主持人：下面我们就将开始今天的第三轮对话环节，首场对话主题是新资本时代——股市房市五人谈

　　我们有请今天的两位主持人，

　　首先有请媒体主持

　　媒体主持：莫春女士（焦点房地产网新闻中心主任）

　　接下来我们有请

　　特邀焦斌主持：钟伟（经济学家、北京师范大学金融研究中心主任）

　　两位主持已经就走，我们讲清楚对话今天的对话嘉宾：

       主持人：我们从股市楼市的关系让嘉宾权势的更加清楚，我们今天的对话只有40分钟，大家有会一定要抓紧机会，在宝贵的机会中向我们的专家体温。

       说到股市，我们都知道，股市上涨到4000点的时候，大家对股市的进一步走势产生了更多的想象，因此，也在这个市场当中，形成两种接通了的观点，股市分馏了楼市的投资基金，曾经在焦点博客中有网友写了一篇文章，感谢股市救了楼市，他的观点是故事这们多年都没有变化，这次却有了一些变化，股市的资金行情的上涨，今后资金还是要秋柳到楼市当中，刚才在结束宋先生稍乐观了。请问四位嘉宾，现在的故事行情对我们究竟有什么影响？哪位先开始？

　　徐会军：我只能从市政的分析来看，从我的判断来说，影响不大，毕竟股市和楼市在经济发展的高峰时期，会做一个比较典型的信号，但是，本质上的区别还是存在的，更多的购买的房屋的人，他的目的还在于使用价值，股票最主要的是投资，明显的股市上涨房子卖不出去是不存在的。

　　可能一部分，本来是想买一个90平米的房子，不如炒股可以买一个120平米的，但是这是一个部分，不是主流。

　　主持人：大家的投资心理越来越多样性了。钟老师你的看法呢？

　　钟伟：患得患失的人会错过很多东西，楼市股市面对的群体不一样，简单的讲，懒人是买楼，勤快人是买股的，因为股票是要经常看，经常动，懒人买楼就不需要去动，有钱的去买楼，穷人去买股，针对的群体不一样，两种群体的交错会有，但程度不大，股市救楼市的问题是不存在的，这两个市场的繁荣是中国经济好的体现，对这两个市场都应该有坚定不移的信心，如果你觉得中国的政府不会出问题，就应该对这两个市场看好。

　　主持人：我们的民间投资人来给我们讲一下你个人的理解。

　　张洞明：刚才的两位都是从行业的高点去评判股市和楼市之间的关系，从我个人来讲，因为我从事股市投资，也从事一部分楼市投资，可能在座的都是低产界画精英，在这里我遗憾的告诉大家，我去年的楼盘换成了股票，这是我的一个操作，所以在某种程度上，在个体的投资，我作为投资个体，个人投资者，可能采取更有利于自己利润增长的模式，目前中国故事非常的活跃，他的首先速度和利润率的增长，确实是非常非常的吸引人，在我周遭有很多的朋友，也才糊了同样的操作，把自己的投资买了，买了股票，这种凑作的人很多，因为我很奇怪，我并不是房产的官价，很多人采取了这样的操作，但是没发现有什么变化，但是发现一直是在一起增长，并不是说此消彼涨，如果说股市市场对资金的分馏，应该是价格的养生并不存在资金分馏，他有真正的资金推进资金上涨。

　　主持人：问您一个私人问题，您把楼卖了去炒股感觉怎么样？

　　张洞明：：我应该说，收益率是整个市场的资本收益路，大家挣多少，我挣多少，

　　主持人：你认为会把股票再转成楼市吗？

　　张洞明：资金流动性的问题，包括股市一旦看淡的时候，我会不会回楼市，但是，中国目前的投资品种相对少了一点，股市比较火爆，把投资热情拉起来了，我其实关心的投资节奏的问题，日本股市看淡，我希望做一个这样的措施，但是时间点我应该选择在哪，就是说，包括很多投资咨询的人，中国的故事辉煌金10年，我是不是应该把他换成。

　　主持人：我明白了，你这是一个战略切入点的问题。

　　您投资的方法是什么，左边股市右边楼市，您给我点兵一下，您觉得，现在股市的状况，对楼市的具体的影响会有那些？帮我们分析和预测一下好吗？

　　张洞明：股票和方面都是资产，他的风险收益的特性，比如说，股票的流动性好，但是，他的风险相对比较高，波动大，房地产流动性欠佳，但是，目前的比较好的区委升值很稳定，面对这样的情况就是组合，因为刚才投资人也讲了，总是有一个真实，买股票一样，麻烦不麻烦，低买高卖，什么时候低什么时候高，就一一样了，要想有一个很好的责实，在市场中是很难的，我有一部分资产是可以需要稳定回报的，还有一部分需要流动性比较高，承担一定的风险，也可以放在股票市场。

　　主持人：您给出的是一个完美的结构，如果每个人的流动资金只是很少的时候，您认为应该怎么选择？

　　巴曙松：要想都不错过，可以买房子，买了房子再去投资股市。

　　主持人：这是媒体批判的做法。

　　巴曙松：是的，这是一个资产和敞口的匹配，所以银行业不知道你的钱是干什么的，所以抵押了可以说是旅游了，使用不要填买股票就行。

　　主持人：告诉大家一个技巧，我们第二个问题就是想问一下，我们在交流的时候，本厂主持应该是我们低产界资深的主持人，在故事的企业利好当，房地产企业如何能够操作，如何获利，企业有想过吗？请企业代表和经济学家来帮我们支招吧。

　　徐会军：可能这个问题对我们房地产企业来说，如果说有影响有关系是两个方面，一个是钟伟教授讲的，我们可以通过企业的规模做大，目前国内的好多企业从因为国内的故事的高速发展，从原来的境外上市打算转会到国内，有几个企业已经提出了想法，另一方面，我觉得可能是关系不是很大。企业邮足够的钱拿钱去炒股，我们有更多的钱去买土地，去开发更多的产品。

　　主持人：您刚才说转国内上市，但是我们看很多企业，还是在香港的H股上市，很多企业在选择这个途径，在国内是不是还是这样？请专家来说一下这方面的信息？

　　巴曙松：国内市场的波动是一定的，当一段时间，认为，房地产投资，导致是经济过热，导致了等等问题，现在，有一些效率莱曼，股权的制度设计灵活性来看，香港市场有优势。

　　钟伟：我想选择在A股或者在境外上市考虑的点不太一样，第一个是你想在境外上市，较好的受到调控政策的影响，使得上市公司的资金安排，更加符合上市公司的意愿，他的资金安排会受到宏观调控的剧烈影响，福利的影响相对会小一些，第二差异是由于在整个信息市场投资当中，房地产的投资会看好，中国国内作为房地产消费者消费群体的看法是并不完成一致的，货币有分歧，这样就导致海外上市更容易获得认可，第三个是在海外上市的公司，大多数是采取BBI方式，境外目击的资金，可以会回到境内来，也可能不回来，因此在成功的把境内的资产转移后，还可能突破了很外汇管制，这也是一个创业企业不考虑资产安全的企业的问题，境外上市看你对自己对房地产事业的发展有什么起事，你想做得比较大的时候在境外会比境内好。

　　主持人：其实对于上市来说，我觉得有十几，可能在海外当中，对房地产企业普遍看好，或者投资人的追捧，可能会超高，比如我们和前年的富利来就是逆势上市，当时市盈率并不是非常高，我们接下来分析，在我们的企业，巴曙松先生也说道，从以前，我们的最故关注的地段，地段、地段，已经到关注资金、资金、资金，可能资金是企业非常大的要解决的问题，有了资金土地就或解决，资金应该是第一位，那我们还是想请专家来分析，我们的房地产上市公司，在银根紧缩的背景下，私募又没有相应的渠道和支持，上市是不是唯一的途径，对不同的企业来说，我们给初步统的资金方案是什么？包括企业也参与话题好吗？

　　钟伟：因为作为开发商不愿意讲这个敏感的话题，作为我们做研究的有两种方式，大企业做得好就可以上市，因为这是总现实的获得融资的途径，对小企业有有一种办法，讲好听叫合作。等大公司来就可以了。

　　巴曙松：无论大公司小公司，你受理有什么，好的团队我可以给你一个估值，你有好地我也可以给你估值，你识别自己的资源在那一方面最有资本，也有很多做一栋楼的瘦瘦条条的一小块地，只要你把小楼盘运作好，就有他的生存空间，关键是你的可信能力在什么地方。不要奢望我管理也不行，地也没有，钱也没有，那就不行了。

　　主持人：门槛越来越高，巴曙松说过一句话，在退潮的时候，才知道谁没有穿泳裤，这句话很静电，我想温文我们张东明先生，有新的品种出来以后，你会不会离开楼市的投资。

　　张洞明：我感觉如果给到的投资渠道是比较有赚钱效应的话，应该说任何一个投资者都会考虑到里面尝鲜，问题在评估风险的时候，我可能会比较慎重一些，风险到底有多大，我不可能把钱扔到河，然后把企业的诚心，诸多方面，我投资的这家企业到底是什么样的，我必须非常清楚，这个企业到底成熟不成熟还有你说的僧可的问题，我经营也好，获得投资汇报也好，这个东西很难估计，可能存在不理性的一面，但是，还是可控的。做生的时候可能会可怕一些。

　　主持人：这方面是不是需要普及知识的问题？

　　巴曙松：也不是知识准备好了就可以工作，比如4月19号股市大跌，在10年前，每个月度统计局什么时候发CPI，PPI，现在我们有很多人在等候这个CPI、PPI的消息，这就是全民意识的提高，这没有一开始就准备好，以专业的眼光去看，市场是发展的，不同国家也不一样，瑞士也好，其他的品种，他无非是增大，进入产品的特性，沟通等等，增大了流动性，这里不像原来是卖房子，如果看上房地产的行业，不愿意买股票，怎么办？就买楼市。房地产企业股票之间的比较，没有最好的，只有在最合适的，你在什么比较阶段，你的收入是什么。

　　主持人：我们现场来了很多朋友，大家有什么问题可以举手示意我一下。

        徐会军：这个更加专业性的人应该是成本较说来回答，我从我自己的感觉旁段来说，目前的阶段，房地产野火，我们股票市场也好，高端引进应该是我们中国特定的发展阶段，这个目前的经济发展态势带来的一个必然结果，就是说，我们房价涨也好，股市涨也好，不是开发商炒上去的，也不是消费者炒上去的，是目前阶段应该仙林的情况，这个原因也几个方面，一个是他是放映了一个社会对制度化变革的认可，现在放假的上涨应该有七八年的时间，源于我们全国性芬芳制度的终结，市场化住房的开始，是人们对住房的一个观念的转变，在政策上的转变，市场的认可，我们同样股市的发展，是分支改革的完成，我想第一是这样，第二是中国的目前发展阶段，其实是比较相似于20、30年前，中国台湾香港都会面临，因为高速发展的黄金时期，我也在马老四指导下，分析台湾现在的各方面的影响，目前中国的状态下，我们连续20年的高位增长，我们的顺差贸易顺差，去年是170多元，一定程度的流动性过剩，推动了我们的市场对这个敏感标志性的房子，股票，但是，在这个市场情况下，什么都会发生，猪肉也可以翻一番，如果炒起来也是可能的，出现这样情况，我们怎么解决？我们高速发展的同时，投资渠道的投资管理的健全，操作进入的门槛会低一些，如果我们的投资基金，私募基金更完善，就会更畅通，可能有效的分馏，仅仅是你的房子，为什么说股市上涨，你的房子还在上涨，不能够形成分馏，更多人没有投资意识，本来也不想买房子，所以拿到股票上，所以我想从制度和金融工具上完善。

　　主持人：谢谢，钟老师觉得呢？很多开发商朋友说自己都看不懂房价上涨的势头，股市疯了，房市疯了，房价也疯了，我们现在的上涨趋势特别快，在很多城市出现，我们决这种状况如何解决？

　　钟伟：目前的状况是土地招牌化，既没有公平科研，也没有公正科研，是赤裸裸的一种政府的操纵行为，严格的角度来讲，现在的招牌话设计的本质，现在招牌化的制度必须是政府反思的时候了，再这样下去，市场要乱了，政府要分清楚什么是它该做的，什么是他不该做的，对于廉租房这一块，对于经济适用房这一块，政府在应该大有作为的时候没有作为，导致市场扭曲，房地产开发投资每况愈下，接近10%到现在的1、2个百分点，这个情况很不正常，不要试图以制造问题来解决问题，房地产行业很乱，在北京调查了一个调查研究，也是网站和媒体做的，投资性勇芳很少，大家能够接受的均价价格已经在1万块钱左右，通常是下限是120—150，政府搞一些乌七八糟的东西想干什么，必须尊重投资者和购房者自己的意愿和选择，少去敢于商品房的市场规范化的运作，政府要去纠正，政府要去干好自己的联组房，经济使用房的东西，金融工具对发展很重要，在开发商保证稳定土地供给的同时，也保证不影响房价，这是一个问题，开发商希望获得稳定的资金回报，资金支持，但是市场上没有，导致了开发商没有稳定的资金来源。有些人去投资房，有些人去自用房，现在大多数西方国家的金融工具在紧锣密鼓的做解决问题的方法，但是，我们却以制造问题来解决文化的方法。

　　徐会军：这个更加专业性的人应该是成本较说来回答，我从我自己的感觉旁段来说，目前的阶段，房地产野火，我们股票市场也好，高端引进应该是我们中国特定的发展阶段，这个目前的经济发展态势带来的一个必然结果，就是说，我们房价涨也好，股市涨也好，不是开发商炒上去的，也不是消费者炒上去的，是目前阶段应该仙林的情况，这个原因也几个方面，一个是他是放映了一个社会对制度化变革的认可，现在放假的上涨应该有七八年的时间，源于我们全国性芬芳制度的终结，市场化住房的开始，是人们对住房的一个观念的转变，在政策上的转变，市场的认可，我们同样股市的发展，是分支改革的完成，我想第一是这样，第二是中国的目前发展阶段，其实是比较相似于20、30年前，中国台湾香港都会面临，因为高速发展的黄金时期，我也在马老四指导下，分析台湾现在的各方面的影响，目前中国的状态下，我们连续20年的高位增长，我们的顺差贸易顺差，去年是170多元，一定程度的流动性过剩，推动了我们的市场对这个敏感标志性的房子，股票，但是，在这个市场情况下，什么都会发生，猪肉也可以翻一番，如果炒起来也是可能的，出现这样情况，我们怎么解决？我们高速发展的同时，投资渠道的投资管理的健全，操作进入的门槛会低一些，如果我们的投资基金，私募基金更完善，就会更畅通，可能有效的分馏，仅仅是你的房子，为什么说股市上涨，你的房子还在上涨，不能够形成分馏，更多人没有投资意识，本来也不想买房子，所以拿到股票上，所以我想从制度和金融工具上完善。

　　主持人：谢谢，钟老师觉得呢？很多开发商朋友说自己都看不懂房价上涨的势头，股市疯了，房市疯了，房价也疯了，我们现在的上涨趋势特别快，在很多城市出现，我们决这种状况如何解决？

　　钟伟：目前的状况是土地招牌化，既没有公平科研，也没有公正科研，是赤裸裸的一种政府的操纵行为，严格的角度来讲，现在的招牌话设计的本质，现在招牌化的制度必须是政府反思的时候了，再这样下去，市场要乱了，政府要分清楚什么是它该做的，什么是他不该做的，对于廉租房这一块，对于经济适用房这一块，政府在应该大有作为的时候没有作为，导致市场扭曲，房地产开发投资每况愈下，接近10%到现在的1、2个百分点，这个情况很不正常，不要试图以制造问题来解决问题，房地产行业很乱，在北京调查了一个调查研究，也是网站和媒体做的，投资性勇芳很少，大家能够接受的均价价格已经在1万块钱左右，通常是下限是120—150，政府搞一些乌七八糟的东西想干什么，必须尊重投资者和购房者自己的意愿和选择，少去敢于商品房的市场规范化的运作，政府要去纠正，政府要去干好自己的联组房，经济使用房的东西，金融工具对发展很重要，在开发商保证稳定土地供给的同时，也保证不影响房价，这是一个问题，开发商希望获得稳定的资金回报，资金支持，但是市场上没有，导致了开发商没有稳定的资金来源。有些人去投资房，有些人去自用房，现在大多数西方国家的金融工具在紧锣密鼓的做解决问题的方法，但是，我们却以制造问题来解决文化的方法。

　　张洞明：我想怎么去做不是我们考虑的问题，因为我是一个并不偏好风险的人，本身我想知道他是不是理性，我想知道股票涨到100多点，我想知道他是不是理性，如果他不是理性的，我可能会代沟，或者做其他的选择，本身澳门担心一点，这个市场，已经运行到不理性的状况，这种情况下，一直是年内的第二次加息，从这样情况看，我总觉得有一把刀悬在市场上，可能会乱看，我很担心，如果市场部理性，我们还能力保持理性的会议，我很难想象。

　　主持人：来自个人投资者的一些想法，我对您的称呼变了好几次，巴教授，我们没有真正解决楼市的问题，您怎么看？

　　巴曙松：他用这么高的价格，基本承担了我们整个各个部委的税费，高额的土地价格，房地产公司的利润，然后还面对高度的信息部对称，各种不专业的信息学习，专修材料等，这么高的风险情况下，他还能够果断的进行投资和选择，这是值得我们钦佩的人，我们对于这样购房限制和打击我很难理解，承担了那么多的成本，愿意承担风险，我们说了，炒垃圾股的高偏好的人，所以说，要解决房地产的市场，房地产市场的问题是什么，房价上涨还是其他问题？价格是不是可以调控？以香港为例，47%的房子是政府拥有，家庭收入低于一定水准，一登记，肯定一两个月就可以给你一套房子，那么，我们现在指望所有的消费者都通过市场去购买房子，我们是希望我总觉得表述有点错误，这个难度挺大，全世界能做到这一点是不容易的。和居着有其住，两个目标。你这个人有地方住，这个房子就是他的屋，这个我觉得需要伟大的理想。理想主义和强大的行政动力，加上党中央国务院的强有力领导才可能实现。但是，你居者有其住还是有可能，一方面我们不要都卖房，有人提并不是什么陈词滥调，如果你限制，租谁的房子？所以我感觉这个东西左右都不能符合。一个人一套房子，全中国都是房子，大连得填海造房子，另一方面，你既然买了两套，国家资源稀缺，在摇摆，回到根本的问题，房地产的问题是什么，什么是伪问题，什么是真问题。

　　主持人：非常堇菜，我下面的一位朋友说，问徐总，是否可以分享合作经验？

　　徐会军：说起来不是很复杂，就是一个战略合作的投资的关系，那么，因为在我们和国外机构合作的过程中，我们自己也深深的感觉，他们更看重的不是企业的有多少土地，有多少盈利，他第一看中的是一个团队，相信这个团队，第一是诚信，第二是服务意识，能把房地产企业做的和国际上的其他企业的标准是一致的，还有很关键的一点是财务语言上沟通，房地产企业邮自身的特点，利益的和投入的，他们看中的东西是你的财务报表，你的财务报表能够支持的情况，无论是国外境外的顶尖的机构合作过程中，首先要把自己的内容练好。

　　主持人：好，谢谢四位嘉宾的精采观点，也希望给大家带来收益，本场到此为止，谢谢大家。：我想怎么去做不是我们考虑的问题，因为我是一个并不偏好风险的人，本身我想知道他是不是理性，我想知道股票涨到100多点，我想知道他是不是理性，如果他不是理性的，我可能会代沟，或者做其他的选择，本身澳门担心一点，这个市场，已经运行到不理性的状况，这种情况下，一直是年内的第二次加息，从这样情况看，我总觉得有一把刀悬在市场上，可能会乱看，我很担心，如果市场部理性，我们还能力保持理性的会议，我很难想象。

　　主持人：来自个人投资者的一些想法，我对您的称呼变了好几次，巴教授，我们没有真正解决楼市的问题，您怎么看？

　　巴曙松：他用这么高的价格，基本承担了我们整个各个部委的税费，高额的土地价格，房地产公司的利润，然后还面对高度的信息部对称，各种不专业的信息学习，专修材料等，这么高的风险情况下，他还能够果断的进行投资和选择，这是值得我们钦佩的人，我们对于这样购房限制和打击我很难理解，承担了那么多的成本，愿意承担风险，我们说了，炒垃圾股的高偏好的人，所以说，要解决房地产的市场，房地产市场的问题是什么，房价上涨还是其他问题？价格是不是可以调控？以香港为例，47%的房子是政府拥有，家庭收入低于一定水准，一登记，肯定一两个月就可以给你一套房子，那么，我们现在指望所有的消费者都通过市场去购买房子，我们是希望我总觉得表述有点错误，这个难度挺大，全世界能做到这一点是不容易的。和居着有其住，两个目标。你这个人有地方住，这个房子就是他的屋，这个我觉得需要伟大的理想。理想主义和强大的行政动力，加上党中央国务院的强有力领导才可能实现。但是，你居者有其住还是有可能，一方面我们不要都卖房，有人提并不是什么陈词滥调，如果你限制，租谁的房子？所以我感觉这个东西左右都不能符合。一个人一套房子，全中国都是房子，大连得填海造房子，另一方面，你既然买了两套，国家资源稀缺，在摇摆，回到根本的问题，房地产的问题是什么，什么是伪问题，什么是真问题。

　　主持人：非常堇菜，我下面的一位朋友说，问徐总，是否可以分享合作经验？

　　徐会军：说起来不是很复杂，就是一个战略合作的投资的关系，那么，因为在我们和国外机构合作的过程中，我们自己也深深的感觉，他们更看重的不是企业的有多少土地，有多少盈利，他第一看中的是一个团队，相信这个团队，第一是诚信，第二是服务意识，能把房地产企业做的和国际上的其他企业的标准是一致的，还有很关键的一点是财务语言上沟通，房地产企业邮自身的特点，利益的和投入的，他们看中的东西是你的财务报表，你的财务报表能够支持的情况，无论是国外境外的顶尖的机构合作过程中，首先要把自己的内容练好。

　 主持人：好，谢谢四位嘉宾的精采观点，也希望给大家带来收益，本场到此为止，谢谢大家。