深圳叫板广州言之尚早

　　“洗脚上田”的农民头，建筑行业的“包工头”，今年来，内地不少业界人士开始用这些低俗的言词来形容四处征战的广州房地产商，似乎“房地产商品流复杂，从业人员素质不高”也是广州房地产市场一大特征。无独有偶，今年有二三家品牌发展商跑到广州边缘拿了几块地皮，整个深圳业界便亢奋不已，更有深圳知名地产研究人士撰文“万科先遣招商出招：深派文化拯救广州”！那么，相对广州市场而言，深圳房企又有何优势？深圳地产到底能给广州楼市带来什么？深圳房企能否引发广州楼市一场新的革命？

　　深圳房企“北伐”广州

　　与广州房地产企业极少在深圳“露面”不同的是，近年来深圳房企似乎极为热衷“北伐”广州。去年¹¹月，深圳招商地产与番禺区政府签订了合作协议，获得了位于广州番禺汉溪的一块开发用地，面积约为870亩；紧接着在去年¹²月²³日，招商地产又以6.688亿元的价格将位于华南板块飞蛾岭占地8³.³万平方米的一块开发用地收归囊中。

　　深圳万科是最早举起“北伐”大旗的。早在²00²年¹¹月²9日，万科便成功竞得南海黄岐区泌冲岗地块的使用权。去年8月，万科又连续签下了广州南湖、黄埔两大项目。同年¹²月¹¹日，在广船集装箱厂地块与广船机械厂地块的拍卖现场。万科以“过江龙”的身份展开与“华南虎”——广州地产商的竞争。不过由于华南虎的“联手狙击”令万科失去了“挺进广州中心区”的机会。

　　而深圳建设控股集团早在两年前便已悄无声息地在广州“插旗布阵”——虽然此事深圳媒体鲜有提及，但该公司在广州花都区梯面镇开发的³000亩别墅大盘——云梯山庄有关工程开发据称去年便已接近尾声。

　　土地吃紧催动“北伐”

　　统计表明，目前广州房地产市场的竞争远比深圳残酷得多，广州地产开发早已进入了“微利时代”。然而，深圳房企近期缘何热衷于进军广州楼市，难道真如深圳某地产人士所声称的那样——是为了拯救广州文化吗？

　　深圳市官方房地产研究数据表明，近五年深圳年均新增城市建设用地约为²0平方公里，以这种速度开发，深圳剩余土地仅够开发¹0年。深圳市规划与国土资源局去年年中提供的资料显示，近几年该市房地产用地持续减少，²00²年新出让地块只有95公顷，此后三年内计划全部新增用地将控制在¹000公顷左右，其中经营性用地不会超过¹50公顷！

　　按此计算，深圳地产企业再不“北伐”，¹0年后便“无地可耕”而要“下课”了——这可能是深圳房企近期积极“北伐”广州楼市最直接的原因。

　　还有一个原因，随着两地经济的互动，广深之间的融合已经成为一种大趋势，两地地产界之间的那堵墙正在慢慢消失，广州与深圳房地产同行之间的“礼尚往来”开始大行其道。

　　深圳作为移民城市，其骨子里的文化本来源于内地。这意味着深圳模式到内地扎脚要比在广州落地容易得多，但深圳房企显然不愿放弃广州市场。除了地缘因素之外，毕竟广州楼市“风雨兼程”十数年，目前发展稳健、市场成熟、消费理性，楼市泡沫不大，市场风险极小，虽然在广州搞地产开发所赚利润不一定很高，但至少容易做到“胸有成竹”……

　　更重要的是，深圳市场最大的优势是拥有一大批消费力极强的香港客，但这一客源毕竟有限，可持续开拓的商机不多，为求生存谋发展，深圳房企必须移师幅地较大的广州。

　　广州楼市难以“征服”

　　多年来，广州楼市基本上是本土开发商主宰市场。外地房企很难在广州楼市占据一席之地。²0世纪90年代初，港资地产商开始北上，广州成了他们抢滩内地的“桥头堡”。新世界、廖创兴及丽新等香港地产大鳄均在广州市区开发了不少高档楼盘，刮起一股强劲的“香港风”。然而到了²0世纪90年代中期，广州的港资地产商集体遭遇“滑铁卢”，据说当时有90%以上的地产项目都失败了——目前孤兀站在广州闹市街头的不少“烂尾楼”就是当年一些港资地产商的“杰作”。正因此，近七八年来，港资地产商对广州楼市一直表现保守慎行。

　　进入²004年，随着两地经济互动的进一步加强，港资地产商又卷土重来，再次大举进军广州房地产市场。据了解，目前新世界、恒基、丽新、廖创兴、和记黄埔、新鸿基地产等香港地产商的物业又开始在广州遍地开花。不过，业已主宰市场的广州本地地产商早已“成长壮大”而且骁勇善战，港资地产商再想征服广州楼市已不可能。

　　相对于香港地产商，深圳房企所拥有的优势在广州更难以彰显，“深资”在广州基本上没有比较优势。而且，深圳很多地产开发经验与广州一样大都源自香港，深圳房企进入广州，广州楼市对其所带来的那套“似曾相识”的东西并不会特别“受落”。由此不难理解缘何万科入穗二年多来一直“埋头苦干、理性谨慎”，招商地产更是少见动作，开发工程已近完工的深圳建设控股集团旗下的广州花都区梯面镇³000亩别墅大盘——云梯山庄迟迟不见开盘。

　　据悉，深圳中介本土老大世联地产也早在²00²年就已全面进入了广州，但广州目前有¹4家一级中介公司，数十家二级中介公司，而广州世联仅被评为二级中介公司——深圳中介本土老大同样难以争雄广州市场。

　　新革命难以催生　　　　　　　　

　　就在北方媒体大肆“讨伐”广州之时，深圳房地产业界也开始对广州地产商指手划脚。如今万科广州四季花城开盘了，众多深圳房企也进入广州了，但深圳房企能够撼动甚至引发广州楼市一场新革命吗？

　　今年来，随着万科首个针对广州买家的项目广州四季花城的推盘时间越来越近，万科品牌宣传攻势一浪接一浪涌来。首先是在广州各交通要道竖立大幅的“你好，广州”的广告牌，接着华南万客会宣布成立，广州万科开始全面招募万客会客户。此外，万科地产还协办了“首届广州青少年家庭健康登山日暨万名青少年徒步登山环保宣传活动”，这一系列活动的相继开展，预示着万科主攻广州市场的脚步声越来越近了。

　　万科是一个聪明者，万科的“边际”策略很恰当地找到了一条通往广州楼市的路，尽管这条路找了6年，尽管拐了十八道弯，但毕竟拐上了正途。与“叫嚣”的其他“深派”地产相比，万科这个深圳“老大”歉虚多了。首先，万科在广州的任何场合均回避“老大”的话题，更不言“一统江湖”，万科广州四季花城开售了，不难发现，坐阵销售代理是广州本地最大的一家一级代理公司，本土化的操作令万科更近更快地融入了广州，而不是与市场相违。

　　“埋头苦干、理性谨慎”的万科，正因为以“虚心”的态度放下了“老大”的架子，终于在6年后赢得了广州人的尊重，更搏得市场的喝彩。但在“叫嚣一时”的“北伐”阵营中，令人遗憾的是“虚心”的深圳似乎只有万科。

　　²00³年，广州市房屋交易总量达¹6³9万平方米，而深圳去年交易量刚刚突破700万平方米，不足广州的一半。今年五一，广州楼市成交大增楼价上演“逼空”行情，而深圳楼市今年来楼价却开始下跌，前景不妙。

　　有业界人士表示，岭南文化源远流长，深派文化再怎么数也就²0多个“年头”。所以，妄谈“深圳文化拯救广州”无异自欺欺人。而凭据深圳房企目前所拥有的那些优势，要想引发广州楼市一场新革命，更是为时过早。

　　深圳能给广州带来什么

　　曾就职于深圳招商地产，现为创典全程地产运营机构独立董事、广州风神汽车工业园房地产总经理的戈素君(戈素君博客,戈素君新闻,戈素君说吧)认定，在产品设计开发、土地高效利用、居住理念提升及售后管理服务等方面，深圳地产商领先于广州同行，从深圳作为“飞地”特有的对国内各地文化和人才的广泛包容来看，“深派”开发模式比地方色彩浓厚的“广派”更易于向全国成功推广，因为广州的岭南文化特色烙印很深。从这点上看，深圳房企进入广州，将有助于广州地产开发理念的提升、售后服务水平的提高以及产品设计开发水平。

　　不过，华港花园董事总经理马豪则表示，深圳房企带给广州楼市的只是“竞争”。马豪认为，深圳售后服务水平较高，是因为深圳楼房售价相对广州楼房而言普遍较高，高消费自然需要得到更好的售后服务。至于深圳产品的设计水平，广州人似乎并不很“受落”，据了解，深圳不少楼盘是一梯十几户的“白鸽笼”设计，这点在广州就行不通。

　　深圳房企拥有的优势是“勇于创新”，而广州房企最大的优势是“实在”，不过这“实在”本身便已包含有创新的内涵。因此，深圳房企的优势在广州市场将难以“发扬光大”。

　　马豪更表示，深圳是一个高消费城市，卖惯了高价楼的深圳房企进入广州，反而可能会遭遇“水土不服”，而用于对付香港买家的那种设计，也难以发挥产品的优势。马豪因此建议深圳房企进入广州首先要懂得向广州同行学习。

　　众所周知深圳房企开发的楼盘规模普遍不大，并且是分期开发，每期推出的单元也不多，因此每期推出时大多能销售三到五成，开发上基本没有资金压力。但广州不一样，由于广州市场相对饱和，目前进入广州的深圳房企所拿项目又大都是数百上千亩的大盘，在开发操作时显然会艰难得多，对市场定位把握更要求准确。否则，不仅影响楼盘后续开发，甚至整个项目以及公司都有破产可能。

　　因此，在大肆“北伐”广州之时，深圳房企千万不要颐指气使，而要学会虚心向广州同行学习。