的发展机遇。2006年在国家进行了一系列的宏观调控措施的背景下，珠三角区域大部分城市的房价出现了稳步上扬的走势。珠海楼市回暖，深圳的房价出现了快速上涨的势头，东莞后发优势明显。随着珠三角区域“一小时生活圈”城际交通的建成，拉近了城市间房地产的距离，也使得珠三角的房地产资源可以在更大范围分配，区域融合的趋势更加明显，突破了二线城市发展的瓶颈。与此同时，由于珠三角的广大二线城市目前处于上升发展阶段，土地成本与开发成本相对较低，开发商可以获得相对较高的利润，因此吸引了大量资金，加快二线城市的发展步伐。

　　长三角区域楼市受调控影响最大，市场发展趋于理性。长三角都市圈以占全国2.2%的土地和10.4%的人口，创造了22.1%的国内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口额。强劲的区域经济成为房地产发展的有力支撑，近几年长三角的房地产发展迅猛。05、06年的宏观调控使得长三角的房地产所受影响极大，大部分城市的房价呈下降趋势，房地产销售也进入了观望的态势，上海、杭州等城市更是出现了价量齐跌的局面。综合目前区域楼市状况预计，2007年长三角的房地产业仍将处在调整期。

　　环渤海地区期待进一步融合，楼市发展潜力巨大。环渤海经济圈处于日渐活跃的东北亚经济圈的中心地带，不但在中国沿海经济发展格局中起着举足轻重的作用，在东北亚乃至亚太地区国际分工协作中也具有重要的地位。但是与长三角、珠三角地区相比，环渤海地区的区域融合程度较差，京津冀、辽东半岛、山东半岛自成体系，竞争大于合作，致使环渤海区域的经济发展速度缓慢。反映在房地产市场上，北京、天津尚未起到龙头作用，其他二线城市的资源优势没有发挥，房地产市场的发展受到一定程度的限制。在这样的宏观环境之下，滨海新区的发展令人瞩目，成为区域发展新的增长极。2007年环渤海区域“双城两翼”的格局不会出现大的改变，但是北京市场的标杆作用将促进环渤海区域其他城市房地产业的发展。

　　市场呼唤升级的专业服务

　　新的市场环境需要新的房地产服务机构。2007年的中国房地产市场环境将更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过度到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平日益成为未来房地产市场竞争的重点。

　　一方面，从成熟国家房地产企业转型的经验可以看出，开发企业要在未来市场上做大做强，与金融资源的对接是其发展的一个必要途径。在这一环节中的企业与专业金融服务机构的合作，将可抓住未来两年房地产金融市场快速发展的重要时机，利用资本力量，迅速做大做强，并形成良好的法人治理结构，达到企业主体多元化的目的，从而规范企业的运作，提升综合竞争力。

　　另一方面，升级中的房地产市场，将逐步形成发达国家的产业链专业分化的模式，走向专业化分工协作的路径，从而形成众多的房地产专业服务产业链。当前的房地产市场发展趋势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技术。过往的开发过程中，设计和市场的两大类专业服务没有整合，策划代理机构与设计机构脱节，从而不能从市场、竞争层面与产品层面有效结合。因此，以市场为导向的综合性顾问服务机构将结合市场和产品技术方面的力量，在前期的土地市场取得环节和产品定位环节以及后期的规划设计环节，起到重要的策划及设计顾问作用。并且，对于开发企业来说，与市场上专业化的公司形成战略合作，将部分重要的专业职能外包，开发企业只作为专业的项目管理团队的角色进入到开发中，起到综合协调作用，整合各方面资源控制整个项目，这样的企业可以在有效降低人力资源成本的同时，最大限度地利用市场上专业的技术力量，为产品的质量控制起到重要的保证。

　　撰文/上海五合智库(5+1Wisenova)
　　文章指导/刘力博士五合国际集团(5+1WerkhartInternational)总顾问
　　刘力主创工作室(DRLL)总设计师

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