福州的二手房市场在经历了春节的自然调整后逐渐活跃，交易量在短期内已大幅回升。昨日，记者从福州市各大中介机构获得的统计数据表明，今年一季度榕城二手房上市活跃，房源比去年同期增长25%。

　　采访中，记者了解到今年下半年保障房上市、加息等各方面因素，使得“房价涨幅趋缓”成为共识；而从投资回报来看，福州房屋的租金近几年来一直是呈下滑趋势的。另一方面，与获利趋淡的房市相比，股市火爆则让人颇为心动。在加息和股市利好的双重作用下，不少房地产投资者的心理天平出现了倾斜，为市场输送了更多的房源。

　　[探因]　加息催化集中上市

　　“西湖边100平方米的房子大概可卖多少钱？”在通湖路一家中介店，王先生想卖房子。他说：“本想过两年再卖，但房贷利率又涨了，现在养房成本增加。”店内一位房产经纪人介绍，年后二手房的成交量回升得很快，尤其是加息后，有些有两三套房产的人，宁愿少赚点，也要把房子抛售，所以现在市场上的流通房源有所增加。

　　对于3月18日央行宣布加息的消息，被业内普遍看做是央行今年首次加息的一个信号，参照此前央行加息的惯性，继续加息的可能性难以避免。骊特房产会展部经理郭华告诉记者，2006年12月，是福州二手房房源放量的一个小高潮，到今年2月份有所回落，而3月则重新上扬，并且攀上了近两年来的最高峰。不少投资者手上掌握着若干套用作投资的出租房，但今年以来他们中的一部分人要求中介为他们留心有没有好的买房人。“出租房源转向二手房市场的大概增加了一成。”郭华如是说。

　　“加息在一定程度上不会左右购房者的步伐，只是说在加息的背景下，客户要考虑是不是应多付点首付，以减轻房贷压力。”据郭华分析，加息对购房者的刚性需求影响甚微，只是在一定程度上调节了购房者的贷款比例，但对于房产投资者来说就不一样了，毕竟要顾及投资成本和收益率。

　　记者在采访中也了解到，加息的一个效应是次新房大量上市。

　　记者点击了福州一家颇具规模的二手房产网站，一周内仅鼓楼区、台江区待售的130平方米以下的房屋达400多套，而其中约4成是“次新房”。

　　“3月份的加息更起了‘催化剂’作用，房价若超过6000元/平方米，地段再好升值空间已非常有限”，正准备卖房的陈先生告诉记者，榕城房价处于“高位”，现在出手“蛮划算”。骊特房产的统计数据表明，2006年登记上市的房源较少，大约有17000多套，而2007年第一季度的房源量就已经达到了8000多套，几乎达到去年半年的房源量。骊特总经理李特分析，从春节前来自省市各方面公布的盘点结果看，笼罩在楼市上的迷雾逐渐散去，“房价涨幅趋缓”成为共识。春节后，主要用作投资的“次新房”加速上市。

　　李特认为，造成今年一季度二手房源增加的主要原因是国家政策开始发生作用。“去年国家出台国六条、税收等一系列的调控政策，加上今年下半年将有大量经济适用房上市，都对投资者的预期有相当大的影响”。李特表示，福州的出租房市场近年来一直面临租金逐渐走低的问题，若因为大量保障房的上市而平抑房价，那么势必对租赁市场造成一定的影响，所以很多房东都有卖房的考虑。

　　“牛市”引发资金转移

　　对于房源的增长，双安房产总经理郑爱新则认为“主要原因在于投资转移”。郑爱新告诉记者，今年以来福州二手房源量比去年同期增加了四分之一，“主要原因是投资转移”。

　　郑爱新称，2006年年底开始，国内股市一片大好，由于投资股票的获利大大增加，因此大量资金纷纷从其他投资领域转向股市，牛气逼人的股市引得投资者趋之若鹜，发生了投资意愿转移的情况。“这就造成不少房主将手中的房源上市，以求套现”。

　　福州鼓楼区陈小姐就在上个月将自己杨桥新村小区的旧房出售，投身股市。陈小姐对记者算了一笔账，这套面积仅为70平方米左右的旧房建于1990年，近年来她一直以800元/月的价格出租，年收益不到万元。而她上个月以实收26.7万元的价格卖出该房产，炒股仅一个月获利近15%，比她三年的租金收益还要高。郑爱新表示，今年一季度，像陈小姐这样卖房套现进入股市的案例不在少数，“尤其是那些真正以炒房为目的的投资客，他们对投资投机的敏感度一向比较高，发现股市比房市更加有利可图，立刻就调转方向，不再守房观望”。

　　福州大学公共管理学院一教授向记者分析说，从2001年开始，股市一直保持在一种低迷的状态。而在这几年里，也正是福州房地产发展的高峰。“虽说城市化进程的脚步加快是个主因，但其中也不乏炒作资金流向的因素，尤其是2005年，福州房地产发展到了一个相对新高，福州本地市民都纷纷进入了炒房的队伍。”去年下半年以来，股市开始重新上扬，而房价由于宏观调控的原因增长速度也有所减缓。“而一两年后的今天，随着福州房价的走高，炒房者已在其中受益匪浅，现在卖房退市转移资金也是情理之中”。

　　[影响]　投资房产意愿减弱

　　据介绍，去年国家宏观调控、税收政策给二手房市场带来了很大的冲击。可去年下半年福州二手房市场房源没有太大的增加，价格涨幅却因为一级市场价格的飙升居全国前列，而深受影响。二手房市场上，持有旧房的普通市民和出售“次新房”的投资客的心理预期都得到了拔高，根据骊特房产统计，今年二手房价格增幅达到了25%以上。

　　但与涨幅相反的是，连续几个月以来，福州的二手房挂牌价虽然呈现上涨趋势，成交量却没有随之增加，反而呈现一种“有价无市”局面。一地产中介老总告诉记者，这样的情况尤以市中心楼盘更为突出，目前福州鼓楼区乌山路、通湖路一带2000年以后的楼盘单价都叫到了8000元/平方米以上。由于房东们多认为有区位优势、交通优势、高尚小区等利好支撑，其卖价多与正在出售的一级市场差距不大，对于一般自住购房者来说难以承受，因此普遍表现为“精挑细选”，与卖家谈判价格更加从容，甚至可以低于上家挂牌价5%～10%的水平成交。

　　“不存在大量次新房交易的市场，才是真正健康的二手房市场”，双安房产总经理郑爱新表示，随着营业税、个人所得税、土地增值税三个税种的征收，将导致投资者持有房屋的利润空间受到打压，而这也是国家宏观调控的最终目的———打击炒房，让普通百姓尤其是中低收入人群“居者皆有其屋”。

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