一.商品住宅市场供应分析

1.供应量进入恢复阶段

　　注：2006年为阳光家缘网统计数据，其余年份为房管局发布数据

　　据阳光家缘网站统计数据显示，2006年天河区商品住宅批准预售面积为121.42万平方米，虽然仍远少于2003和2004年170万平方米以上的水平，但比2005年增长了9.1%，天河区商品住宅的供应量与全市的情况一样，在经历连续几年的下滑后开始进入恢复阶段。

2.推盘量再创新低

　　2006年天河区有广告见报的楼盘数量仅为57个，同比减少了12.3%，再创了近年来的新低。推盘量的下跌，也从另一侧面印证了市场供应量的缺乏。然而，由于广州各区推盘量都分别有不同程度的下降，天河区仍然是广州十区中推盘量最多的区域。

3.天河区中小户型比例高于中心城区

　　在2006年天河区批准预售的商品住宅当中，户均建筑面积为108平方米，其中90平方米以下的住宅套数比例约为45%。中小户型供应比重高于中心城区42%的比重，更高于全市十区40%以下的比例水平。

4.下半年中小户型供应结构大增

　　新政出台使天河区中小户型供应大幅增加，90平方米以下新建商品住宅套数比例从上半年的42%上升至下半年的48%，下半年的预售住宅套数比上半年增多1022套，其中中小户型占了近80%。天河区的产品供应结构正在不断向"90/70"的政策目标迈进。

5.珠江新城占供应量1/3强

　　2006年天河区供应主要集中在珠江新城板块，在天河区34个有新增住宅预售的楼盘当中，属于珠江新城板块的有12个，而实际预售面积也超过了整个天河区的1/3。在珠江新城的供应量之中有56%是90平方米以下的中小户型，其中包括铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光、MBA国际公寓和兰亭上东等几个公寓楼盘是其中的供应大户。

二.天河区成交分析

1.成交量同比有所下降

　　2006年天河区一手住宅成交面积为183.48万平方米，同比下降21.83万平方米，降幅为10.63%。这是自2001年以来，首次出现成交量明显下降的情况。

　　从06年上半年来看，成交情况比较理想，达到了100.45万平方米，楼市逐渐走出05年调控的阴影，被压积的需求开始释放。然而从06年下半年开始，新一轮的调控政策开始出台，市场观望氛围再次形成。从下半年开始，成交量逐渐走低，从而导致了全年的总成交量只有183.48万平方米。

　　在供应量增加的情况下，成交量反而有所减少，这说明:06年的新政在一定程度上促成了观望的产生，使得正常需求被压制，从而导致成交量受到影响；此外，价格高企对需求的抑制作用也开始显现。

2.供求关系依然紧张

　　虽然06年全年的成交量同比有所下降，但是这并不意味着供大于求。06年的吸纳率为1.52，说明市场仍然处于供不应求的局面。

　　此外，市场吸纳率从05年的高位开始回归(05年由于海珠城广场事件的影响，预售量受到影响，而需求紧张，导致了市场吸纳率非规律性走高)，接驳以往的运行轨迹，呈现稳步走高的发展态势，更进一步地凸显了供求紧张的局面。而供不应求，最直接的就是推动了价格的高企，是06年天河楼价飞涨的主要原因之一。

3.成交均价飞速上涨

　　在供求紧张的情况下，价格自然也一路攀升，达到了8415元/平方米的高度，比05年上涨了1991元/平方米，涨幅高达31%，居历年之首，同时也大大超过了2006年全市的涨幅(全市涨幅为23.4%)。

　　从02年开始，价格便逐年稳步上涨，涨幅基本都在4%-12%之间。然而到了06年，涨幅却突然走高，这其中自然有需求强劲的因素，但是成交结构变化的影响也不容忽视。2006年随着政府加快CBD建设，珠江新城住宅楼盘如雨后春笋般涌现，大大增加了天河楼市高档楼盘的推售比例，进一步拉高了全区的成交均价。此外，价格的高企还与楼盘的质素提高、附加值增加等因素有关。

三.天河区热点板块概况

　　2006年广州楼价涨势未减，天河区的产品供应和成交起到了不少推波助澜的作用。而天河区表现较为突出的主要有云集众多高档楼盘的珠江新城板块以及以自然环境卖座的龙洞板块和价格稍低的东莞庄板块这两大"新丁"。

1.CBD头衔贵甲全城

　　2006年天河区迎来了珠江新城大热，"大户型、公寓、豪宅"一个个与高价相关的名词在珠江新城里从未间断过。珠江新城内成熟大盘纷纷推出升级版新货的同时，投资型小户型项目也不断涌现，据粗略统计，该板块去年全新开盘的项目有近10个，公寓类型楼盘就占了全市供应的1/3，加上旧盘推新货，整个区域从大户型到小户型的可供选择货量充足，因此也促进了整个销售。"高价大户"成珠江新城板块的主要特征，誉峰、富力爱丁堡、铂林国际公寓、中海观园国际等从住宅到公寓价格均达15000元/平方米左右，居各大板块首位。

2.龙洞板块步入楼市贵族

　　火炉山森林公园和华南植物园两大园景成为了龙洞板块的重要支撑点，2006年只有保利林海山庄、君林天下近逾千的新货推售，但其均有不俗的成交业绩，两大楼盘已售单位占供应量的85%以上。龙洞的楼盘主力户型是90平方米以上的三房、四房单位，依赖得天独厚的生态自然环境，部分楼盘的单价已冲破1万元/㎡。随着大型项目的不断启动，该区域的居住氛围将日渐成熟，龙洞板块确实具备成为广州又一个高端居住板块的条件。

3.东莞庄板块逐渐成型

　　早年几乎处于缺货阶段的东莞庄在06年成为了天河区推货的热点之一。得力于富力、伟腾、珠实等多个实力发展商的进驻，区域楼盘的素质不断地提高。50-80平方米的中小户型成为东莞庄板块的供应主流，承袭"后天河北"的贯名，加之价格在6800-8000元/平方米，性价比相对较高。富力院士庭、宽派、侨英花园等楼盘的闪亮登场受到了首次置业者的争相追捧，东莞庄板块的一手住宅价格上涨了35%以上，加上地理位置优越、租赁市场活跃，已经吸引到不少投资者的关注。

四.天河住宅市场07年展望

　　展望2007年的天河区商品住宅市场，发现天河区作为一个高档楼盘集中区域的特征越发明显，高价盘的比例仍会持续增加。商品住宅的供应量先减后增，总体供应量与2006年约有20%左右的增长，接近150万平方米，但与往年相比仍显不足。从供应结构看，中小户型主要集中在广州大道北、东莞庄、东圃、员村等板块，而珠江新城、天河公园则依然"盛产"大户型，全年的中小户型比例有所上升。

　　珠江新城作为"富人居住区"的概念日益深入人心，象征身份、地位的符号意义将凸显，将吸引更多的二次及多次置业者入住。有鉴于此，2007年天河区的成交均价有望跃升到10000元/平方米以上，涨势难挡。由于供应量增加有限，价格高企，预计2007年天河区的成交面积将与去年持平或略减。