“东外滩”又称黄浦江岸线杨浦段。开发“东外滩”是上海今后几年实现新一轮腾飞的重要举措之一，是上海市重点开发黄浦江“4＋1”地区中的一部分。外滩源、北外滩和东外滩将连成一片，构

　　成一条立体的浦江风景线。当北外滩已成为高档住宅代名词时，东外滩价值却与之相差较远。随着大连路隧道、杨浦大桥的南北通堑以及在建的军工路隧道的紧密施工和4、8、12号轨道交通的开通和建设、复兴岛的开发，一幅滨江高档住宅区域的蓝图初显端倪。作为2010世博会的配套区域之一，东外滩板块的价值正日益受到人们的关注和重视。

　　东外滩板块开始发力

　　东外滩板块西起大连路，东至复兴岛，北抵周家嘴路，南达黄浦江边，紧邻北外滩地区。黄浦区外滩源、南外滩、虹口区北外滩项目启动之后，“东外滩”板块成为黄浦江沿线开发的又一重点。

　　追根溯源，早在清朝末东外滩板块已设立道路、兴建工厂，由此人口激增，极大的推动了住宅建设。

　　建国后板块内工厂云集，同时还新建、改造了大量的工人新村，随着上海各区房地产迅速发展，也有一些开发商在板块内兴建商品住宅，但与整个上海楼市发展相比，该板块属于起步较晚的区域，由于与旧厂老房为邻，房产交易也是随市场发展而波动，但明显低于中内环间的其他板块。

　　“从目前上海的房地产发展行情来看，东外滩板块的价值确实被低估了。”某资深地产观察员表示。该人士认为有以下原因可以作为佐证：首先，黄浦江沿岸的开发是有限资源，开发一点少一点，尤其江景房将越来越少；其次，尽管东外滩板块目前还有很多老厂房和棚户建筑，但是，随着动迁速度的加快，这一状况将会迅速改变；第三，轨道交通、过江隧道等一系列交通设施的完善，将进一步提升该地块的价值；第四，作为2010世博会的配套设施之一———复兴岛开发，将会成为本区域的一个亮点，另外沿黄浦江的滨江发展带将成为知识创新为主的现代服务产业带，并成为上海世博会配套的重要景观区。

　　综合设施日益完善

　　配套设施的成熟与否关乎到一个区域的核心价值和未来价值，和其他新兴居住区域不同的是，作为上海开埠以来就有的居住地，东外滩板块的配套其实是比较成熟的。除了杨浦区政府之外，另有杨浦区中心医院、平凉地段医院，欧尚、华联、好美家等大型超市，以及长阳路小学、控江中学、辽阳中学和平凉路幼儿园等，江浦公园、惠民公园、平凉公园以及复兴岛公园为居民提供了休闲的好去处。

　　东外滩板块的交通状况，近年来发展非常迅速，轨道交通4号线的开通直接衔接该板块，另外8号线、12号线和规划中的10、17号线均穿越杨浦区从而对本板块进行辐射，大连路隧道、军工路隧道以及杨浦大桥则使东外滩直接与浦东相连，以上交通设施的规划建设为居民出行提供了便利的交通环境。

　　根据政府意图，东外滩的总体开发思路是：建设以高档居住休闲区为主，融旅游、办公、科教、博览、知识创新为一体的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现代办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域。

　　“杨浦区重点规划是按照“两片、一线、一带”的思路来展开的。”杨浦区规划局的孙先生介绍道，其中的“一带”就是指东外滩的滨江一带。根据黄浦江岸线核心区中心段的结构规划，结合产业结构调整，则具体分为五个功能区：渔人码头博览旅游观光区；杨浦大桥特色滨江商务社区；复兴岛度假休闲会展区；滨江科教区；高新技术产业带。

　　随着世博会的临近，这些设施的建设正在紧锣密鼓的实施中。从杨树浦路、平凉路、长阳路三条交通干道周边可见看出，一些棚户房和老厂房或面临拆除或面临搬迁，留下部分有特色的厂房则作为创意型产业的聚集地。

　　滨江高档居住区轮廓初显

　　由于同属较晚开发区域，人们习惯用东外滩与北外滩来做比较。东外滩楼盘均价从3年前5000元/平方米左右增长到如今近12000/平方米，但两板块之间的差距依然比较明显，北外滩已经成为滨江高档住宅的代名词，如知名楼盘“白金府邸”均价早已达25000元/平方米。

　　东外滩与北外滩同属内环内，之所以有这么大的差距，其中一个重要原因就是滨江概念的差异。据了解，北外滩的景观房可以直观陆家嘴金融贸易区，江景房概念大大提升了楼盘的价值。

　　如果说这是唯一因素，那则是比较片面的，黄浦江在各个角度都有它独特的景观，东外滩板块的景观房处于江口的弯道上，除了遥望陆家嘴外还可以转望更加开阔的视野。

　　另外，沿黄浦江边的走廊一带，将来大多为比较低矮的建筑，从而保证了视觉的流畅性，自身的特点也毫不逊色，但并不是每个楼盘甚至每个楼层都是景观房，除在江景上做文章外，更多的还是要依靠区域规划、生活配套、楼盘品质等综合因素的提升，就目前来看，东外滩板块尚还有一定差距，有更多的潜力去挖掘，不过，可以肯定的是一幅滨江高档居住区的轮廓已经初显，正逐渐挑起“外滩源”的大梁。

　　从市场面来看，东外滩板块新推出和可售楼盘并不是特别多，刚性住房需求比较稳定，多为拆迁回搬和二次置业为主，另外虹口区、浦东新区等区域内也有不少打算置业东外滩板块的人群，据了解，购房者一般选择两房或三房户型较多，随着国家“70/90”政策的实施，本板块的中小户型选择余地将较充足，总价会控制在相对合理范围之内，但新房的大户型将会紧俏。

　　【采访随笔】

　　相对于已经被炒热的其他外滩概念，同样属于“外滩源”的杨浦段东外滩看来似乎依旧处在波澜不惊之中。不过，这也许仅仅只是表象，在东外滩的概念之下，众多开发商在该板块已经完成或正在圈地，这一信号表明其纷纷看好后市。

　　目前“东外滩”内新建楼盘较为集中的区域便是东起军工路，南临黄浦江，西至周家嘴路，北靠大连路的区块。将与黄浦区外滩源、虹口区北外滩连成一片。最新数据表明，内环楼盘均价为19000元/平方米左右，一些江景房更是被炒到了天价，而同属内环板块的东外滩楼盘均价却只有12000元/平方米，这有客观和主观两方面原因。

　　首先，是该区域确实开发较晚，历史遗留痕迹太浓，新盘大盘不够多，概念上也炒作不起来，人气不够旺；其次，在较长一段时间，市政规划都和该板块不搭界，缺乏亮点，自然人们也就不对其给予关注和重视。

　　然而，通过笔者实地考察和采访后，发现随着2010世博会的临近，作为配套区域之一的东外滩板块正在悄然而迅速的发生着变化，除合生创展稍早开发的珠江香樟园外，另外一些品牌开发商正蠢蠢欲动，剑指东外滩，不少地块已经被吞下，沿江一线土地已所剩无几，可以预期，在未来2-3年该板块将会有一定放量，打破目前新盘、大盘相对匮乏的局面，升值潜力比较乐观。

　　【项目链接】

　　保利•香槟花园

　　该项目南向黄浦江，正对陆家嘴，可以看见金贸大厦和东方明珠。距四号线杨树浦站步行约600米，通过大连路隧道和杨浦大桥可以快捷的到达浦东；通过公平路码头的轮渡，亦可领略穿越黄浦江的风景。

　　香槟花园的户型方正实用，面积较经济，小两房85-93平方米、小三房108平方米、小四房144平方米；均价12000/平方米，大部分房源总价控制在100万左右，加上保利集团的品牌价值，性价比较高。

　　圣骊河滨苑

　　该项目由11栋22至33层的高层组成，总建面11万多平方米，房型以88平方米、113平方米的两房和134平方米的三房为主，高层可远观黄浦江景。主要交通有37路(终点站)和轨道交通4号线，该盘将于近期推出。

　　圣骊苑房产公司曾先后获得过“市中心商品房住宅销售十强”、“上海市建设工程白玉兰奖”等奖项，成功开发了五洲大厦、圣骊家园、圣骊澳门苑等一系列知名楼盘项目。

　　申润江涛苑

　　该项目是近5万平方米的小型社区，由5栋多层、小高层以及高层组成，其中一房72平方米，两房99-112平方米，三房115-147平方米，总套数358套。其中多层房源得房率逾90%，高区房源可看黄浦江、东方明珠，均价10000元/平方米。

　　周边配套有捷强连锁,鼎旺面包店,豪享来西餐厅，社保中心，附近酒家，国大药房，杨浦区妇幼保健院，杨浦区中医医院等配套设施。