福田住宅供应减少豪宅绝迹

　　在经历了春节前较为集中的推盘后，今年福田区剩余的全新楼盘已经不多。经记者调查，今年福田区能面市的项目，数量预计在10个左右，推盘时间较为分散。上述楼盘在区内分布也较为分散，推盘面积多在5万平方米以下，豪宅项目基本绝迹。但依现在的市场状况看，今年福田楼市的价格还将继地产续走高。

　　上半年是开盘高峰期

　　2007年元旦后，福田区连续推出四个楼盘，其中包括深圳大型旧改项目金地名津，此外还有颐林雅院、天宝物华、佳泰兴苑等。春节后，福田区有一个短暂的平静期，这一平静在近一段时间将被打破——近期福田会有新盘推出，包括怡枫园二期、橄榄绿洲、高发·城驰等。据记者调查，今年年中，福田还将有一个推盘的小高潮，会有葵花公寓等4个楼盘推出。下半年，福田的推盘量都较小。

　　上述新楼盘的推盘套数，基本都不过千套，有的甚至不足百套，惟一推盘量较大的楼盘是新洲旧改项目——中城天邑花园，有十余万平方米。但该项目包括了酒店、住宅和商业，所以能销售的住宅面积也十分有限.今年新盘分散在新洲、景田、梅林等区域，这种分散决定了各个楼盘都成为各自区域内的“稀缺楼盘”，再加上基本都是“限量”提供，相信上述楼盘都将得到客户的热捧。不同于其他片区，福田楼盘大多选择低调入市。记者也了解到，即将开盘的项目，积累的客户已经是推盘量的数倍。

　　目前暂无豪宅项目

　　2006年，福田区不乏香蜜湖1号、金域蓝湾、蝴蝶谷、东海十八居这样的豪宅项目，而在今年，大部分新盘都是独栋中小户型项目，豪宅项目基本绝迹。

　　据记者调查，今年福田新推项目的主力户型，多是较为“迷你”的一房、两房。在这样的情况下，开发商对自己的楼盘的户型创新都下足了功夫，葵花公寓推出了全复式产品，泛华国际公寓户户赠送双层入户花园，怡枫园二期隔层就有超大公共花园。

　　从价格上看，虽然今年很可能没有豪宅项目的支撑，但产品的稀缺性还会拉高福田的楼市价格。现在，福田居住条件已很成熟，加之口岸、地铁等概念，预计今年的整体售价还会高于2006年。福田区新推楼盘整体均价将在1.3万元/平方米左右，而香蜜湖片区和皇岗片区或由于居住环境较好或由于配套成熟，售价估计会达到1.5万元/平方米。

　　南山大户型今年最后疯狂？

　　“不是说以后都是小户型多，大户型才会有人抢，为啥我想买小户型却买不到？”在科技园上班的罗衣最近一个月都在焦虑一个事情，她想买的一个南山小户型楼盘，据说已“内定”出了很多，她很担心买不到。和罗衣一样有疑虑的估计还有很多人，因为就记者近几天内收集到的2007年新盘资料显示，南山今年将会是大户型唱主角。原因在于去年70·90政策之后，很多开发商都认为“物以稀为贵”，能继续推出大户型楼盘将是今年的优势，因此大力推出大户型。不过，有业内人士对此表示，70·90政策之后，未来肯定还是90平方米以下的户型为主，这也许就是南山大户型的最后疯狂了。

　　小户型供量不足2000套

　　据了解，今年南山陆续将推出的新盘有半山兰溪谷二期、御景东方二期东堤园、联泰红树湾项目、中信红树湾四期、城市山林二期、澳城、博海名苑、阳光华艺大厦、沙河世纪假日广场、星海名城6期城中央等10多个项目，这些新盘多为大户型楼盘。记者统计出具体数据的10个新盘里面，8个都为大户型楼盘，只有沙河世纪假日大厦和方鼎华庭为纯小户型楼盘，加上中信红树湾四期中的300多套小户型公寓，以及不在新盘列表里面的阳光华艺大厦，2007年南山的小户型总数不到2000套。

　　数据显示，记者统计出的10个新盘，总建筑面积逾80万平方米，加上城中央和阳光华艺大厦以及华侨城地产的波托菲诺四期三个新盘，今年南山总体的供应量约在100万平方米左右，大户型的供应套数超过3000套，远远超过小户型的总体供应套数。

　　高端新盘区域开始分散

　　南山居住，却在福田、罗湖上班，这越来越成为不少深圳人的一种生活方式，因此南山这几年住宅飞速发展，去年区域房价更是超过罗湖和福田，且2006年很多南山新盘都因为太抢手而悄悄售完，造成南山楼盘越来越紧俏的局面，同时高端楼盘也开始越来越多。

　　据记者分析，2007年深圳价格最高的楼盘和最大的户型，预计都是在南山，其中联泰红树湾项目、中信红树湾四期、御景东方二期东堤园三个新盘，无论从户型面积还是价格上，都可能创下深圳楼盘价格新高，特别是联泰红树湾项目，由于容积率超低，业内此前就预计如果是打造别墅项目，日后单价就可能创下深圳记录。

　　红树湾先天的地段优势导致的楼盘高端是理所当然，但是今年南山高端新盘的区域已经开始分散。据记者了解，位于华侨城片区的东方花园别墅、波托菲诺后期项目，位于南硅谷片区的澳城，位于蛇口的半山兰溪谷二期，位于后海的招商海月四期以及城市山林二期，这些楼盘的开发商都将楼盘定位高端。

　　盐田有顶级豪宅

　　罗湖小户型占主流

　　盐田、罗湖两区紧密相连，供应的产品却相差甚大：2007年盐田将出现中小户型、大户型、顶级豪宅百花齐放的局面，其中大梅沙片区，将有东部华侨城别墅、天琴湾3期、梅沙湾三大豪宅推出；而罗湖还将继续近几年来一直延续的风格——以小户型为主，只有莲塘片区，才有大户型项目。

　　【盐田】

　　供应量有望超过去年

　　2006年是盐田楼市爆发的一年。从2006年至今，盐田共有东海岸三期、泊岸、湖心岛公寓、云顶天海、优品艺墅、和亨中心广场、裕达华庭、桐林半山、东部翠海轩、东埔海景花园三期A区共10个项目入市，以中小户型项目为主，总推盘量近40万平方米。据记者调查，今年盐田的供应量有望超过去年。

　　2007年的盐田楼市将呈现出中小户型、大户型、顶级豪宅百花齐放的局面。其中，历来以豪宅集中地著称的大梅沙片区，将遭遇东部华侨城别墅、天琴湾3期、梅沙湾三大豪宅的贴身对抗。根据目前的施工进度，东部华侨城别墅一期应该会是这一片区最先亮相的豪宅项目。

　　盐田港片区也将一改往年较为沉寂的局面，除了备受关注的中海半山溪谷一期正加紧施工，预计年中面世之外，还有深圳市鹏广达实业有限公司两个项目启动，预计都将在年内推出。沙头角，尽管目前仅有两三个项目动工，但仅蓝郡推盘量就将近15万平方米，可以说是盐田近年来难得一见的大盘。

　　因此，根据初步统计，2007年盐田的新盘整体供应量可能会比2006年有所增长，梅沙片区别墅的入市，深盐第二通道年内通车的利好，将对区域的整体价格起到一定的拉动作用。

　　【罗湖】

　　只有莲塘才有大户型

　　受可供开发的土地限制，罗湖近年来入市的项目以中小户型为主，2006年有风格名苑、红桂皇冠等多个中小户型项目入市。其中，公寓占大部分，均价基本都在万元以上，销售速度十分迅速。

　　据记者调查，2007年，带有投资性质的中小户型项目，仍然会是罗湖楼市的主流，如预计在年中推出的中航凯特公寓、春风家园、合正锦湖苑等。上述楼盘所处地段成熟优越、生活配套齐全、商业氛围浓厚，预计都会受到市场的关注。

　　值得一提的是，继2006年鸿景翠峰、东方尊峪两大豪宅先后入市后，2007年的莲塘片区将继续成为罗湖新盘市场的豪宅大户。总建面超过7万平方米的航天·晴山月项目已赶在2007年元旦前正式开工，有望在今年内建成。在莲塘片区西侧，作为关内罕见的纯别墅项目，仙湖山庄二期·凤凰谷也已拿到预售许可证，目前正接受客户登记。随着这些高端物业入市，以及随之而来的商业和生活配套，将直接推动莲塘山居豪宅区的进一步成型，提升片区的整体形象。

　　宝安今年西乡龙华挑“重担”

　　2006年，深圳西岸继续成为深圳房地产暴风眼。西岸观邸、幸福海岸撕开西岸楼价破万第一幕，深业新岸线、第五大道、君逸世家相继销售火爆的局面，使宝安中心区均价已稳超9000元/平方米，年末宏发领域逼近1.4万/平方米的均价更是让宝安片区与南山看齐。

　　2007年，宝安区热点将逐渐转移至西乡和龙华，这两个区域有望成为宝安楼市新一代的“话事人”。

　　宝安中心区向“精品”跃进

　　宝安片区交通的进一步改造可以看成是深圳城市秩序和城市发展空间的重建，宝安地产行业长久存在的二元化概念将被打破。目前，有关城市发展的规划将资源利好大量向宝安中心区靠拢，一些楼盘的质素直追关内豪宅，入户花园、廊桥、廊院等创新设计层出不穷，同时还拥有在关内无法实现的“大社区、低密度、高绿化率”的物业开发特点，消费对象直指中高端置业群体。2007年的高端住宅熙龙湾和写字楼项目龙光世纪大厦，预示着宝安中心区正在进行功能分区的演变。

　　从去年的推盘情况来看，宝安中心区不少项目销售均价与南山的距离进一步缩小，这一方面表明民接受关内外一体化的概念，另一方面也印证了西部滨海区后海—前海—南头—宝安这一发展脉络。目前的西岸恰似几年前的深圳，正在酝酿着住区模式跃进的变革。除了沃尔玛已强势进驻君逸世家外，家乐福、吉之岛等零售巨头也正在与中心区地产商积极接触。

　　区域中心效应将带旺周边

　　随着“破万”悬念的解开，对于宝安中心区来说，闸口时代逐渐成为过去，在港口经济和服务业中心的大背景下，西乡和龙华将成为2007年宝安楼市的热点。

　　目前，西乡片区的整体均价已经接近7000元/平方米，但与宝安中心区相比仍有近3000元/平方米的差距。深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示：“随着宝安中心区偏重商业、金融等现代服务业的发展，居住用地会渐渐稀少，西乡有望成为一个相对集中的纯居住地带。”中信、泰华、泛华均已瞄准西乡片区。

　　与此同时，龙华在经过两三年的蓄势之后，有望在2007年争得关内置业者眼球。在被誉为“深圳新富人区”的拓展区南区惟一在售项目圣莫丽斯的TOWNHOUSE均价已突破3万，二期叠墅产品正在推广期，深国投别墅项目和鸿荣源“龙1号”虽未定具体入市计划，但高端项目在二线拓展区三足鼎立的局面已经成形。加上梅龙路沿线的住宅产品，龙华正在蓄积近百万的建筑体量冲击深圳楼市。

　　中大户型成为销售主力

　　目前，宝安现有项目基本以中大户型为主，复式、小豪宅产品一度出现抢购局面。从深业新岸线、富通城直至集信名城等大体量的项目不难看出，中大户型依然在关外市场有着强大的购买力支撑。“我们低估了宝安中高收入者的数量和实力。”业内人士表示，在高销售率的前提下，宝安楼市似乎比人们想象的更有料道，2006年的开盘销售事实也证明了这点。

　　龙岗中心城独占半壁江山

　　“我今年准备去龙岗中心城购房。”在福田区工作的姚先生说。进入2007年，在申大成功、地铁3号线修建等利好消息刺激下，越来越多的购房者将目光投向了龙岗。不完全统计，2007年，龙岗推盘量在300万平方米以上，其中龙岗中心城占据半壁江山，极有可能出现量价齐升的局面。

　　推盘量与宝安不相上下

　　今年，龙岗推盘量最大的是中心城片区，据不完全统计，有鸿荣源·公园大地、招商·依山郡2期、龙光·君悦龙庭、天健·现代城、东方明珠城、风临印象等超过16个项目推出，总推量逾170万平方米。在5月前将迎来第一波推盘高峰：鸿荣源·公园大地一期、招商·依山郡二期、天健·现代城以及东方明珠城四大项目将正式发售，推盘量大约51万平方米，提供住宅在3600套左右。

　　2006年，布吉是龙岗推盘的大头，以佳兆业·可园五期、六期，布吉生态新区的中海怡翠山居、慢城，坂雪岗的万科城、第五园及中海月朗苑、珠江旭景佳园等为代表，当年布吉推盘量超过100万平方米。今年，虽然老大地位被龙岗中心城夺去，但布吉推盘量还是保持至少在70万平方米以上，重点项目包括万科第五园三期、中海怡瑞山居二期、佳兆业可园七期等，另外，坤祥花语岸花园以12.5万平方米的建面，成为布吉又一大盘。

　　龙岗另一传统重点区域是横岗，今年将有中海大山地和振业城两个别墅项目和信义锦绣花园二期。中海大山地上半年推南区，近8万平方米，500多户，以联排别墅和叠墅为主，信义锦绣花园二期年中将推400多套单位，以两房和三房为主。另外再加上葵涌的万科17英里二期、平湖的和黄御峰园和锦冠华庭二期，今年龙岗的推盘量将超过300万平方米，超过2006年，接近今年宝安区推盘量。实际上，由于龙岗相对丰富的土地储备，其推盘量占据全市越来越大的比例是一个必然趋势。

　　中心城或拉动整体价格

　　深圳申大成功的消息，给龙岗中心城房地产的发展又添上了一把柴，由此带来的交通、公共配套设施、商务设施建设，将直接推动楼市发展，开发商们普遍对今年龙岗楼市前景抱乐观态度。

　　申大成功对龙岗房价的刺激明显而直接，“申大”成功第二天，龙岗中心城一项目便上调售价1000元/平方米，并使其均价在龙城率先突破了万元大关。根据深圳市国土部门信息统计，1月份龙岗成交均价8176元/平方米，比去年12月上涨10%。后续的2个多月，龙岗中心城将有大量楼盘面世，以目前形势看，推盘量的上升，极有可能与价格上涨相互配合，导致量价齐升的局面出现。

　　“与最早预计的以本地客户为主不同，来自关内的客户很多，各个区的都有。”龙岗中心城一项目负责人向记者表示，据了解，这是龙岗中心城其他项目的普遍情况。值得担忧的是，大举进入的关内客被认为是以投资为主，这很可能会导致房价不合理地飙升，也难以带来龙岗中心城人流量、居住人口的实质增加，商业、商务等功能的完善和人气提升。

　　有业内人士指出，随着龙岗中心城推盘量的大幅增加和价格的上涨，今年龙岗中心城将成为龙岗楼市龙头，带动其他区域发展，就像宝安中心区一样，通过比价效应，拉高龙岗区其他片区价格。