竞争不会过于激烈万科志在必得

　　在本月23日递交申请资料的现场，广州市开发区某负责人认为，政府已预料到本次三限双竞地块的招标不会很火爆，反而希望能够安静地理性地卖出去。该负责人说，H3、H4地块对开发资格实力要求的限制很严格，招标条件也比较苛刻，因此平静开场也正是预料中的事情。由于有容积虑、户型比例以及最高房价等限定，本次招标地块最终出让的地价也不会很高，看来，作为全国的首次尝试，政府让利的意向十分明显。

　　而在递交审查资料现场，政府工作人员显得十分紧张，因为假如不足三家申请，则宣布废标。招标地块需重新收回再制定招标条件，再重新推出。某工作人员坦言，此次招标细节是经过无数次论证才制定的，大家都非常希望广州的卖地尝试在全国首获成功。

　　该负责人同时表示，假如本次三限双竞得以成功拍出，今后将作为一种重要的卖地方式推广，而广州开发区今年还有一批大地块准备推出。

　　本次参与角逐的三家开发商中，由于地块附近就是保利与万科的项目，尤其与万科城更加靠近。因此假如给保利地产拍得，保利林语山庄则与这H3、H4地块形成合围，将万科城夹在中间，万科城的位置会像一个“夹心汉堡”一样，完全被“保利城”所包围，显得尴尬和局促。而假如给万科拍得的话，万科则可以连同万科城连片开发，在资源共享、规划布局方面，优势会十分明显。因此，业内人士预测，万科竞得土地的意向会更加强烈。

　　而由于保利刚刚于去年拿下P2、P3地块，这两块地总面积超过22万平方米。两地南北相连，天然环境和地理位置都比H3、H4地块还更显优越些。保利地产在科学城的土地储备已经相当可观，因此保利未必如万科一般拿地迫切。

　　现场看地：“哇！自然环境好好呵！”

　　对于这两块发展商们万众期待的巨无霸地块，记者一行三人，约上了知情人士一同前往，先睹为快。

　　从科翔路和开创大道交界处的保利林语山庄驱车往北走，不用一分钟时间就可以看到这两块地(如果步行，就大约要走十分钟，沿途迎风婆娑的绿树会让你感觉更舒服)。推开车门，迎面而来的围墙中间开了一个小口，这里已经被人们走出一条路来。脚步较快的那位记者一阵欢呼：“哇！好大啊！自然环境好好呵！”我们循声望去，一个接一个的山头及大片大片的荒野就闯进了我们的视野，山头的一株株树木都完整地保留着。脚下，是刚被堆积起来的黄土堆，土堆旁边有一条路直通小山头。虽然有点施工迹象，但我们又不敢肯定，因为其他大面积的土地上，仍然是杂草丛生，政府还没有做过土地平整。知情人士说，这个就是H3地块了。这个地块南面就是广州万科城，说“和广州万科城项目融为一体”也不算过分。

　　驱车从开创大道向右拐个弯(即向东走)上广汕公路，就可以看到和H3紧邻的H4地块。H4地块同样也是靠着公路的，同样也有连绵的山头，山上的树木同样郁郁葱葱。和H3不同的是，H4地块现状是一畦一畦的菜地，里面都是农民自种的家常小菜种。该地块的东面，还有一个加油站。H3和H4两个地块，总占地约有24万平方米，里面保留的丰富自然资源，在广州市区内可算是很少有。

　　投标书的生死时速

　　场景1 <>/u

　　塞车，保利递件电话报到

　　投递标书的时间定在9：00-10：00，一旦超过这个时间段，政府部门将停止收件。而此次投递标书的地点设在了开发区土地管理处，这对投递者而言，路程的遥远无疑增加了途中不可预料因素的可能性。半个小时过去了，收件处只盼来了一个龙光地产。9：35，正当政府人员在频频踱着脚步的时刻，工作人员收到一个电话：“……哦，保利地产，知道了，在广园东塞车了，尽快，尽快……”

　　原来，正在往开发区赶路的保利地产，在紧要关头被堵塞在广园东了。广州的交通总让人头疼，谁也无法预计这堵塞要花多长时间。这个电话，定了定政府人员的心，因为他们知道，保利这个大开发商很有诚意想要投递标书。

　　场景2

　　最后三分钟，万科进来了！

　　9：35、9：45、9：50……离停止收标的时间只剩下10分钟，而至此，投递标书的只有龙光和保利两间公司。换句话说，若在这10分钟内再没有人来投递标书，那么这个地块就要被政府收回另当别论。

　　9：50，政府人员停下来回踱着的脚步，开始用手机连通万科地产焦急地询问：“万科，你们到了吗？”对方答话：“上电梯了。”还好，这个也来了。工作人员挂了电话，重新将签到名单摆正，以“迎接”万科。然而，一分钟又一分钟过去了，却始终还没见万科身影。9：53，工作人员又一次急切地询问，万科仍然答复，在电梯上了。“怎么还在电梯啊？”工作人员有些急躁了。

　　9：55、9：56、9：57，“叮！”电梯门终于打开了，万科人员拖着一个大旅行包匆匆而至，赶忙签到的委托人，还在不断喘着气。

　　地雷一：统一定价，开盘必遭疯抢

　　限制地价、限制房价，事实上已经规定了开发商所能接受的利润空间。因此，如何在可接受利润空间内赚取最高利润成为他们最大的问题。该业内人士透露，限制房价最危险的地方便是：它让以往的楼盘定价策略完全颠覆。“今后便不用费心思定价了，全部单位一口价，统一定为最高定价出售，比如开发区的H3、H4地块，政府既然限定最高定价6000元/平方米，那么我便全部一口价定为6000元/平方米，无论朝向、位置、楼层。”

　　而房子必然是有好坏之分的，如此统一“一口价”定价，表面上公开透明，事实上，不仅一开盘将引起疯抢，而且将产生一系列的黑箱操作。有特权的人群将可能买到好的房子，并可能产生炒筹，新的倒筹码的“黄牛党”将大量滋生，类似于北京的16万一个筹码的经济适用房黑幕也将产生。并导致一个哄抬房价的“限价房黑市”，使房价的不正常上涨。如此，不仅不能带来低价，还可能带来不正常高价和不正常市场秩序。

　　地雷二：难保公平，限价将变黑市

　　从“双限双竞”到“三限双竞”，由于加入了“照顾本地、中低收入阶层”的限定词，令本次H3、H4地块的招标有了政府福利的公共品色彩。比照过去经济适用房逐渐退出市场的命运，不禁令市场产生疑虑：政府苦心经营，为本地基本自住需求度身定做的“三限双竞”房，最后很可能像过去的一些经济适用房那样，实惠并未落到政策目标优惠群体的口袋。限价房反而滋生特权、以及特权所产生的哄抬房价的“黑市”来。

　　尽管，目前对于三限双竞地块的“中低收入者”的身份认定还没有最后界定，但是业内普遍对此身份认定表示出重重疑惑。业内人士认为，必须厘清的是“广州居民、中低收入者优先”这一判断标准。在准入方面，审核收入及个人财产的工作过于庞杂，难以一蹴而就，政府不妨优先考虑管住“准出”的闸门，也就是在售出“三限双竞”房的时间以及利得方面，进行限制。比如，设定购入一定年限才允许出售、如何出售的各种限制条件，或者政府优先回购以及所得税调节等方法均应列入考虑范畴。

　　现场偷窥投标方案

　　万科、保利设计风格疑似万科城、林语山庄“姊妹篇”

　　提交方案当天，三家参与投标的公司其设计方案要在招标现场进行资格审查，趁着工作人员出入会议室的瞬间，记者从门缝里“偷窥”到三家公司的部分设计方案的效果图。后来，被现场工作人员发现，并阻止了记者的“偷窥”行为。

　　据记者在现场观察到，由于KFC-H3和H4两块用地紧密相连，因此，三家投标单位均对两个地块进行了同时投标，方案设计过程中也将两个地块结合起来一并考虑。三家公司的项目设计鸟瞰效果图显示，他们的设计方案都以小高层建筑为主，辅以部分多层建筑，这相信也与这两块地块有多项建筑技术指标所限制有关，如建筑密度≤25%，容积率≤2.0，绿地率≥35%等。

　　此外，由于该地块北临广汕公路，西临开创大道，南面为建设中的万科城和保利林语山庄，地块南高北低，地块的南面有与万科城“共享”的山丘，北面是平地。因此，各公司的方案其总平面设计基本上都考虑在北面布置小高层建筑，以隔断来自广汕公路的噪音，而南面或地块中心附近则布置少量的多层建筑。以保利的方案为例，为了保证良好的朝向，各建筑均以类似排列式的布局为主，记者大致数了一下，除西临开创大道是几栋多层建筑以外，其它地方都是30多栋小高层建筑，它们以行列式或点状式布局。

　　就立面设计风格来看，由于保利和万科在附近都已开发的楼盘，因此，在新地块的规划、建筑设计上都有与原有项目作统一考虑。保利的方案就与林语山庄的风格类似，而万科的方案其主色调也是白色与暗红，除了楼宇较高外，立面风格与万科城也有很多相近之处。

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　　本次限价房建设要求

　　层高：首层：3.2米，标准层：3米，顶层：3.2米。

　　地面：客厅、餐厅、卧室铺地砖；厨房、卫生间及阳台铺防滑地砖。

　　内墙：厅、房涂乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷片。

　　卫生间：装设座厕和洗手盆、配梳妆镜、镜前灯、毛巾架、纸巾架和排气扇。

　　厨房：配置组合式橱柜，配台面、洗菜盆、抽油烟机以及煤气灶。

　　其他：每户须装电视电话，每户书房要有宽带接入口。厅、卧室、厨房、卫生间均按标准设置吸顶灯及插座；厅、主次卧室及书房设空调专用电源插座等等。

　　核算：成本与利润保本只需要4200元/平方米

　　据阳光家缘的最新统计数据，萝岗区的预售商品房的销售均价已经达到7500元/平方米左右，而政府招标书中规定，这两个地块上90%的90平方米以下的住宅的最高销售价格不能够超过6000元/平方米，在这样的限价条件下，发展商是否还有利润可图？

　　每平方米利润约800元

　　有一直关注这两块土地的业内人士在现场给记者算了一笔账。以KXC-H3地块为例，该地块的最低报价为10335万元，而该地块最多可以建设176210平方米的建筑，也就是说折合每平方米的土地成本为586.52元/平方米。按照这样的最低地价，在考虑了包括设计、建筑安装、税收等各种成本以后，该地块的最低成本价大约为4200元/平方米。

　　由于该次招标采用记分标准为总分等于地价得分与房价得分之和，投标人地价报价比地价起始价每高90万元得1分，投标人房价报价比房价最高限价(6000元/平方米)每低10元得1分。也就是说，每平方米的建筑面积地价提高5.11元就可以得到一分，而房价每降低10元/平方米才可以得到一分，因此更多的发展商可能愿意在地价上作出更大的让步以获取较高的销售价格。业内人士估计该土地最后成交的最高限价为5700元-5800元/平方米左右，但地价也不可能以最低报价成交，因此，4200元/平方米的成本也只能是个虚数，最终的利润估计约800元/平方米左右。

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　　本次限价房建设要求

　　层高：首层：3.2米，标准层：3米，顶层：3.2米。

　　地面：客厅、餐厅、卧室铺地砖；厨房、卫生间及阳台铺防滑地砖。

　　内墙：厅、房涂乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷片。

　　卫生间：装设座厕和洗手盆、配梳妆镜、镜前灯、毛巾架、纸巾架和排气扇。

　　厨房：配置组合式橱柜，配台面、洗菜盆、抽油烟机以及煤气灶。

　　其他：每户须装电视电话，每户书房要有宽带接入口。厅、卧室、厨房、卫生间均按标准设置吸顶灯及插座；厅、主次卧室及书房设空调专用电源插座等等。