第一篇整体局势

　　奥体板块引领河西直逼销售冠军

　　根据南京网上房地产监测的数据，从5月1日起至5月30日为止，河西楼市的交易量一路领跑，销售总套数高达2477套，仅次于江北板块，成为本月各大板块中的销售套数总亚军。

　　万科光明城市、西堤国际、拉德芳斯、新锐国际公寓、紫鑫中华广场、嘉业阳光城、宋都奥体名座等奥体板块项目整体走强，成为河西楼市的主力军。

　　三大因素激发奥体楼市

　　首先，以银城西堤国际为首，大批新房源推出进入市场。五一黄金周期间，万科光明城市、银城西堤国际、拉德芳斯等楼盘都顺势推出一批品质较好、价格适中的新房源，这些房源给购房者提供了更多的选择，吸引了很多购房者。特别是素有品质建筑之称的银城西堤国际在五月份共有1022套房源纳入网上销售，而截至5月31日，可售房源仅剩52套，成为推进河西楼市的销售量的重要力量。

　　其次，投资者追逐“新城学区房”的升值潜力。进入招生时期的5月给河西楼市抹上了投资学区房的色彩。“5月底之前，河西新城的学区将会全面划定”的计划让很多购房者为之振奋，很多购房者或是为了自己孩子上学，或是为了投资前景，纷纷往返于这些“学区房”，快速出手。尽管最终这计划由于种种现实的原因在5月底被告搁浅了，但是当人们反应过来的时候已经成为河西某楼盘的业主。

　　第三，政府团购提高楼市信心指数。今年年底建邺区区委区政府将整体搬迁至河西CBD地区的新城大厦，为了方便上班，建邺区政府组织了一场较大规模的团购，大量公务员选购河西奥体板块的房源不仅大幅增加了交易量，也给市场注入了信心，带动了普通市民的购房行为。

　　第二篇热点聚焦

　　(1)政府团购是把“双刃剑”

　　事件背景：河西在售的6个主力楼盘及一个即将上市的新楼盘与建邺区机关达成团购意向，团购规模多达1000余套。

　　分析：团购可以分为两种，一种是以真实的自住需求为主的，另一种是以投资为主的。自住型团购对楼市的现在和未来是一种健康推动，而投资型团购则易提高楼市风险系数。虽然，投资型团购是对该区域的未来升值潜力的看好和肯定，也能在短时间内提高该区域的成交量，但是由于投资造成的空置率过高及过早透支产品的未来价值，会为楼市的健康发展埋下安全隐患，更不利于一个新城的建设发展，会影响新城的成熟时间。

　　从政府的团购案例来分析，这种团购行为会为整个奥体楼市注入强心剂，它的意义不单是在成交量上的支持，更重要的是给普通市民的信心支持。与此同时，政府大量团购对市场也产生了一些干扰。在这次政府团购中，由于价格比较优惠，我们不能排除其中的投资性购房，也不能阻止由这次团购引发的跟风型投资购房行为。过高的投资比例不利于楼市的健康发展。其次，由于团购的价格相对市场价会优惠很多，如果团购规模比较大的话会对市场价格的正常走势产生一定的影响。第三，分析列入被团购名单的项目，像中海、万科、朗诗、万达等这些市场性行为极强的公司并不在内。这也是市场细分的一个过程，一些实力雄厚资金压力不大的公司更愿意选择面对市场，而不是通过团购迅速走量快速回笼资金。他们对自己的产品更有信心。

　　(2)投资“学区房”信心指数大起大落

　　事件背景：5月份，对于各中小学来说，正式开始招生之时，新城的教育资源一直被成为充足而丰富，如果加上现有的教育设施，到2010年，河西地区将有各类学校88所。建邺区已经明确将连续5年每年投入1000万元用于校舍建设、500万元用于教育设备，并纳入区财政预算。就在如此强有力的政府投入支持下，各家楼盘开始以“靠某某学校近，按照就近划分的学区划分原则，很有可能是该学校的学区房”来销售推广，不少年轻夫妇购房者和投资客为此在河西购房，购房者投资“学区房”信心指数不断上升。然而，5月底，建邺区教育局明确：由于种种原因，现在划定学区条件并不成熟，新城业主子女上学改为“集中报名，统一分配”的方法，给热情高涨的学区房投资泼了一盆冷水，投资“学区房”信心指数又骤然下滑。

　　分析：先前，由于政府利好消息的不断传出，加上老城区一些学区房价格早已飙升过万，购房者对投资学区房产生了过高的期望，投资的信心猛然上升。然而建邺区教育局宣布暂不划分学区之后，市场的投资信心受到很大的打击，信心指数又骤然下降。由此，也容易引起市民对整个河西的未来期望值贬值，不利于河西新城的发展。一旦信心指数受挫，要在培育会比较困难。

　　但是，通过这次事件，不管是开发商还是购房者都会变得更加理性，从这个方面来说，也有利于房地产市场的成熟。

　　第三篇6月预测

　　河西交易量放缓

　　经过5月火山爆发式放量，6月的交易速度将会放缓，交易量也会有所下降。一方面主要是因为5月大批量上市新房源的快速消化后，还需要一段时间才能推出新一批的房源。另一方面，受到新政的影响，以及“5月学区房划定”搁浅影响购房者信心指数，一部分购房者会选择持币观望，部分公务员可能退出政府团购，河西的成交量将会下滑。

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