核心提示

　　漳州城区的房地产经过近十年的快速发展，已逐步形成旧城、城东、江滨、城西等四大区域板块。同时，在不同的区域市场内又细分出多个各具特色的区域，如城东的新中心城区、经济开发区，旧城区的商业中心区、延安北城区、厦门路老城区，江滨的休闲观景区、休闲商务区等。这种区域化、板块化的格局愈渐分明，并且逐步细化；随着政府规划的更新出台，各板块的优势与特性也日渐清晰，一场板块之争悄然拉开了序幕。2007年下半年，谁能成为漳州楼市的主导板块，让我们来共同关注……将有个别板块发展成为城市的重点热点区域。

　　【旧城板块】

　　住房供应持续放量　大户渐成市场主导

　　“五一”黄金周期间，漳州楼市大约有3000套新建商品住宅供应于市。钱隆首府、延安广场、鑫荣花苑等几个旧城大盘，除了中小户型供应量有所增加外，目前，130平方米的三房大户型逐渐成为漳州楼市的主导户型。向荣集团的策划经理赵志杰谈到，这一现象的出现归根于市场的理性需求，有需求自然有市场供应。随着近年来房价的攀升，置业者对楼市的投资日趋理性。目前购买房的消费者，多以自住为目的，改善住房条件成了这些购房群体的出发点。因此，旺盛的市场需求催生住房的持续放量，同时，高品质社区为置业者营造了更为舒适的居住条件，也促进了漳州楼市大户型的走俏。

　　钱隆首府的销售经理潘为秋介绍，目前，县城居民到市区购房的比例在不断增加，这也促使了开发商根据市场需求不断调整营销策略。城市化促使县城居民进入市区的步伐加快，在市区置业成为这些具有一定经济实力的购房群体进入城市的首选渠道。同时，出自三代同堂的居住习惯，这些购房群体通常会寻求三房或者三房以上的大户型。因此，钱隆首府近阶段频频地开展各个县城的项目推介会，以期吸引更多的来自这些地区的购房群体。延安广场已经完成的项目销售中，县城居民也占据了一个很大的比例。此外，以小换大、以旧换新的二次置业者也不在少数，再加上就业漳州的外地置业者，由于长期的工作需要，为让家人团聚也多有考虑三房或者三房以上的大户型。因而，旧城板块90平方米以上的商品住宅占据市场的主导地位。

　　中心商业脉动　奏响创富旋律

　　目前漳州市区有39.99万户籍人口，非户籍常住人口4万，其中，70%以上的居民集中在旧城板块，人口密集度远远超过其他的几个新城板块。人流的聚集为商业的发展带来了更多的机会，南昌路、新华西商业街、新华东世纪广场、延安北路、瑞京路女人街等几个足以代表漳州商业发展的街区，聚集了漳州几近过半的购物人潮，形成了城区中心商业核心区。然而受到传统商业模式的限制，新华西商业街、瑞京路、延安北等几条街道，受到道路、车流等方面的影响，商业发展一度到了瓶颈。而南昌路商业街区，得到了城市发展合理的规划，逐渐发展成为旧城区商业的核心地段。

　　南昌路鑫荣商业街，随着漳州楼市的逐步发展，成熟社区聚集了众多更具消费力的居民。据负责鑫荣商业销售的赵经理介绍，目前南昌路沿街的商铺均价超过1.5万元/平方米，比起沃尔玛购物广场段动辄2万甚至2.5万元/平方米的售价，生活氛围已然成熟的鑫荣商业街显然具有更高的性价比。近日，记者从鑫荣商业街售楼部了解到，目前南昌路沿街的店面都已经售罄，而以休闲美食、潮流时尚为定位的鑫荣潮流天地商业街，自从开铺销售至今，业已取得了较高的销售成绩。上周末，有一位泉州籍的置业者，在选铺的时候一并认购了5间街铺，总额逾500多万，为项目的销售留下了一段佳话。

　　【城东板块】

　　中心城区缓步东移

　　所谓的城东板块，并没有很明显的界分，但从近十余年漳州城市建设的方向来看，中心城区半径在不断地放大。20世纪80年代，市中心由最早的延安北十字路口，慢慢地转向90年代胜利路与新华北交会的十字路口，再进一

　　步转向元光南与胜利东路交会(原四仙女)的十字路口。而如今，我们可以发现，以沃尔玛购物广场所在的南昌东路与丹霞路交会的十字路口，逐渐地成为新的城区中心。

　　新城区中心的形成归功于“十五”期间城市的整体规划以及道路网络的建设。房地产的发展，沃尔玛购物广场的进驻，南昌路中段的贯通，无不为这个区域的成型做了巨大的贡献。首先，在城区的东移过程中，房地产业作为城市建设的先行者，包括悦华集团、金宾士、丽园、天下、煌盛等几大开发商都极早地进入了区域。悦华集团通过不懈的努力，引进了世界零售巨头沃尔玛，电器寡头国美进驻金宾士，豪客来、小肥羊、我佳咖啡等知名连锁餐饮，都不约而同地布点南昌东路，这都说明了城区中心正在缓步东移，一个全新的中心城区正在成型。

　　沃尔玛购物广场边的高尚居住区

　　正如巴黎的协和广场、意大利的罗马广场、纽约的时代广场、上海的正大广场……一个城市的中心城区，必须要有一个能容纳居民公共活动与休闲生活的中心场所，能够凝聚开放、奋进、和谐的城市精神，融会现代高科技与建筑艺术于一体的综合性广场。严格意义上，沃尔玛购物广场还只是一个提供一站式休闲购物的“ShoppingMall”，然而，悦华商业广场逾80万平方米恢弘的建筑群，与沃尔玛购物广场围合纵深，正在形成漳州新城区中心的商业中心。

　　一个中心城区，不仅仅要有中心商业区，而且，它也必须是一个高端人流的聚集地。据悦华新房产集团的营销总监沈建政介绍，丹霞路一直以来以专业市场为市场集群，逐渐地集结强大的人流、物流、信息流，在市区东部形成集商贸、文化、旅游为一体的现代商业中心。而近几年不断强化的居住生活品质，把区域内的许多项目开发推向了一个新的高度。南昌路中段的贯通，为城东新城区中心的发展注入了强心剂。住宅物业与商用物业同期发展是这个区域建设的一个特点，包含悦华、天下、丽园、金宾士、煌盛在内几大开发商，都在居住品质的提升上大做文章。占据南昌中路核心地段的悦华·都市阳光将于明年交房，其建筑的品质和区位的价值得到了置业者的一致认可。君临天下在得到市场的普遍认可之后，并未止步于前期热卖，D区以“未来城”的全新定位，旨在为业主营造一个城区中心未来的居住典范，项目也将于近阶段逐步面市。而丽园君悦，以“地王·店王”的姿态，在一期得到全面热销之后，二期也将于近阶段昂首推出，包括沿街商铺在内的一些物业，势必再引起新的一波抢购风潮。清华园自公开热卖以来，销售已完成65%以上，在9#楼即将封顶之际，大户型的推出，有利于满足置业者对该区域更高品质生活的追求。众多高尚社区一并发力，新中心城区活力绽放。

　　【城西板块】

　　路网建设推动　房地产快速发展

　　现代人可以有两种生活方式，一种选择繁华闹市，便捷而居；另一种是选择离开闹市，悠然而居。既要宁静而又不脱离城市生活，正在崛起的城西高品质住宅区就赋予漳州人这样一种生活。2006年城西崛起，在芗城区政府的着力引导下，房地产有如一夜春风，花落满地，一系列市政规划的展开和一个个高品质楼盘竞先亮相，让我们对这里充满了期待。城市发展，路网先行，纵观城西的规划，我们不难看出，这是一个后现代都市的规划蓝图。厂西一路、厂西二路相继通车，西洋坪路、西洋坪大桥加快施工，目前通往城西新区的几条交通要道已基本拓通。以后进入该区，既可选择由江滨大道一路西行，亦可通过西洋坪大桥横跨九龙江，再经由规划中的西洋坪路，贯穿城西南北。

　　路网的快速建设极大地推动了房地产业的发展，目前已经开始销售的城西项目，有向荣集团的鑫荣嘉园、金源广场、福星公寓等几个项目，在房管局登记备案的也有永鸿集团的永鸿·国际公馆、龙华的绿洲富城、香江国际、鸿源鑫城、金品花园等多个项目，在未来的一年时间内，城西有望成为城东之后置业投资的一方新热土。

　　经济适用房　将带动城西人气

　　坐落于城西片区大学路以北、厂西路以东的“惠民花园”经济适用住房所在地块，计划投资2.6亿元，总建筑面积139172平方米，建筑用地117.79亩。该项目由福建向荣建设集团有限公司和漳州市城市改造建设公司联合承建，规划总套数约1550套，其中约1000套于年底完成开盘预售，社会售价预计在每平方米1750～2050元之间。目前该项目已完成基础征地拆迁、地质勘探、单体设计等前期工作，5月底或6月初预计将有6幢约300套住房进行打桩基础施工。

　　此次惠民花园的建设，将成为继金峰花园之后，漳州历年来规模较大的安置小

　　区。合理的小区规划和低于市场水平的售价，不仅将加快解决漳州市区低保户的居住问题，另外，也将为带动城西人气、繁荣城西做出极大的贡献。

　　【江滨板块】

　　滨江规划　带动沿江地产

　　近日，记者从相关部门了解到，漳州市江滨大道石堤段防洪堤新建和旧堤拆迁工程将作为今年市区城建的重点项目之一，计划投资1.4713亿元。江滨大道防洪堤石堤段原来为浆砌毛料石堤，位于江滨路外侧。原有的位置和结构无法满足江滨大道建设集休闲、娱乐、观景于一体的设计要求，为了打造能够凸显漳州风情的江滨观景带，改造工程势在必行。此次工程将把原有的石堤拆除，新建石堤往线内移50米，按“百年一遇”的高标准修建新的堤防。新建的石堤为钢筋混凝土材质，墙身较薄，不占用很大的空间。建成后防洪堤轴线位于江滨大道内侧，距江滨大道中线21米，堤后、堤上设有8米宽的防汛通道和步行街。步行街紧邻临江大楼，堤前与江滨大道道路间设有6.5米的绿化带，利于沿江景观的协调，两侧非机动车道宽为4.5米，行车道宽为16米，为交通提供了便捷。石堤上步行街的设置既可允许大量人流的通行，又紧邻商住大楼。江滨路连接美丽水岸风光休闲带，将和防洪堤上的步行街、蜿蜒而过的江滨路形成三层阶梯状，步行街上的游人可以尽情地欣赏九龙江沿岸的风景。

　　沿江一线　豪宅频出

　　江景是城市中的稀缺资源，人们对回归自然的渴求、对居住品质的追求，造就了江滨房产一贯的价值走向。“临江远望，大户而居”，江滨板块的一线楼盘尽推大户型，甚至是超大户型，130平方米的户型在这里是稀缺的，然而，尽管楼盘总价极高，依然有着孜孜不倦的置业者涌入。

　　依中天置业销售总监郑诗德的看法，正由于超大户型总价高了，所以，在这里置业的人群大部分以自住为主，社区居住品质往往被居住的人群左右，而追求高品质居住的人群具有更高的素质。高素质人群的聚集，带来的将不仅是社区配套的完善、物业服务的提高、小区环境的优化，更重要的他们将带动区域的整体均衡发展。比如说对于区域商业的促进、区域文化的渲染等。目前，漳州并不是所有地域都能做成高品质的大户型，九龙江这一优越自然资源为成就江滨豪宅提供了必要条件。万豪国际公馆、外滩明珠以及上江名都等几个项目，届时都将以大户型主导市场。同时，市场的需求与供应要有一个平衡点，准备于近期公开的漳州江景一线楼盘并不多，江畔御景、外滩明珠会在今年下半年推盘，作为目前江景一线唯一做纯超大户型楼盘———江畔御景，自然又得到了更多大户需求者的更多关注。

· 07/06/01