陈洪志供《观点》独家专栏文章

　　宏观调控看样子是一场持久战了，极有可能将持续到明年和后年，甚至就是一项基本国策。

　　没有人会否定房地产业的明天会很美好。因为房地产业是拉动内需、刺激国民经济高速增长、加快城市建设的支柱性产业，将之比喻为“房地产动力引擎”并不为过。国家始终强调的也是如何保障房地产行业健康良性的发展，而不是打压房地产业。更何况，社会要进步、城市要发展、经济要增长、居民需要好房子、人民群众要享受更好的城市文明，这些基本趋势和进程是不会因为宏观调控而改变的。

　　但从2005年5月开始的房地产宏观调控，看样子是一场持久战了，极有可能将持续到明年和后年，甚至就是一项基本国策，只要房价一天不稳定下来，只要住宅供应结构不合理优化调整到位，只要房地产金融风险不软着陆，宏观调控就不可能停止。

　　每一次的宏观调控措施，实际上都是在一次一次提高房地产业的门槛，所谓“门槛”，你过去了它就是门，你过不去它就是槛。中国房地产业高速发展了很多年了，但这并不意味着这种发展会自动持续下去。更何况宏观环境的变化，使地产企业发生危机的几率空前增加，因为引发企业发生危机的诱因实在太多了，尤其是在宏观调控和市场转型时期。偏偏开发商们自身多年积累下来的问题又太多，屋漏偏逢连夜雨，千疮百孔，一时真不知从何处着手，比如应注意产品创新、加强成本控制、高度重视企业现金流等等，但更关键的是要及时改变两个观念。

　　一是要始终树立客户服务的观念，着手提高客户服务水平。过去两三年，供小于求，房价飞涨，店大欺客，开发商客户服务的主动性下降了，创新服务少了，物管服务水平停滞不前了，就连销售人员也都牛皮哄哄、爱理不理的了，整个“皇帝女不愁嫁”的态势，其客户服务水平充其量是在缓慢提升，远不如房价那样飞速提升。

　　其实我们应当看到，目前的前所未有的“大好”环境，只是因为在国家鼓励、金融支持、居民需要的强有力支撑之下的爆发性增长引致的，不是市场的正常状况，市场迟早要回归理性和优胜劣汰的，现在的“短视”实则是竭泽而渔，将来一定会为此“买单”的。任何时候，尤其是市场环境好的时候，别人疏忽的时候，一定要一如既往地扎实做好客户服务工作，否则就如同一个普通农夫，风调雨顺时尚可以有不错的收成，稍有天灾歉收就可能会“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”了。

　　二是思维方式由“外”转“内”，高度关注“内功修炼”。地产企业的“进化论”最早期是“机会主导型”，敢冲敢闹敢投资敢拼搏敢拿地就可以了，再之后的就是“资源主导型”，关心的是怎么充分利用中国特色的“关系”去最大限度地获取资源(土地和贷款)，也即决定企业成败的都是外部因素(机遇或资源)。

　　而走到今天就必须要回过头将目光转向企业的内部经营了，为什么每一次宏观调控都会有大批的企业举步维艰？为什么房地产行业的门槛仅仅是稍稍提高一点就会有大量的开发商跨不过去？实则内功不足，近几年的高速发展，地产企业貌似强大，实则“大”都只是“纸老虎”，不堪一“调”，不少地方企业没有核心竞争力，没有标准化，没有专业团队，资产负债率高企，短期流动资金作长期投资使用，资金链脆弱，品牌在乎知名度却不关注美誉度不关注忠诚度……等等，都是企业自身内力不足的表现。

　　“舒适的环境不会进化出生命力强的物种，品牌和竞争力绝对是严酷环境的产物”。从这个角度看，宏观调控是在迫使这个行业的企业们苦练内功，加强“内力修炼”，从而让这个行业今后可以在一个更高的竞争平台上去竞争。

　　如此说来，宏观调控至少可以让开发商们冷静下来了，我们有100个理由相信房地产业的明天会很美好，但却没有一个理由不谨慎从事了，作出改变是必须的，除非你退出这个行业，今后不玩了。

　　这是一个真实而苦涩的结果，不管你愿不愿意，但它已如利剑——悬于你的头顶上了。

　　作者简介

　　陈洪志，高级工程师、经济学硕士，在业内以敢言著称，2003年年初进入光大地产，进入光大地产之前以前一直

　　做的是工程管理、工程施工等，然后开始参与管理开发和营销。