十年一轮回。1997年东南亚金融危机爆发，香港房地产商在内地的第一轮“圈地潮”结束，距今正好十年。最近一段时间以来，以“四大天王”(长和系、新鸿基地产、恒基地产、九龙仓)为代表的港资地产商卷土重来，在内地掀起第二波“圈地潮”。

　　种种迹象表明，港资地产商正在内地掀起第二波“圈地潮”。业内人士认为，1992年到1997年间是港资在内地的第一轮“圈地潮”。恒隆广场、新世界大厦等香港地产商在上海投资的一些知名物业，大多是在这个时段购入土地的，和黄目前在上海的在售项目，基本使用的也是这一时期储备的土地。1997年东南亚金融危机爆发，香港房地产商在内地的第一轮“圈地潮”结束。

　　从时间上看，香港开发商的新一轮“圈地”与中央宏观调控的时段相吻合。“宏观政策趋紧导致土地资源供应日益紧张，成为大的地产公司融资圈地的根本动因，”中金港股地产分析师白宏炜分析，“得土地者得天下”，土地储备维持在充足的水平是地产商成功的关键。2006年以来，人民币持续升值，加速了抱定“资产性价格将上涨”决心的港资北上投资物业；密集出台的宏观调控政策让内地中小地产商资金吃紧，使得资本实力雄厚的香港地产商大规模圈地成为可能。

　　国际注册房地产投资师陈咏东则认为，香港开发商在内地这一轮大规模“圈地”，背后其实是其投资策略的改变。香港的房地产市场已面临下调的压力，而内地二、三线城市将为香港开发商创造可持续发展的空间与机会。许多香港开发商为了寻求公司未来发展的新方向，加大对内地的投资，并开始对内地市场进行策略性考虑。中信泰富董事会的观点很有代表性：公司未来的增长将来自于内地，因此新物业投资也主要在内地，将集中于上海及邻近的浙江、江苏两省的一些城市。因此，把香港开发商这段时间的作为，看成是其策略安排与国家宏观调控的一次时间上的巧合更合适，“宏观调控只不过加快了他们的决定，以更合适的价格获得土地。”

　　事实上，一些香港开发商并不讳言趁低买进的想法。恒基地产方面曾表示，央行收紧银根的现况对于资金充足的香港及海外大型房地产商来说，反而是一个趁低入市、增加土地储备、提高市场占有率的大好时机。

　　对于楼市调控本身，港资开发商鲜有担心。恒基地产在年报中表示，调控旨在抑制投机活动、稳定物业价格以及完善市场运作，这其实更有利于集团在内地作长远投资和发展。因此，它不断扩大在内地的土地储备量。嘉里建设则认为，调控措施主要针对住宅项目，而集团用作销售的住宅项目占整个物业发展项目比例不高，所以对他们的影响有限。

　　业内人士认为，由于调控政策只作用于内地开发商，对香港开发商几无影响，这促使香港房地产企业近来在内地不断拿地，为其在内地的全力拓展做准备。未来几年，将是香港开发商在内地快速发展阶段，在这一阶段，香港开发商在内地的市场占有率、投资额和利润占公司的比重均会大幅提高。

　　“四大天王”加速内地“圈地”

　　3月下旬，香港多家地产上市公司的年报出现惊人的“内容趋同”：内地项目营收、利润占整个公司的比重显著提高，加速在内地的土地收购储备成了上市公司的必然选择。资金相对雄厚的香港地产商正在挥师北上“圈地”。

　　在北上“圈地”扩张的香港地产商中，李嘉诚旗下的“长和系”一马当先。3月22日，“长和系”两家地产公司同时发布2006年业绩公告：长江实业(0001.HK)净利润同比增长29%，达180.75亿港元；和记黄埔(0013.HK)大增40%，至200.3亿港元。两家公司的利润相当一部分来自内地。

　　长实(集团)网站显示，眼下长和系正在上海开发的项目还有3个：世纪大道项目，位于浦东新区陆家嘴金融中心区和花木行政文化区之间，地块总占地面积逾5.47万平方米，规划总建筑面积23.25万平方米，计划发展成高档购物中心、豪华酒店及甲级办公楼于一体的大型物业。除现有项目外，“长和系”还频频加速在内地的土地储备。最近两年来，“长和系”在内地的土地储备量已达到2000万平方米。

　　新鸿基地产在内地的发展策略是“贵精不贵多”，现已储备稀缺性高附加值土地逾200万平方米，集中于上海等一线城市的珍贵地段。以地价连建筑费计算，该集团于内地项目价值达220亿元，占集团总资产约10%。其中位于上海的项目投资达167亿元。目前，新鸿基地产在内地的大型在建项目有4个，其中两个位于上海，杭州和无锡各一个。

　　同时，新鸿基在上海还持有两处位于繁华街区的大型物业：位处卢湾区淮海中路的中环广场和位于徐汇区广元西路的上海名仕苑。

　　恒基地产在内地“圈地”的大手笔引人注目。除在北京、上海及广州等一线城市储地外，恒基地产在二线城市的地价投资累计已达41亿元人民币，土地面积近300万平方米。此外还有多幅已协议买入土地，正待落实程序，涉及地价共75亿元。3月22日，恒基地产发布截至2006年底的业绩公告称，若有关地块能于2007年6月底前完成购入程序，公司在内地的土地储备将进一步扩大，将有可建楼面面积约1500万平方米。在这些土地储备中，近八成为住宅用地。恒基地产现在北京、上海、广州有多处物业用于出租。

　　九龙仓在内地土地储备还要增加。3月21日，香港地产上市公司九龙仓发布2006年业绩年报显示，九龙仓于2006年底、2007年初，在成都、苏州和无锡购入多块位置上佳地块。目前在内地的土地储备及投资物业也由2006年初的约158万平方米上升至464.5万平方米，分布在北京、上海等8个城市。九龙仓副主席兼常务董事吴天海表示，集团未来还会在内地增加土地储备。九龙仓在上海的项目储备现有4个。九龙仓在内地已经落成的商用物业还包括：北京首都时代广场、大上海时代广场和重庆时代广场，用于出租。