一直固守东莞本土的本地开发商正悄然开始了新一轮的异地扩张。从去年起，联华国际、世纪城、中信地产东莞分公司在外地的项目都已启动。与此同时，一批实力较强的东莞本土地产企业如中惠地产、富盈地产等，正在紧锣密鼓准备进入资本市场，做着上市的准备工作。

　　这一切都表明，本土开发商正在悄然改变发展策略：告别保守，走向扩张之路。但是业内人士提醒，上市融资，规模扩张，虽然可以暂时使本土开发商摆脱困境，但同样都是“双刃剑”，如果处理不好，很可能导致整体溃败，必须量力而行。

　　转型现象一：本土开发商“走出去”步伐加快

　　近日，从东莞本土开发商处不断传出到异地拿地开发项目的消息。据了解，从去年起，联华国际、世纪城、中信地产东莞分公司在外地的项目已经启动。其中，联华国际目前已经在省外开发了相当多的项目，成为本土地产企业省外拓展最快、开发量最多的企业，三亚、海口、长春、黄山都有该公司的开发身影；而世纪城地产也在去年先后在杭州、南京、上海圈地，目前其南京、杭州的三个项目都已进入销售阶段，未来该公司锁定的扩张目标还包括天津、青岛等环渤海区域。

　　另外，中信华南集团东莞分公司的异地扩张步伐也颇为顺利，目前其在长春的3000亩高尚住宅项目中信城首批别墅产品将在下半年推出市场，另一位于中山的项目英伦花园也已推出市场，资金、品牌都极具优势的中信东莞公司下一步还将在更多二线城市驻兵屯地。

　　成功开发东骏豪苑的本土开发商篁城地产早在2年前就开始了异地扩张计划，今年的举措更大，目前成都是该公司第一个异地项目所在地。

　　种种迹象显示，一批已经成长并成熟起来的东莞开发商已不甘心只在本土市场开发项目，正加速了外地市场的开发步伐。

　　扩张理由：开发成本提高本土争夺激烈

　　在本土楼市中，从上个世纪90年代初，素有四大家族之称的光大地产、中信地产、新世纪地产、宏远地产在东莞楼市中一直占据主导地位，但这种占据绝对优势的开发竞争局面从2000年以后逐渐被打破。

　　2003年开始，随着广深等地的知名品牌地产商逐渐渗入本土市场，更多本土新晋开发商的崛起，开发竞争局面更为激烈，东莞地产进入高速发展时期。

　　在此阶段，东莞土地市场原来不规范的拿地规则逐渐被打破，土地买卖市场化、透明化令土地成本节节攀升。

　　更为重要的是，在争抢优质土地资源的过程中，本土开发商渐渐失去拿地优势，广深开发商在土地拍卖进程中获胜率很高，常以高价迫使本土开发商放弃争夺。土地成本的攀升势必令整个市场的开发成本大幅提高，令本土开发商的销售压力增大、利润空间减少。

　　合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群认为，本土开发商舍近求远的做法十分自然，因为在外围市场或者可以用更少的钱拿下项目，获取更大的利润空间。

　　中信地产的杨懿则表示，本土企业的综合开发水平与其他城市开发商相比并不弱，目前已有一大批本土企业获得了丰富的开发经验，人才储备也达到了一定的量，在资金、管理到位的情况下，本土品牌企业已经有了足够的竞争力外扩，走出去是一个必然的趋势。

　　业内观点：量力而行忌盲目扩张

　　扩张的背后，本土企业一样面临着异地开发的种种风险和问题，应该如何扩张才能使企业的发展稳健和健康呢？

　　杨懿表示，实施异地开发策略一定要谨慎和稳健。中信华南东莞公司走出去完全是因为时机成熟所致。

　　合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群认为，“要同时跨地域操作项目，除了要有充足的资金运作，最重要的还是企业的综合开发实力。另外丰富的开发经验、充足的人才储备及综合管理运作能力缺一不可。哪个环节出现问题都容易导致扩张出现问题，加大项目操作风险。”林毓群说，企业外扩最忌盲目扩张，一定要懂得量力而行。

　　人才储备不足阻碍扩张

　　记者从采访中了解到，外扩的地产企业目前感受最深的就是人才储备不足。不少企业都面临过这样的难处，项目很好，但就是没有合适的人来操作。

　　对此，杨懿表示，要解决人才的问题首先是企业在外扩之时就要对此有充分的考虑和准备。

　　中信华南东莞公司经过十多年的开发历程，已经拥有一个稳定的人才队伍，目前几个外地项目的骨干都是从东莞公司抽调过去的精英，在骨干的带领下，外地项目的经营团队主要还是以本土化为主，在当地招聘中低层员工一样可以把项目操作得很好。

　　主攻二线城市较有优势

　　目前，多数异地扩张的企业选取的目标都是国内二线城市。

　　林毓群认为这样的选择比较明智：“选择一个市场成熟度没有东莞那么高的二线城市发展，可以突显企业的开发经营优势，同时降低开发风险，而这类发展中城市的土地储备多、同行开发实力较弱、进入开发成本相对低。

　　转型现象二：本土开发企业图谋上市

　　记者近期从东莞本土地产企业中惠地产、富盈地产公司了解到，作为东莞本土地产企业，目前两家公司正在紧锣密鼓准备进入资本市场，正在为上市做准备。

　　对此，业界人士认为此举意味着东莞地产企业已经意识到利用资本市场的融资渠道能快速让企业壮大起来，而东莞企业，特别是民营企业正在试图通过透明化、公开化的管理建立起现代企业制度。

　　除了本土的中惠地产、富盈地产，近期酝酿上市的还有名气更大的中信地产。据了解，富盈计划将以广东富盈集团有限公司身份，整合地产业务和酒店业务上市，预计2008年将在香港上市，中惠地产也将以集团身份上市，但仍然是以地产为主要业务，计划上市时间也是定在了明年。而中信的上市日期初步定在明年，据悉目前三家公司的上市工作仍处于筹备阶段。

　　上市理由：能解决开发商的资金瓶颈

　　东莞市商业中心发展公司雷非非认为，开发商意图上市融资，是因为房地产项目投资大、周期长，需要庞大的资金，而对于正处发展时期，特别是已进入规模开发的开发商，融资渠道不甚如意是制约其急剧扩张的“软肋”。

　　房地产是资金密集型行业，只有规模大，才利于企业融资。随着目前市场不断规范，银行放贷条件趋于刚性，进入资本市场成了一心想做大做强的开发商的强烈愿望，除了寻求合作伙伴，上市是一种比较理想的融资方式，这些准备上市的开发企业正朝着公众公司转变，通过透明化、公开化的管理意图建立起现代企业制度，这也是东莞本土公司走出去、做大做强的一个信号。

　　从各地的发展趋势来看，房地产企业上市是其扩张和发展的最快捷方式。

　　篁城地产一位不愿意透露姓名的人士告诉记者，房地产企业上市也说明了，开发商在看好未来的地产发展，只是由于国家的宏观调控，资金渠道不畅，才积极地采取上市这样一种资金的筹措方式。

　　因为原来依靠政策、依靠银行的发展方式已经行不通了，要取得新的发展，加快企业的发展速度，必须要有更多的资金来源。

　　业内观点：上市是一把双刃剑须衡量利弊

　　业内观点主要认为，虽然房地产企业上市可以获得更多的资金支持，加快扩张速度，但房地产这个行业受政策影响更大，企业上市之后经营的风险加大，如果政策出现波动，对其影响更加剧烈，因此房地产企业上市必须谨慎而为。

　　据了解，目前东莞本土房地产企业仅广东宏远集团房地产开发有限公司已经上市，对于公司上市之后的发展预期，有专业人士指出，作为一家房地产企业来说，是否考虑上市，是要衡量利弊的，上市的话，可以打通股权融资渠道，扩大企业知名度，规范企业运行，改善企业经营机制。

　　但同时也有不少弊端，比如说上市以后也要把利润共享，稀释股权，严格信息披露，规范运作。而这也是东莞本土诸多知名地产企业有上市实力，却一直没有考虑上市的主要原因。

　　记者手记

　　转型:风险与机遇并存

　　东莞本土地产商异地扩张与纷纷谋求上市，这两种现象同时出现不是偶然的。

　　由于东莞近两年来房价飞速上涨，开发商利润虽然丰厚，但成本，尤其是土地成本，也上涨了数倍，在现行的“招拍挂”土地供应模式下，深圳以及其他地方的开发商都纷纷进入东莞拿地，这些地产企业实力都非常雄厚，无疑也抬高了东莞的土地价格。

　　异地扩张，到莞外去拿地、开发项目，一方面可以突破目前东莞土地供应瓶颈，获得更多的土地储备；另外一方面这也是本土开发商抗衡外地入莞发展商的有效手段。

　　在规模扩张的发展过程中，资金的问题是关键，如果没有强大的资金支持，规模扩张的后果可能是“规模死亡”。但是，在目前国家不断出台政策规范地产市场、银行收紧银根的状况下，传统的融资渠道运行不畅，扩张成为本土开发商第一选择。

　　但异地扩张也会令企业的经营管理难度加大，没有异地开发经营更是许多东莞本土发展商的致命缺陷，同时，上市融资也需要一定的过程，如果这两方面协调不好，很可能导致整体的溃败。

　　总的来说，这样一个发展阶段是本土地产企业所必须面对的，即使面临着更大的经营风险，战略的转变和企业的转型也是必需的。

　　异地扩张一览：

　　联华国际：   三亚、海口、长春、黄山本土地产省外扩张最快、开发量最多的企业

　　世纪城 ：杭州、南京、上海未来扩张目标天津、青岛

　　中信地产：长春、中山未来将在更多二线城市驻兵屯地

　　篁城地产：成都2年前开始异地扩张计划