世华地产最新调研报告显示，90平方米以下住宅成为新政后楼市关注焦点，一季度售价同比上涨42%，租金水平也得到较大提升，但远低于售价涨幅，深圳住宅的租金回报率出现整体下降。

　　中小户型售价涨幅落后于大户型

　　世华地产市场研究中心统计显示，第一季度，全市二手住宅成交均价达到9084元／平方米，同比增长46%，较去年第四季度的价格上扬了15%。其中，90平方米以下的中小户型和90平方米以上住宅均价分别为7659元／平方米和10379元／平方米，同比涨幅分别为42%和50%，环比涨幅分别为18%和20%。不难发现，深圳中小户型二手房售价涨幅落后于大户型。

　　记者从统计数据中发现，福田、南山、宝安三个区域的90平方米以下住宅价格涨幅远低于90平方米以上住宅价格涨幅。如：福田区中小户型售价同比上涨33%，而大户型同比上涨42%；南山区两类户型的售价涨幅分别为46%和63%；宝安区的则是35%和39%。但在罗湖、龙岗、盐田三个区域，情况则正好相反，其中小户型二手住宅的售价涨幅高于大户型，各区域分别达到了38%、46%、41%，而大户型的售价涨幅依次是28%、39%、26%。

　　从六个区域成交的物业类型来看，福田、南山、宝安三区的90平方米以下住宅成交量比例基本在60%以下，面积比例也在45%以下，远低于全市65%和48%的平均水平。相对而言，罗湖、龙岗、盐田三区90平方米以下住宅成交量比例都超过70%，面积比例也超过55%。换而言之，福田、南山、宝安等三个区域中等偏大户型存量较大，而罗湖、龙岗、盐田等区的中小户型住宅存量较多。

　　世华地产市场研究中心总监肖小平指出，福田、南山、宝安三区已成深圳二手楼市场主战场。受去年关于住宅结构调整政策的影响，90平方米以上住宅将变得更加炙手可热。

　　一季度租金回报率整体下降

　　值得投资者注意的是，今年第一季度租金涨幅远低于售价涨幅。

　　数据显示，今年1至3月间，全市整体租金为33元／平方米·月，同比上涨12%。90平方米以下住宅的租金要高于90平方米以上住宅的租金，中小户型住宅租住需求更大。从六区情况看，90平方米以下住宅中，福田以42元／平方米·月的租金位于首位，但租金涨幅最大的是南山，同比涨幅达到21%；90平方米以上住宅中，南山一季度平均租金达到45元／平方米·月，居各区之首，涨幅也最大。

　　肖小平告诉记者，今年第一季度，全市二手住宅售价飞涨，但租金没有同比增长，从而导致出租回报率下降。目前，全市二手住宅的租金回报率仅为4.36%，远低于去年同期5.68%的水平。在各区90平方米以下的住宅当中，罗湖区租金回报率最高，接近6%，其后依次是宝安5.08%、福田4.97%、南山4.47%、龙岗4.38%、盐田4.3%。