位于北京金融街的甲级写字楼航宇大厦再遭外资“退货”。该项目出售方北京哈工大亚太空间置业有限公司(简称亚太空间)人士表示，航宇大厦自2006年6月以来，两度在北京产权交易所挂牌出让，两次意向购买方都是有雄厚势力的外资，但这两个买家都在最后关头放弃了。

　　据报道，北京产权市场有关人士介绍，除航宇大厦外，上海中房恒诚资产管理公司股权、中冶集团所开发的“西单MALL”等项目均因与外资合作不成，转向产权市场寻找买家。

　　一位国际知名投行负责人士说：“不稳定政策因素、巨额收购资金、苛刻收购条款都在使外资购买大陆物业的步伐变得缓慢，有的外资甚至对收购大陆物业打起了退堂鼓。”

　　据亚太空间人士介绍，航宇大厦作价17.9亿元，该项目曾两度与外资购买者进入实质性谈判阶段，但最终都放弃了。

　　该人士说，“结汇问题拖得时间太长，使外资自动放弃了。”2006年9月实行的发布后，对外资购买大陆房地产项目结汇产生了重大影响。依据新的规定，外资即使把所有审批手续走完后，仅办理完结汇工作也需要半年时间，而这个时间物业出售方却不愿意等。

　　随后航宇大厦在其出让挂牌信息里，对外资购买者做了补充规定，对购买房的付款时间做出了硬性要求。

　　一位经纪公司项目经理说，航宇大厦出让方要求购买方在2个月内付清全款，或提出保证，中间因交易时间造成的财务成本由买方承担。

　　除此之外，外资购买大陆房地产企业股权也受到了商务部的更严格限制。商务部在今年3月份提出了限制外资进入房地产领域投资的相应措施，具体措施可能落实在对外资投资大陆产业目录的修改上，修改后的投资目录可能将房地产业调低级别，高档公寓、别墅等房地产投资项目还将被列为限制类投资领域。

　　商务部更严格的审批手续使许多外资在收购大陆物业上却步。中冶集团的“西单MALL”项目曾在2006年底与爱尔兰财富集团签订了整售意向，出让价格为41亿元。但却在2007年4月宣布流产，市场普遍猜测是该项目未能通过商务部审批的原因造成的。一位熟悉此项交易的人士说，交易未达成实际上是爱尔兰财富集团在面对种种困难后权衡所做出的“主动退出”的决定。

　　与此类似的是中房置业曾在2006年12月卖给海南普华投资有限公司90%股权，却在5月份又出现在北京产权交易所的挂牌公告上，其挂牌条件明确要求“境内企业法人”，而且要求并购企业了解国内有关外资企业并购大陆房企的所有法律法规。

　　一位业内人士表示，大部分外资是受“限外令”影响，出于对大陆房地产后市变动较大的判断而主动退出的。

　　收购大陆物业一向是外资投资国内房地产领域的主流模式，但是随着“限外令”作用的发挥，外资开始逐渐减少收购大陆物业比例，将投资重点转向开发领域。

　　麦格理中国物业投资银行首席投资执行官龚术日前表示，目前国内市场所提供的商业物业品质多无法满足外资收购的要求，加上系列调控政策的实施，迫使外资必须在开发阶段就进入。

　　上述业内人士说：“外资投资大陆物业可以从房价涨价和人民币升值上双重获利，但是新政策实施后外资退出渠道受限，投资积极性大受影响。”

　　美林投资银行房地产投资基金有关人士日前在一次行业论坛上表示，美林2005年在上海、北京都做过一些案例，收购一些大型的商业物业，但是从2006年下半年开始，收购大陆物业变得比较困难，由于“171”号文影响，使外资收购商业物业带来一定的困难。目前美林投资将近1/3力量集中于房地产开发项目，另有相当部分投资于即将上市的房地产公司，用于收购物业的资金占投资比例日益下降。

　　荷兰银行房地产投资部一位有关人士表示，目前许多外资都在关注在建的位置良好的物业项目，意欲在项目在建期间就将物业收购，从而规避“限外令”，但是合适外资选择的在建商业物业项目并不多。

　　“最大的问题是政策变化。”美林投资银行有关人士表示，对于回报率较低的房地产投资基金来讲，这样的政策对他们非常不利，如果本来回报就在8%、9%的范围内，新政策出台后，一下拉低了回报率，对未来投资计划会有很大的打击。

　　为了规避烦琐的审批程序和政策风险，国内一些内资房地产投资基金逐渐壮大，一些规模较小的商业物业项目宁愿选择卖给国内投资基金，无形中就抬高了外资进入门槛。于是，外资阵营结构正在悄然生变，许多中小规模外资房地产投资基金开始主动撤出中国商业物业购买市场。