本报记者连续数天调查发现，目前北京市场上小产权住宅热销有着内在的利益推动。记者调查发现，小产权开发销售产业链的各个环节中的人群都获得非常高的利润，在高利润的刺激和推动下，各个相关部门的利益集团前仆后继。在相关监管和法律制度不健全的情况下，尤其是冒险收益大于冒险风险的时候，甚至冒险风险微乎其微的时候，小产权住宅仅仅依靠有关部门的针对购买者的提醒是无法杜绝的。

　　大兴区一位北京“城里人”购买的乡产权住房。目前，乡产权住房以“旧村改造”、“新农村建设”、“农业园”等名义出现。

　　“我们这是农民自住房，不是房地产开发，”5月8日上午，通州云景豪庭项目的负责人池(音)先生向前来看房的人说。这几乎是所有“乡产权”项目的统一口径，他们一般会明确地告诉买房人，自己就是“‘小产权’，将来也可以卖”。在低价的诱惑下，不少人选择了买这样的房子。

　　“乡产权房”热销的背后，是什么样的力量在主导其进入市场？其运作模式和商品房开发有何不同？开发和销售过程中存在什么样的风险？大量的“乡产权房”为何不在相关部门的监管范围之内？购房者买了这样的房子后面临怎样的不确定性？在连续数天的调查中，本报记者试图揭开“乡产权房”的神秘面纱。

　　记者调查获悉，“乡产权房”一般由村委会或乡镇政府主导开发，以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”、“农业园”等名义，利用存量宅基地或集体建设用地、甚至占用耕地建造住宅，满足当地农民的居住需求后，将其余部分进行销售，所获收益归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业等。

　　业内人士透露，在这个开发链条中，由于不用交纳土地出让金和各种税费，“乡产权房”的主导者———村/镇可获超额利益，合作开发商也可按比例分成，一级代理公司最高可得5.5%的提成，而这个比例在商品房项目中最高仅为3.5%.

　　农村集体用地开发住宅出售

　　几个月来，每逢有客户到来，房山区琉璃河镇滨水雅园项目业务员小湛都会拿上安全帽，带着客户进入项目已建成的楼层中去看户型，并会详细介绍该项目的运作。据他说，项目是“小产权”，由镇政府引进房地产公司，进行旧村改造，水电暖等设施一应俱全，开发商在获得一定比例收益后，承诺未来由当地村委会进行物业管理，优先安置当地村民就业。

　　“他们盖的是农民自住房，不能出售，镇里没有参与，”虽然这种说法随后就遭到了琉璃河镇政府的否定，但据记者调查，借新农村建设、旧村改造名义，是“乡产权房”目前最为普遍的运作模式，其基本操作流程是，开发商和村委会合作，或者村委会自行组织建设，在宅基地、乡镇企业、公益设施用地，甚至违法占用耕地开发住宅，委托销售代理公司或者自行销售，并向购房者发放由村委会制作的“宅基地本”或乡镇政府制作的“房产证”。

　　另外，以农业观光园、农业采摘园等农业开发为名圈地进行开发，也是“乡产权房”的一种。这种模式是通过村委会租赁村里的土地，以农业项目开发为名，将一部分土地建设成为瓜果蔬菜、养殖等农产品开发基地，另一部分则以农业用房的名义开发成为低密度产品出售；或者也是以农业开发为名，个人到郊区租赁农业用地，然后自己盖别墅。这种地一般远离市区，商业开发价值较低，租赁的时间也较短。

　　业内人士介绍，与商品房开发相比，以上几种模式下的项目均处在房地产开发各部门的监管之外，一般都没有规划许可、建设许可等房地产开发必备的证件，也谈不上什么竣工备案、分户验收。

　　村镇主导“乡产权房”开发

　　通州区云景豪庭项目负责人池先生透露，车里坟村1993年就开始旧村改造，开发过云景里等商品房项目，以及一些临街商业项目，目前这些商业项目出租后的租金收益，给每个村民的分红每月可达到1000多元。

　　根据我国宪法规定，土地所有制分为国有土地所有制和集体土地所有制，农村集体用地归村委会、乡镇所有。在池先生看来，云景里区域的这片土地都属车里坟村集体所有，在发改委立项、符合住宅规划的基础上，村里当然可以自由处置，包括建设、租赁和出售。这也反映了大部分“乡产权房”开发者的心态。

　　至于和开发商合作的分成比例如何计算，池先生没有透露。“完全由双方协议决定，一般是按四六分成，”据一位在房山深耕数年的开发商估计，开发乡产权项目的收益一般要超过商品房开发，村委会、乡镇政府可以截留利润，普通村民除自住房外也可获得分红，给代理公司的提成也可高达5.5%.“如果国家征收，只能给些青苗补偿费等，很低，村镇也得不到好处，”这位开发商认为，正是这样的利益驱动，导致“乡产权房”大量入市。

　　对于基层村镇的“盖房冲动”，中国国土资源经济研究院经济政策法规室主任付英在接受媒体采访时说，对农民在旧宅基地上盖楼房，把空余的部分卖给城里人的行为，《土地管理法》并没有明确规定，一些“乡产权房”就是在打“擦边球”。但在此过程中，也出现了一些村庄打着旧村改造的旗号把耕地变成宅基地、开发住宅出售的现象，不利于耕地保护，则是明确禁止的。近期房山区青龙湖别墅被拆就是一个典型的案例。

　　小产权住宅并没有完全合法化

　　北京市建委此前做出风险提示，建议市民不要购买“乡产权房”。北京市有关主管部门人员接受记者咨询采访时表示，小产权住宅开发往往借用一些其他名义进行，因此一般很难察觉。但这种将集体所有制土地开发商品房买给成立人的行为是违规的，同时，城里人买小产权住宅都不受到法律保护。国土资源部相关负责人称，对于成片开发或单独建设的所谓“乡产权房”，目前并没有合法化。购房者如果购买了此类住宅，将面临两大风险，一是土地征收，未来如果涉及到道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人———当地村镇做出补偿，而不对购房者进行补偿；二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若说要收回房子，购房者在法院也得不到支持。

　　风险

　　面临经济、法律、政策三大风险，在巨大的利益面前，村委会、乡镇主导的住宅建设和购房者同样面临着风险。

　　无法获得银行贷款

　　首先是资金方面，无法获得银行贷款，无法进行抵押和担保。据池先生说，云景豪庭项目共投入2亿元，全由村里自筹资金。这种情况下，如果发生合作方撤出，资金链断裂，很容易烂尾，对买房人来讲，投入的购房款也“打了水漂”，且由于乡产权房买卖不受法律保护，很难追回损失；遇上那些违规操作占用耕地的村委会，矛盾会更多。

　　乡产权不受法律保护

　　业内人士介绍，市场上存在三种小产权版本。第一种是由各区县发放的房产证，这种情况在2000年左右比较多，当时很多项目是挂靠在区县进行开发，现在就很少了。第二种是由乡镇政府发放的“房产证”；第三种是由村委会发放的“宅基地本”。

　　然而除了第一种可以通过补交相关税费拿到真正的产权证外，其他两种都不受法律保护。根据《土地管理法》规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，他们将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　将来如果村委会单方反悔，购房者无法主张自己权益；《城市房地产管理法》规定，房地产的开发必须使用国有土地。而“乡产权”房屋的买卖行为本身是把在集体所有的土地上修建的房屋上市交易，是一种变相的房地产开发行为，是与现行法律相冲突的。

　　集体土地开发商品房暂无政策

　　据接近国土资源部的人士透露，此前，国土资源部内部曾提出过农民以非农建设用地入股参与在农村开发商品房的思路，以改善农村面貌和农民居住条件。不过，由于这一思路涉及到先前私下流转的非农建设用地合法化的问题，以及与农民户籍身份相关的宅基地分配制度，牵涉到的利益和关系很复杂，非国土资源部一家能解决，而至今未有定论。

　　另类

　　10万京郊盖房30年后“扔掉”

　　2005年底，陈英(化名)和其他8位朋友联合在京郊某处拿了一块地，确切说是租用，租期为30年。地是荒地，共有50亩，里面稀稀拉拉种着一些树，和村委会签订的协议规定不能砍树，“这个我们当然愿意，”陈英说，他们以“种植园”的名义租来，由于其中5亩地上有高压线，他们9个人每人分到5亩地，开始建造自己的小庭院，并且请了一个工程队，把整片地盖了围墙围起来，轮流在里面帮各家盖房子。还设了门房和门卫，以及打扫卫生、照顾猫猫狗狗的工人。

　　“我们也种了很多果树，挖了鱼塘，也算是搞种植吧，”陈英说，种植也得有工人、也得有房子住，他们现在盖的房子就算是配套。

　　陈英和朋友们打算把这个作为自己的“郊区度假别墅”和“第二居所”精心建设，但花费又不能太多，她打算总投入不超过12万，反正30年租期到了，就不归自己了。

　　　“宅基地入市”难破法律障碍

　　记者咨询建委、国土资源局等多个职能部门发现，目前市场上究竟有多少这样的项目，并没有一个权威的统计数字，其建设、销售、流通等也并未纳入管理范围，完全处于“灰色地带”。国土资源部、建设部相关负责人也表示，对这些已建成和入住项目，目前并没有很好的处理办法。

　　根据我国《土地管理法》规定，农村集体用地属集体所有，其使用、流转在一定时期内封闭在集体之内；村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。但随着社会和经济的发展，允许农村集体用地上市流通已是大势所趋。一直以来，国土资源部都在做农村集体建设用地流转的整体调研。

　　2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(以下简称《办法》)规定：集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业，视同集体建设用地使用权出让。但办法同时规定，通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地，不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

　　去年，国土资源部发布的52号文更进了一步，首次明确提出将推进农村非农建设用地(包括宅基地)流转的试点工作。但据知情人士透露，该试点与现行《土地管理法》和《物权法》相冲突，短期内难以逾越。