-观澜的矛盾：关外最早房价破万、地价的洼地房价的高地

　　半求工作室监测的资料表明，在2003年之前，观澜还没有公开的土地出让，之前的土地交易，最高的成交价没有超过780元/平米楼面价的，成为宝安区内地价最低的区域之一。

　　但是，这个地价最低的区域，却集中了深圳关外80%的境外购房者，同时，这里也是宝安乃至整个关外地区平均房价最高的，2003年，这里的平均房价为10020元/平米，是关外最早房价破万的区域。

　　这就是充满了矛盾的观澜，这个矛盾，充分说明了市场估价、政府估价、企业估价之间存在的巨大差距。这种情况到了2003年才得以改变。

　　-观澜的神话：3年增值153%

　　2003年9月5日，观澜首拍，观澜中心区A906-0104地块公开拍卖，中航地产1.84亿元夺得，地块位于观澜镇中心区，地块面积79396.54平方米，建筑面积118800平方米，楼面地价1548元／平方米。观澜地价跳高100%高开。

　　此后，观澜地价一直处于快速的向上重估的过程之中。

　　2004年12月30日，中航地产以2.5亿竞得A906-0288地块(中航·格澜郡2期)，楼面地价为1816元／平方米。地块面积为76444.82平方米，建筑面积137600平方米。比第一块地块上涨17%。

　　2005年8月9日15时30分，城建集团7.75亿竞得位于观澜环观南路北侧、东临富安路的A909-0082地块。地块面积194645.96平方米，建筑面积292835平方米。成交价为人民币元，楼面地价为2646.54元／平方米。比第一块地块上涨71%。

　　2006年10月31日，招商地产以4.8亿元竞得观澜大和路与竹园路交汇处A906-0312地块，地面积为92820.78平方米，建筑面积222770 2.4平方米，楼面地价2154元／平方米容积率为2.4，要求90平米以下住宅占95%。同一天，招商又以7.4亿竞得A909-0097地块，占地147595.15平方米，建筑面积为222221平方米，容积率为1.5，楼面地价3330元／平方米，而由于15%需要无偿提供给政府做廉租房，因此实际楼面地价为3918元/平米，比2002年的深圳地王拍卖价格还高出近1000元/平米。

　　在三年的时间里，区域内楼面地价从1548元／平方米直线上升到3918元/平米，增值幅度153%，年均51%，这是深圳与东莞、惠州交界的行政疆域沿线各街道办中，增值服务最大的，这就是矛盾观澜的神话表现。

　　-结束语

　　如果按照3918元/平米的楼面价，考虑各项成本，必须销售7000元/平米才能保证微利。而中航城·格澜郡1期售价在6500元/平米，购买了一期的人其实获得了非常大的安全性。即将开盘的中航城·格澜郡2期不提价已经是不可能的了，7000元/平米以上是市民不得不面对的事实。

　　招商、中航、城建、骏豪三大巨头狭路相逢，说明片区的价值潜力开始从矛盾状况中走出。同时大家要注意到在观澜，原来只有别墅销售，格澜郡是第一个、也是迄今为止唯一在建的面对大众的中高档项目，具有相当的机会窗效应。